Genossenschaftswohnung: Ist Über- oder Unterbelegung ein Kündigungsgrund?

Kündigung wegen Unterbelegung

Mit einer in der Praxis bedeutsamen Problematik zur Kündigung von Genossenschaftswohnungen durch das Unternehmen im Zusammenhang mit einer geltend gemachten Fehlbelegung befasste sich das LG Heidelberg.

Es ging darum: Die Wohnungsbaugenossenschaft vermietete 1968 ein Siedlungshaus an ein Mitglied. Nachdem die Mieterin im Februar 2012 verstorben war, wurde der Mietvertrag mit deren Enkel fortgesetzt, da dieser zuvor mit der verstorbenen Großmutter einen gemeinsamen Haushalt geführt hatte (§ 563 Abs. 2 Satz 3 BGB). Der Enkel war seit September 2011 Mitglied in der Genossenschaft.

Diese kündigte den Vertrag gemäß § 573 Abs. 1 BGB aus wichtigem Grund, weil eine Unterbelegung vorliege. Die Vergaberichtlinien sähen vor, dass das Siedlungshaus von Familien mit Kindern zu bewohnen sei. Dieser Grund stelle einen unbenannten Kündigungsgrund dar.

Fehlende Mitgliedschaft

Das Landgericht versagte der Räumungsklage den Erfolg. Eine Genossenschaftswohnung kann, so das Gericht, nach § 573 Abs. 1 BGB gekündigt werden, wenn der Mieter nicht mehr Mitglied in der Genossenschaft ist und die Wohnung zur Versorgung eines Mitglieds benötigt wird (BGH, Urteil v. 10.9.2003, VIII ZR 22/03). Diese Voraussetzung lag nicht vor.

Unter- oder Fehlbelegung

Umstritten ist, ob die Unter- oder Fehlbelegung einer Genossenschaftswohnung als Kündigungsgrund infrage kommt.

Auf die Streitfrage kam es dem Gericht aber nicht an. Denn hier führten fehlende konkrete Satzungsbestimmungen der Genossenschaft zur Vergabe von Häusern dazu, dass eine "Fehlbelegung" begrifflich schon ausgeschlossen war. Von einer "Fehlbelegung", die im Widerspruch zur satzungsmäßigen Aufgabe oder zum Satzungszweck stehe, könne überhaupt nur dann gesprochen werden, wenn genossenschaftliche Regelungen zur "richtigen" Belegung bestehen.

Fehlt es an einer klaren oder überhaupt an einer Regelung, könne schon nach dem Sinn der "Fehlbelegung" hiervon nicht gesprochen werden. Denn eine bestimmte Belegung widerspricht dann nicht bestimmten Vergabe- und Belegungskriterien.

Vergabekriterien der Genossenschaft

Die Genossenschaft hatte sich darauf berufen, dass sich die Vergabe von Siedlungshäusern nach folgenden Grundsätzen richtet:

  • Dauer der Mitgliedschaft
  • Dringlichkeit der Versorgung mit Wohnraum
  • Anzahl der im Haushalt lebenden Personen im Verhältnis zur Größe des Mietobjekts
  • Einkommensverhältnisse im Verhältnis zur Miethöhe
  • Förderung von Familien mit Kindern
  • Ausgewogenheit/soziale Durchmischung innerhalb eines Objekts oder einer Siedlung.

Hier hatte nun die Klägerin nicht erklären können, in welchem Verhältnis diese Kriterien zueinander stehen und dass das beklagte Mitglied gegenüber Bewerbern nachrangig wäre. Die Vergabe der Wohnungen erfolgte vor allem nicht nach klaren Grundsätzen, sondern nach Präferenzen.

 
Praxis-Beispiel

Bewerberauswahl

Es wurden Bewerberlisten und Bewerberkarteien geführt. Der Vorstand suchte anhand der Hausgröße geeignete Bewerber aus, was 4 bis 6 Familien mit Kindern gewesen seien. Aber über 100 Familien mit 4 oder mehr Personen standen immer noch auf der Liste.

Nach welchen konkreten Kriterien die in Betracht kommenden 4 bis 6 Familien ausgesucht wurden, konnte die Genossenschaft nicht näher darlegen. In 2 Fällen hatte die Vermieterin den Vertrag sogar mit kinderlosen Mietern verstorbener Mitglieder fortgesetzt. Für das Gericht war die Vergabe eines Siedlungshauses deshalb nicht nachvollziehbar. Also konnte ein Kündigungsgrund nicht bestehen.

LG Heidelberg, Urteil v. 25.11.2013, 5 S 33/13, WuM 2014 S. 37

Anmerkung

Die Satzung sah in § 14 Abs. 1 vor: "Die Nutzung einer Genossenschaftswohnung steht ebenso wie die Inanspruchnahme von Dienstleistungen in erster Linie Mitgliedern der Genossenschaft zu."

In § 16 Abs. 3 war festgelegt: "Bei der Erfüllung von Pflichten und der Wahrnehmung von Rechten auch aus abgeschlossenen Verträgen sind im Rahmen der genossenschaftlichen Treuepflicht die Belange der Gesamtheit der Mitglieder angemessen zu berücksichtigen."

1. Zum Kündigungsgrund Fehlbelegung

Die Frage einer grundsätzlichen Kündigungsmöglichkeit der Genossenschaft gegenüber Einzelmietern von Wohnungen oder Einfamilienhäusern zwecks Überlassung der Mietsache an eine kinderreiche Familie ist höchstrichterlich bislang nicht entschieden.

Das OLG Karlsruhe (Beschluss v. 23.12.1983, 9 ReMiet 4/83, WuM 1984 S. 43) vertritt die Ansicht, dass die Genossenschaft das Einfamilienhaus gegenüber einem als Einzelperson (hier: die Schwiegertochter) nach Versterben des Mieters in den Vertrag eingetretenen Mitglied nicht kündigen kann, auch wenn das Haus an eine kinderreiche Familie vermietet werden soll. Allerdings hatte sich die Genossenschaft im Nutzungsvertrag verpflichtet, während des Bestehens der Mitgliedschaft nicht von sich aus zu kündigen. In der Aufzählung der Ausnahmen hiervon war die Unterbelegung nicht erwähnt. Das Gericht hebt aber hervor, dass die Frage der Kündigungsmöglichkeit in anders gelagerten Fällen offenbleiben muss.

Das OLG Stuttgart (Beschluss v. 11...

Das ist nur ein Ausschnitt aus dem Produkt VerwalterPraxis. Sie wollen mehr? Dann testen Sie hier live & unverbindlich VerwalterPraxis 30 Minuten lang und lesen Sie den gesamten Inhalt.


Meistgelesene beiträge