Gewerbemiete: Berechnen der Minderung bei abweichender tatsächlicher Nutzfläche von der Vertragsfläche
  
Begriff

BGB § 536

  1. Bei der Miete von Gewerberäumen ist ein Mangel anzunehmen, wenn die Wohn- oder Nutzfläche um mehr als 10 % unter der im Mietvertrag angegebenen Fläche liegt.
  2. Mangels anderer Vereinbarung im Mietvertrag kann der Vermieter eine beliebige zulässige Methode der Flächenberechnung wählen. Hierzu zählt auch die Berechnung nach der DIN 277. Danach ist eine Differenzierung nach der Raumhöhe nicht vorgesehen. Der Vermieter kann sich deshalb darauf berufen, dass bei der Nutzfläche die gesamte Grundfläche zu berücksichtigen ist.

(Leitsatz der Redaktion)

Unterschiedliche Berechnungsmethoden

In einem Mietvertrag über Gewerberäume zum Betrieb einer Praxis für Physiotherapie ist die Fläche mit "ca. 191 qm" angegeben. Ein Teil der Mietfläche befindet sich im Dachgeschoss. Wegen der Dachschräge beträgt die Raumhöhe dort zum Teil weniger als 1 m, teilweise weniger als 2 m.

Berechnet man die Nutzfläche nach der Wohnflächenverordnung (WoFlV), ist ein Teil der Grundfläche mit einer Raumhöhe von weniger als 1 m nicht zu berücksichtigen; Flächen mit einer Raumhöhe von weniger als 2 m sind nur zur Hälfte anzurechnen. Bei dieser Berechnungsmethode beträgt die Abweichung gegenüber der Vertragsfläche mehr als 10 %.

Anders ist es, wenn die volle Grundfläche zugrunde gelegt wird. Der Mieter hat sich die Berechnung nach der WoFlV zu eigen gemacht und die Miete entsprechend gemindert.

Mangel bei mehr als 10 % Flächenabweichung

Nach Ansicht des Gerichts sind die Voraussetzungen der Minderung nicht gegeben: Zwar ist nach der Rechtsprechung des BGH bei der Miete von Wohn- oder Gewerberäumen ein Mangel anzunehmen, wenn die Wohn- oder Nutzfläche um mehr als 10 % unter der im Mietvertrag angegebenen Fläche liegt (für die Wohnraummiete: BGH, Urteile v. 24.3.2004, VIII ZR 133/03 und VIII ZR 295/03; für die Gewerbemiete: Urteile v. 4.5.2005, XII ZR 254/01 und v. 18.7.2012, XII ZR 97/09).

WoFlV nur für Wohnraum

Bei dieser Rechtslage kommt es maßgeblich darauf an, nach welcher Berechnungsmethode die Nutzfläche zu ermitteln ist, wenn der Mietvertrag hierüber keine Vorgabe enthält. Das Gericht führt aus, dass die WoFlV nur für die Wohnraummiete gilt.

Frei wählbare Berechnungsmethode bei Gewerberaum

Gesetzliche Vorgaben für die Berechnung der Nutzfläche bei der Gewerbemiete bestehen nicht. Das Gericht leitet hieraus ab, dass der Vermieter – mangels anderer Vereinbarung im Mietvertrag – eine beliebige zulässige Methode wählen kann.

Hierzu zählt auch die Flächenberechnung nach der DIN 277. Danach ist eine Diffenzierung nach der Raumhöhe nicht vorgesehen. Der Vermieter kann sich deshalb darauf berufen, dass bei der Nutzfläche die gesamte Grundfläche zu berücksichtigen ist. Damit muss sich der Mieter abfinden.

OLG Brandenburg, Urteil v. 6.1.2015, 6 U 134/13

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