Grundsätze zur Berechnung der Wohnfläche
  
Begriff

BGB §§ 535, 536

1. Der Begriff der "Wohnfläche" ist im Wohnraummietrecht auch bei frei finanziertem Wohnraum grundsätzlich anhand der für den preisgebundenen Wohnraum im Zeitpunkt des Mietvertragsschlusses geltenden Bestimmungen auszulegen (Bestätigung von BGH, Urteile v. 24.3.2004, VIII ZR 44/03, NJW 2004 S. 2230 unter II 1 b aa; BGH, Urteil v. 23.5.2007, VIII ZR 231/06, NJW 2007 S. 2624 Rn. 17; BGH, Urteil v. 22.4.2009, VIII ZR 86/08, NJW 2009 S. 2295 Rn. 19).
2. Eine hiervon abweichende Berechnung erfolgt unter anderem dann, wenn ein anderer Berechnungsmodus örtlich üblich ist. Eine solche maßgebende Verkehrssitte setzt voraus, dass abweichend von den sonst anwendbaren Bestimmungen – vorliegend der Wohnflächenverordnung (WoFlV) – ein anderes Regelwerk, mithin die II. Berechnungsverordnung (II. BV), die DIN 283 oder die DIN 277 insgesamt angewendet wird (im Anschluss an BGH, Urteil v. 23.5.2007, VIII ZR 231/06, NJW 2007 S. 2624).

(amtliche Leitsätze des BGH)

3. Unter einer Verkehrssitte ist eine die beteiligten Verkehrskreise untereinander verpflichtende Regel zu verstehen, dergestalt, dass sie auf einer gleichmäßigen, einheitlichen und freiwilligen tatsächlichen Übung beruht, die sich innerhalb eines angemessenen Zeitraums für vergleichbare Geschäftsvorfälle gebildet hat und der eine einheitliche Auffassung sämtlicher beteiligten Kreise an dem betreffenden, gegebenenfalls räumlich beschränkten Geschäftsverkehr zugrunde liegt.

(Leitsatz der Redaktion)

Das Problem

Zwischen den Parteien besteht seit Januar 2007 ein Mietverhältnis über eine in Berlin gelegene Wohnung zu einer Nettokaltmiete von 423 EUR. In dem Mietvertrag ist die Wohnfläche mit "ca. 94,48 qm" angegeben. Der Vermieter nimmt den Mieter auf Zustimmung zur Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete in Anspruch. Zwischen den Parteien ist streitig, ob die im Vertrag ausgewiesene Wohnfläche zutrifft (so der Vermieter) oder ob die tatsächliche Wohnfläche um 12,46 % von der Vertragsfläche abweicht. Hierbei kommt es u. a. darauf an, ob der zur Wohnung zählende Balkon mit der Hälfte seiner Grundfläche (so der Vermieter) oder lediglich mit einem Viertel der Grundfläche zu berücksichtigen ist (so der Mieter).

Die Entscheidung

  1. Ist in einem Mietvertrag die Wohnfläche ausgewiesen, so gilt dies als Beschaffenheitsvereinbarung; hierfür muss der Vermieter grundsätzlich einstehen. Dies gilt auch, wenn die Angabe mit dem Zusatz "circa" (ca.) versehen ist. Für die Bemessung der Wohnfläche stehen verschiedene Berechnungsmethoden zur Verfügung. Die Parteien können sich auf eine bestimmte Methode einigen.

    Haben die Parteien – wie vorliegend – keine konkrete Vereinbarung über die Methode der Flächenberechnung getroffen, so ist zu fragen, ob in dem Gebiet, in dem sich die Wohnung befindet, eine bestimmte Methode ortsüblich ist. Dies muss vom Gericht – u. U. durch Beiziehung eines Sachverständigen – ermittelt werden (BGH, NZM 2007 S. 595). Fehlt es an einer ausdrücklichen Vereinbarung und kann auch keine bestimmte Ortssitte festgestellt werden, so ist davon auszugehen, dass sich die Parteien stillschweigend darauf geeinigt haben, dass die Wohnfläche nach den §§ 42 bis 44 der II. BV bzw. nach der WoFlV berechnet werden soll.

  2. Für Mietverträge, die vor dem 1.1.2004 abgeschlossen wurden, sind die §§ 42 bis 44 der II. BV maßgebend (BGH, NJW 2007 S. 2624; NJW 2009 S. 2295; NJW 2010 S. 1745). Für Vertragsabschlüsse nach dem 31.12.2003 gilt die am 1.1.2004 in Kraft getretene WoFlVO. Danach sind die Grundflächen von Balkonen, Loggien, Dachgärten und Terrassen "in der Regel" zu einem Viertel, höchstens jedoch zur Hälfte anzurechnen.

    Der BGH führt aus, dass eine andere Berechnungsmethode nur in Betracht kommt, wenn sich eine Verkehrssitte zur Anwendung eines anderen Regelwerkes gebildet hat. Dabei genügt es nicht, dass ein erheblicher oder auch überwiegender Teil der Marktteilnehmer ein Regelwerk unzutreffend anwendet oder verschiedene Regelwerke miteinander vermischt. Ebenso wenig kommt es darauf an, ob sich bezüglich der Berechnung einer Teilfläche eine bestimmte Übung der Mehrheit der Marktteilnehmer herausgebildet hat. Vielmehr ist unter einer Verkehrssitte eine "die beteiligten Verkehrskreise untereinander verpflichtende Regel" zu verstehen, dergestalt, "dass sie auf einer gleichmäßigen, einheitlichen und freiwilligen tatsächlichen Übung beruht, die sich innerhalb eines angemessenen Zeitraums für vergleichbare Geschäftsvorfälle gebildet hat und der eine einheitliche Auffassung sämtlicher beteiligten Kreise an dem betreffenden, gegebenenfalls räumlich beschränkten Geschäftsverkehr zugrunde liegt". Dies könne im Entscheidungsfall nicht festgestellt werden.

    In Anwendung dieser Grundsätze kommt der BGH zum Ergebnis, dass der Balkon zu einem Viertel seiner Grundfläche anzurechnen ist. Dies führt zu einer tatsächlichen Wohnfläche von 84,01qm und damit zu einer Flächenabweichung von 11,08 %.

  3. Weist eine gemietete Wohnung eine Wohnfläche auf, die – wie hier – mehr als 10 % u...

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