Die im Folgenden genannte Rechtsprechung ist nur noch für die Fälle maßgeblich, in denen die Umstellung auf Wärmelieferung vor Inkrafttreten der Wärmelieferverordnung (1.7.2013) erfolgt ist.
Abrechnung beim Wärmecontracting
- Der Vermieter, der einen Wärmelieferungsvertrag mit einem Contractor abgeschlossen hat, ist nicht verpflichtet, dem Mieter diejenigen Rechnungen vorzulegen, die der Contractor von seinen Vorlieferanten ausgestellt bekommen hat.[1]
- Bei einer Betriebskostenabrechnung im sog. Wärmecontracting bedarf es keiner Aufschlüsselung des Preisgefüges zwischen Versorger und Vorlieferant gegenüber dem Mieter, wenn dieser die Kosten der gewerblichen Wärmelieferung insgesamt nach entsprechender Mietvertragsvereinbarung zu tragen hat.[2]
Zahlungspflicht eines Mieters, dessen Wohnung vor Abschluss des Mietvertrags, aber vor Inkrafttreten der Wärmelieferverordnung auf Wärmecontracting umgestellt wurde
- Der Mieter, der bereits bei Vertragsbeginn im Wärmecontracting mit Wärme und Warmwasser versorgt wird, kann sich der mietvertraglichen Pflicht zur Zahlung der Wärmelieferungskosten grundsätzlich nicht mit der allgemeinen Begründung entziehen, der Vermieter verletze das Wirtschaftlichkeitsgebot durch das gewählte Wärmebelieferungskonzept.[3]
- Für die Umlage der Kosten für die eigenständige gewerbliche Lieferung von Wärme ist eine vertragliche Grundlage auch dann erforderlich, wenn die Umstellung der Wohngebäudebeheizung und ggf. der Warmwasserversorgung bereits vor Abschluss des Wohnungsmietvertrags erfolgt ist.[4]
Zahlungspflicht eines Mieters, dessen Wohnung nach Abschluss des Mietvertrags auf Wärmecontracting umgestellt wird
- Eine Vereinbarung im Mietvertrag, wonach der Mieter die Betriebskosten im Sinne der Anlage 3 zu § 27 Abs. 1 II. BV zu tragen hat, erlaubt dem Vermieter, der während des laufenden Mietverhältnisses den Betrieb einer im Haus vorhandenen Heizungsanlage auf einen Dritten überträgt, dann nicht die Umlegung der Wärmelieferungskosten, wenn die zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses geltende Fassung der II. BV (hier: Fassung vom 5.4.1984) eine Umlegung der Kosten für die Wärmelieferung im Nahbereich nicht vorsah.[5]
- Will der Vermieter von Wohnraum während eines bestehenden Mietverhältnisses den Betrieb einer vorhandenen Heizungsanlage auf einen Dritten übertragen (Wärmecontracting), bedarf es der Zustimmung des Mieters, wenn eine ausdrückliche Regelung hierfür im Mietvertrag fehlt und dem Mieter dadurch zusätzliche Kosten anteilig auferlegt werden sollen.[6]
- Bei Umstellung auf Wärmecontracting während eines laufenden Mietverhältnisses ohne Zustimmung des Mieters darf der Vermieter nur Kosten gemäß § 7 Abs. 2 HeizKV umlegen.[7]
- Eine Vereinbarung in einem Wohnraummietvertrag, wonach der Mieter die Betriebskosten der Heizung "erläutert durch die Anlage 3 zu § 27 II. BV" zu tragen hat, erlaubt dem Vermieter, der während des laufenden Mietverhältnisses den Betrieb einer im Haus vorhandenen Heizungsanlage einstellt und stattdessen Fernwärme bezieht, die Umlegung der Wärmelieferungskosten auf den Mieter, wenn die zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses geltende Fassung der II. BV bereits eine Umlegung der Kosten der Fernwärmelieferung vorsah.[8] In dieser Entscheidung lässt der BGH die Umstellung und Kostenweitergabe ohne Zustimmung des Mieters zu, sofern der Betriebskostenkatalog des Mietvertrags nur die Wärmelieferungskosten erwähnt.
Wirtschaftlichkeit und Umfang der Wärmelieferungskosten
- Den Vermieter trifft nach herrschender Meinung die Beweis- und Darlegungslast dafür, dass er den Wirtschaftlichkeitsgrundsatz beachtet hat. Es ist allerdings zunächst Sache des Mieters, der einen Verstoß gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot geltend macht, konkret vorzutragen, dass Heizwärme und Warmwasser in den der Abrechnung zugrunde liegenden Zeiträumen von einem anderen Wärmecontractor preiswerter angeboten wurden. Erst dann ist es an dem Vermieter, darzulegen und erforderlichenfalls den Nachweis zu erbringen, dass er mit dem von ihm abgeschlossenen Wärmecontractingvertrag das Wirtschaftlichkeitsgebot nicht verletzt hat.[9]
- Eine Verletzung des Grundsatzes der Wirtschaftlichkeit unter dem Gesichtspunkt des Abschlusses eines unwirtschaftlichen Vertrags kommt nicht in Betracht, wenn das Mietverhältnis zu diesem Zeitpunkt noch nicht bestand.[10]
- Zum Entgelt für die Wärmelieferung bei der eigenständigen gewerblichen Lieferung von Wärme im Sinne von Nr. 4c der Anlage 3 zu § 27 Abs. 1 der II. BV in der Fassung der Bekanntmachung von 12.10.1990 zählen die kompletten vom Versorgungsunternehmen berechneten Kosten einschließlich der darin enthaltenen Investitions- und Verwaltungskosten und auch der Unternehmungsgewinn des Lieferanten.[11]
[1] BGH, Urteil v. 3.7.2013, VIII ZR 322/12, WuM 2013, 540; siehe auch BGH, Urteil v. 22.11.2011, VIII ZR 38/11, WuM 2012, 276.
[2] BGH, Urteil v. 8.2.2011, VIII ZR 145/10, WuM 2011, 219.
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