Geschäftsraummiete: Werbeschilder und Co. an Außenwänden

Für den Mieter von Gewerberaum ist die Installation von Werbe-, Praxis- und sonstigen Schildern an der Außenwand des Gebäudes, zumeist im Eingangsbereich, von erheblicher Bedeutung. Es stellt sich daher die Frage, inwieweit das Anbringen solcher Hinweistafeln im Einzelfall zulässig ist. Dazu hat die Rechtsprechung bestimmte Kriterien aufgestellt.

1 Regelung im Mietvertrag

In erster Linie richtet sich die Zulässigkeit von Werbetafeln und ähnlichen Hinweisen nach den Vereinbarungen der Parteien im Mietvertrag (Hübner/Griesbach/Schreiber, Geschäftsraummiete, Kap. 14 Rz. 59). Dabei ist aufgrund der jeweiligen Einzelfallsituation aber zu empfehlen, eine einzelvertragliche Vereinbarung zu treffen (Stürzer/Koch, Vermieter-Lexikon, Stichwort "Außenwerbung"; Hübner/Griesbach/Schreiber, Geschäftsraummiete, Kap. 14 Rz. 59; Fellner, GuT 2006, 72 in einer Urteilsanmerkung zu OLG München, 12.1.2006, 19 U 4826/05 zur Minderung bei Werbung eines anderen Mieters im Haus).

Die Nutzung der Außenwand kann vertraglich auch ausgeschlossen werden, was zudem formularmäßig zulässig sein soll (Kraemer in: Bub/Treier, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, III 989).

Praxis-Tipp

Klauselformulierung für Nutzungsausschluss

Die Vertragsklausel kann folgenden Wortlaut haben:

"Die Vertragsparteien sind sich darüber einig, dass eine Nutzung der Außenwände des Gebäudes, in dem sich die gemietete Gewerbeeinheit befindet, zu Zwecken der Werbung durch den Mieter in keiner Form gestattet ist."

Zulässig ist aber auch ein entsprechender Vorbehalt der Zustimmung durch den Vermieter (Neuhaus, Handbuch der Geschäftsraummiete, Rz. 2307).

2 Fehlende Regelung im Mietvertrag

Wurde vertraglich die Frage der Außenwerbung nicht geregelt, ist gleichermaßen der Gebrauch der Mietsache nach § 535 Abs. 1 S. 1 BGB betroffen. Denn dessen Außenwirkung bezieht sich auch auf Teile, die als nicht mitvermietet gelten (Sternel, Mietrecht, II 174). Umso mehr würde dies gelten, wenn man die Außenwand als mitvermietet ansieht (so bereits das Reichsgericht in RGZ 80, 281). Schon in dieser Entscheidung wurde der Mieter für berechtigt gehalten, für Werbezwecke den Bereich seiner Fenster von der Unterkante bis zur Kante der darüber liegenden Fenster zu nutzen.

Die Nutzung höher gelegener Wandflächen durch den Mieter der betreffenden Etage ist aber nicht zulässig, wenn es an einer Regelung im Vertrag fehlt (OLG Saarbrücken, Urteil v. 31.3.2005, 8 U 581/04, MDR 2005, 1283).

Nach der Rechtsprechung ist das Installieren von Werbetafeln und Ähnlichem bei fehlender vertraglicher Vereinbarung bei folgenden Voraussetzungen zulässig:

  • Zu beachten ist die örtliche Verkehrssitte (BGH, ZMR 1957, 225 = NJW 1952, 174).
  • Mit der Maßnahme darf keine Verunstaltung der Außenwand verbunden sein.

Achtung

Freiberufler ausgenommen

Für freiberuflich Tätige wie Rechtsanwälte, Steuerberater, Privatärzte und dergleichen gilt, dass diese von vornherein ohne Vertragsregelung berechtigt sind, ein Praxisschild mit Namen und Sprechzeiten an der Außenwand zu befestigen. Dieses darf bei einem Umzug noch bis zu sechs Monate belassen werden. Auch der Nachmieter hat dies zu dulden (OLG Düsseldorf, Urteil v. 27.5.1988, NJW 1988, 2545).

Für den Privatmieter und Einzelhandelskaufmann gilt dies aber nicht (Blank in: Blank/Börstinghaus, Miete, § 546 Rz. 26; Gather in: Schmidt-Futterer, Miete, § 546 Rz. 39).

3 Beispiele aus der Rechtsprechung

3.1 Warenautomaten

Warenautomaten werden als verkehrsüblich angesehen und vom Mietgebrauch umfasst (Stürzer/Koch, Vermieter-Lexikon, Stichwort "Außenwerbung"). Deshalb ist der Mieter des Erdgeschosses nach Ansicht des OLG Hamm berechtigt, einen Warenautomaten aufgrund allgemeiner Verkehrssitte zu installieren (OLG Hamm, NJW 1958, 1239).

Hinweis

Nicht für Mieträume im OG

An der Außenfront von Mieträumen ist der Mieter im Obergeschoss zur Installation von Warenautomaten nicht berechtigt (OLG Düsseldorf, NJW 1958, 1094).

Nach anderer Ansicht ist das Aufstellen von Warenautomaten an der Außenwand eine erlaubnispflichtige Sondernutzung (Kraemer in: Bub/Treier, III 989).

3.2 Werbeschilder

Eine großflächige, verunstaltend wirkende Werbung an einem Hotelgebäude ist nicht zulässig, wenn eine Baugenehmigung von der zuständigen Behörde als verunstaltend und damit die Maßnahme als bauordnungswidrig abgelehnt wird (VG Berlin, Beschluss v. 12.11.2001, VG 19 A 436.01, GuT 2002, 95: Befreiung im Ermessen der Behörde).

3.3 Markisen

Zulässige Praxisschilder dürfen durch eine Markise des Ladengeschäfts in ihrer Wahrnehmbarkeit für Passanten nicht gestört werden (KG Berlin, Beschluss v. 11.1.1995, 24 W 1739/94, WuM 1995, 226 für die Wohnungseigentumsanlage).

3.4 Leuchtreklame

Das Anbringen einer vorspringenden Leuchtreklame bedarf grundsätzlich der Zustimmung der Eigentümergemeinschaft. Anders verhält es sich, wenn die Leuchtreklame ortsüblich und angemessen ist. Eine Zustimmung ist dann nicht erforderlich (BayObLG, Beschluss v. 6.10.2000, 2Z BR 74/00, WuM 2000, 686).

Wenn eine beleuchtete Reklametafel an der Außenfront der...

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