Geplantes Bestellerprinzip: Ggf. Entspannung der Verflechtungsproblematik für "makelnde" Verwalter?
  
Begriff

Die Mietpreisbremse und mit ihr das Bestellerprinzip ist derzeit in aller Munde: Aufgrund des neuen Mietrechtsnovellierungsgesetzes (MietNovG oder Gesetz zur Dämpfung des Mietanstiegs auf angespannten Wohnungsmärkten und zur Stärkung des Bestellerprinzips bei der Wohnungsvermittlung v. 27.4.2015, BGBl Nr. 16 S. 610) sollen Mieten bezahlbarer und der Makler nur noch dann einen Provisionsanspruch gegen den Wohnraummieter haben, wenn er aufgrund eines Auftrags des Mieters für diesen ein neues Objekt akquiriert, das er noch nicht in seinem Bestand hat. Für Wohnungseigentumsverwalter, die sich (gelegentlich) auch als Makler betätigen, stellt sich die Frage, ob sich ggf. durch das Bestellerprinzip ihre Position insoweit verbessert, als sich die Verflechtungsproblematik etwas entspannt, da ja Makler bei der Wohnraumvermittlung bereits nach den geltenden Bestimmungen des Wohnungsvermittlungsgesetzes (WoVermG) einen Auftrag vom vermietenden Eigentümer benötigen.

Maklertätigkeit und vereinbarte Vermietungsbeschränkung

WEG-Verwalter als Makler

Aufgrund der Sachnähe betätigen sich WEG-Verwalter in vielen Fällen auch als Makler. Dies ist völlig unproblematisch dann möglich, wenn die Veräußerung bzw. Vermietung von Sondereigentumseinheiten nicht von ihrer Zustimmung abhängen. Bekanntermaßen kann nach der Bestimmung des § 12 WEG die Veräußerung von Wohnungs- und Teileigentum von der Zustimmung eines Dritten – in aller Regel des Verwalters – abhängig gemacht werden. Ohne ausdrückliche gesetzliche Regelung ist weiter anerkannt, dass auch die Vermietung von Sondereigentumseinheiten von der Zustimmung des Verwalters abhängig gemacht werden kann. Derartige Veräußerungs- bzw. Vermietungsbeschränkungen bedürfen einer Vereinbarung, finden sich also in aller Regel in der Teilungserklärung bzw. Gemeinschaftsordnung. Freilich kann der Verwalter seine Zustimmung in beiden Fällen nur aus wichtigem Grund verweigern.

Interessenkonflikt

Soweit aufgrund entsprechender Vereinbarung der Wohnungseigentümer zur Vermietung oder zum Verkauf der Wohnung die Zustimmung des Verwalters erforderlich ist, müssen "makelnde" Verwalter stets beachten, dass sie dann zwischen den Stühlen sitzen, wenn sie als Makler des Käufers bzw. Mieters fungieren. Hier befindet sich der Verwalter nämlich in einem Interessenkonflikt: Die Bestimmung des § 12 WEG – also die gesetzliche Regelung über die Veräußerungszustimmung – bezweckt, dass durch Prüfung eines neutralen Dritten unzuverlässigen Käufern der Zugang zur Gemeinschaft erschwert wird. So nun also der Wohnungsinteressent und Maklerkunde etwa finanziell nicht gerade bestens gestellt ist und durchaus die Gefahr besteht, er könne seinen finanziellen Verpflichtungen der Gemeinschaft gegenüber nicht in ausreichendem Maße nachkommen, müsste der Verwalter an sich die Zustimmung zur Veräußerung der Wohnung gerade an seinen Maklerkunden verweigern. Im Innenverhältnis zu seinem Kunden ist er allerdings zur Wahrung dessen Interessen verpflichtet, weshalb eben ein Interessenkonflikt vorliegt. Der Bundesgerichtshof (BGH) geht gar so weit, hier von einem sog. "institutionalisierten" Interessenkonflikt auszugehen. Konsequenz: Völlig unabhängig davon, ob nun der Maklerkunde und Kaufinteressent tatsächlich ausreichend solvent und auch ansonsten zuverlässig ist, hat der Makler gegen ihn keinen Provisionsanspruch, weil die "abstrakte Gefahr" widerstreitender Interessen besteht. Dem kann sich die Instanzrechtsprechung zwar nicht einhellig anschließen, noch liegt aber keine gegenteilige BGH-Rechtsprechung vor.

Abnahme der Auseinandersetzungen zwischen makelndem Verwalter und Mieter prognostizierbar

Da vereinbarte Vermietungsbeschränkungen in Wohnungseigentümergemeinschaften äußerst selten sind, muss in Betrachtung vorliegender Thematik auf die zur Veräußerungsbeschränkung ergangene Rechtsprechung im Hinblick auf die Auseinandersetzung des "makelnden" Verwalters mit dem von ihm vermittelten Mieter hinsichtlich der Maklerprovision zurückgegriffen werden. Und es dürfte zu prognostizieren sein, dass entsprechende Auseinandersetzungen zwischen "makelndem" Verwalter und dem Mieter unter Geltung des geplanten Bestellerprinzips noch seltener werden.

Bestellerprinzip setzt an Provisionspflicht des Mieters hohe Anforderungen

Das neue Bestellerprinzip setzt nämlich an die Provisionspflicht des Mieters hohe Anforderungen: Zunächst muss der Makler bzw. "makelnde" Verwalter einen entsprechenden Maklervertrag mindestens in Textform mit dem Mietinteressenten abgeschlossen haben. Dies dürfte freilich die niedrigste Hürde und auch im Interesse des Maklers sein, schließlich muss er im Streitfall den Abschluss eines Maklervertrags beweisen. So der Mietinteressent einen entsprechenden Auftrag erteilt hat, muss der Makler allerdings ein neues Mietobjekt für ihn akquirieren. Er kann also nicht etwa auf "Bestandsimmobilien" zurückgreifen. Seit jeher fordert das Wohnungsvermittlungsgesetz im Rahmen der Wohnraumvermittlung einen Auftrag vom Eigentümer bzw. ...

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