Gewerbeerlaubnis, Berufshaftpflicht und Fortbildungsverpflichtung für Verwalter – FAQ: Was muss und was kann ich jetzt schon tun?

Zusammenfassung

 

Begriff

Gesetz zu Gewerbeerlaubnis, Berufshaftpflicht und Fortbildungsverpflichtung für Verwalter beschlossen

Am 22. Juni 2017 wurde das "Gesetz zur Einführung einer Berufszulassungsregelung für gewerbliche Immobilienmakler und Wohnimmobilienverwalter" in der Fassung der BT-Drucksache 18/12831 verabschiedet. Der Bundesrat hat am 22.9.2017 dem Gesetz zugestimmt, es wurde zwischenzeitlich ausgefertigt und am 23.10.2017 im Bundesgesetzblatt verkündet. Damit kann es am 1.8.2018 in Kraft treten.

Gegenüber dem ursprünglichen Gesetzentwurf wird das Gesetz mit 4 gravierenden Änderungen in Kraft treten:

  1. Die gesetzlichen Pflichten werden nicht nur für Wohnungseigentumsverwalter gelten, sondern auch für Miet- bzw. Sondereigentumsverwalter von Wohnimmobilien.
  2. Es wird kein Sachkundenachweis erforderlich sein,
  3. stattdessen müssen sich Verwalter in einem Zeitraum von jeweils 3 Jahren 20 Stunden fortbilden.
  4. Es soll eine Informationspflicht des Verwalters gegenüber seinem Auftraggeber über seine berufliche Qualifikation und absolvierte Weiterbildungsmaßnahmen eingeführt werden.

Nach wie vor muss binnen bestimmter Frist

  • eine Gewerbeerlaubnis beantragt werden und dabei
  • das Bestehen einer Berufshaftpflichtversicherung nachgewiesen werden.

Da vom Erfordernis eines Sachkundenachweises abgesehen wurde, hat sich auch die Diskussion über Sinn und Unsinn einer "Alten-Hasen-Regelung" erledigt.

1 Gewerbeerlaubnis

1.1 Wer ist konkret betroffen?

Ursprünglich richtete sich die Erlaubnispflicht nur an Wohnungseigentumsverwalter nach dem Wohnungseigentumsgesetz (WEG). Dies hat sich nunmehr geändert. Auch Sondereigentumsverwalter oder Mietverwalter bedürfen künftig einer Gewerbeerlaubnis. Die Erlaubnispflicht hängt auch nicht davon ab, wie lange der Verwalter bereits als solcher tätig ist. Der Gewerbeerlaubnis bedürfen alle Wohnimmobilienverwalter, die "gewerbsmäßig" tätig sind.

Selbstständige Tätigkeit

Gewerbsmäßig ist die Tätigkeit des Verwalters dann, wenn sie selbstständig ausgeübt wird, auf Gewinnerzielung gerichtet und auf eine gewisse Dauer angelegt ist, also nicht nur gelegentlich ausgeübt wird. Selbstständig handelt zunächst, wer im eigenen Namen und auf eigene Rechnung tätig wird und dabei seine Arbeitszeit im Wesentlichen frei gestalten kann und die Verantwortung für sein Handeln tragen muss.

Gewinnerzielungsabsicht

Wird die Verwaltertätigkeit gegen Entgelt ausgeübt, wird das Merkmal der Gewinnerzielungsabsicht als gegeben angesehen. Zu beachten ist in diesem Zusammenhang, dass es im Rahmen der Gewinnerzielungsabsicht unerheblich ist, ob tatsächlich Gewinn erzielt wird. Auch dann, wenn sich etwa die Verwaltertätigkeit letztlich als Verlustgeschäft entpuppt, kann eine Erlaubnispflicht bestehen.

1.2 Brauche ich als WEG-Verwalter eine Erlaubnis, auch wenn ich nur eine Anlage verwalte?

Gewerbsmäßig ist eine Tätigkeit, die nachhaltig ausgeübt wird, das heißt zumindest auf gewisse Dauer und mit gewisser Regelmäßigkeit. Etwa Gelegenheitsmakler, die lediglich bis zu 2 oder 3 Maklertätigkeiten im Jahr entfalten, üben keine nachhaltige Tätigkeit aus.

Im Gegensatz hierzu ist die Tätigkeit des Wohnungseigentumsverwalters stets auf Dauer ausgerichtet, unabhängig davon wie viele Objekte er verwaltet. Während des Bestellungszeitraums sind regelmäßig bestimmte Verwaltertätigkeiten zu entfalten. Das Merkmal der nachhaltigen Tätigkeit ist daher bereits erfüllt, wenn der Verwalter nur eine Wohnungseigentümergemeinschaft verwaltet. Nach der Gesetzesbegründung sollen von der Erlaubnispflicht die nicht gewerbsmäßige Verwaltung von Wohnungseigentum durch die Eigentümergemeinschaft selbst oder die nicht gewerbsmäßige Verwaltung, zum Beispiel durch einen Miteigentümer, durch einen Verwandten oder näheren Bekannten eines Wohnungseigentümers ausgenommen sein. Bei solchen Fällen würde es sich regelmäßig um kleinere Gemeinschaften handeln, die entschieden hätten, das Wohnungseigentum nicht gewerbsmäßig verwalten zu lassen.

 

Wichtig

Projektumfang entscheidend

Wie auch im übrigen Gewerberecht ist der Projektumfang entscheidend. So kann eine erlaubnispflichtige gewerbsmäßige Tätigkeit grundsätzlich dann vorliegen, wenn nur eine WEG gegen Verwaltervergütung verwaltet wird und diese eine gewisse Größe hat. Hier werden die Verwaltungsgerichte sicherlich Gelegenheit zur Klarstellung haben, ab welcher Größe einer Gemeinschaft dann konkret Gewerbsmäßigkeit anzunehmen sein wird.

 

Praxis-Tipp

Im Zweifel Ordnungsamt kontaktieren

In Zweifelsfällen sollte beim zuständigen Ordnungsamt ein Antrag auf Befreiung von der Erlaubnispflicht gestellt bzw. konkret vorgesprochen werden, um die Frage der Gewerbsmäßigkeit einer abschließenden Antwort zuzuführen.

1.3 Brauche ich als "Hobby-Mietverwalter" eine Erlaubnis?

Diese Frage lässt sich nach den für den Gelegenheitsmakler geltenden Grundsätzen wohl dahingehend beantworten, dass von einer Erlaubnisfreiheit dann auszugehen ist, wenn lediglich 2 bis 3 Wohnungen verwaltet werden. Auch hier sollte im Zweifel das Ordnungsamt kontaktiert werden.

1.4 Wann ist die Erlaubnis zu beantragen?

Bereits tätige Wohnimmobilienverwalter haben bis zum 1.3.2019 Zeit, ihre Gewerbeerlaubnis zu beantragen. Das Gesetz tritt am 1.8.2018 in Kraft. Es gilt dann eine Übergangsfrist von 6 Monaten. Erbrachte Weit...

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