Grundsätze der Heizkostenabrechnung
  

Begriff

Das OLG München bestätigt, dass Verstöße gegen die Kostenverteilungsvorschriften der Heizkostenverordnung nur zu einer Ungültigerklärung des Genehmigungsbeschlusses über die Jahresabrechnung hinsichtlich der Einzelabrechnungen führen. Im Übrigen hat es klargestellt, dass Messergebnisse nicht geeichter Zähler nicht gänzlich unverwertbar sind. Könne im Übrigen nur ein geringer Teil der verbrauchten Heizwärme über Verbrauchszähler erfasst werden, so komme eine Ausnahme von der Heizkostenverordnung nach § 11 Abs. 1 Nr. 1 Buchst. b HeizkostenV in Betracht. Im Anschluss an die aktuelle BGH-Rechtsprechung wurde schließlich entschieden, dass ein Beschluss über die Jahresabrechnung insoweit nichtig ist, als er Feststellungen zu den geleisteten Vorschüssen enthält (OLG München, Beschluss v. 6.9.2012, 32 Wx 32/12).

Anfechtung der Jahresabrechnung

Vorliegend wurde der Beschluss über die Genehmigung der Jahresabrechnung von einem Wohnungseigentümer angefochten. Er bemängelt die Heizkostenabrechnung und die Nichtberücksichtigung von Beitragsvorschüssen in der Abrechnung. Bemängelt wurde insbesondere, dass die Eichgültigkeitsdauer der Messgeräte abgelaufen gewesen sei und dass deshalb die Heizkostenabrechnung nicht unter Zugrundelegung der gemessenen Werte hätte erfolgen dürfen. Das Oberlandesgericht konnte vorliegend nicht abschließend entscheiden, sondern musste den Rechtsstreit an das Landgericht zurückverweisen. Es hat dem Landgericht aber folgende Vorgaben mit auf den Weg gegeben:

Anfechtung nur hinsichtlich der Einzelabrechnungen erfolgreich

Die Beschlüsse über die Genehmigung der Heizkostenabrechnung sind vorliegend nur insoweit für ungültig zu erklären, als die Einzelabrechnungen betroffen sind. Betrifft nämlich ein Fehler nur Einzelabrechnungen, so ist die entsprechende Position der Gesamtabrechnung aufrechtzuerhalten. Fehler der Gesamtabrechnung waren vorliegend nicht ersichtlich.

Verbrauchswerte ungeeichter Zähler nicht gänzlich unverwertbar

Im Übrigen finden die Vorschriften der Heizkostenverordnung auf die Wohnungseigentümergemeinschaft unmittelbar Anwendung, ohne dass es eines Beschlusses oder einer Vereinbarung bedürfte. Die Heizkostenverordnung (HeizkostenV) enthält zwingendes Recht und geht daher rechtsgeschäftlichen Regelungen vor. Auf eventuell abweichende Regelungen der Teilungserklärung kommt es deshalb nicht an. Vorliegend ist allerdings offen, ob nicht eine Ausnahme nach § 11 Abs. 1 Nr. 1 Buchst. b HeizkostenV vorliegt. Das wäre dann naheliegend, wenn die Behauptung des anfechtenden Wohnungseigentümers zutrifft, dass nur ein geringer Teil der Wärme durch Zähler erfasst wird. Allerdings verbietet die genannte Bestimmung auch nicht, nach der Heizkostenverordnung abzurechnen. Jedenfalls sind Verbrauchswerte, die von Zählern abgelesen werden, deren Eichgültigkeitsdauer abgelaufen ist, nicht gänzlich unverwertbar. Ihnen fehlt allerdings die Vermutung der Richtigkeit. Sie müssen also auf andere Weise festgestellt werden. Hierfür können neben einem Sachverständigengutachten zur Richtigkeit der Anzeige auch etwa die Verbrauchswerte der letzten unbeanstandeten Abrechnungsperiode herangezogen werden.

Kein erneuter Beschluss über entstandene, aber nicht erfüllte Zahlungsverpflichtungen

Im Übrigen sind die Wohnungseigentümer nicht berechtigt, bereits entstandene, aber noch nicht erfüllte Zahlungsverpflichtungen eines Wohnungseigentümers mit Stimmenmehrheit erneut zu beschließen und so neu zu begründen. Ein dennoch gefasster Beschluss ist wegen fehlender Beschlusskompetenz nichtig. Beitragsrückstände gehören ihrer Art nach generell nicht zu den Bestandteilen einer Abrechnung i. S. d. § 28 Abs. 3 WEG. Dies hat zur Folge, dass auch die Zusammenstellung der Vorauszahlungen nicht in Bestandskraft erwachsen kann, sondern der Beschluss diesbezüglich nichtig ist.

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