Die Pflege des Gartens ist grundsätzlich Sache des Vermieters. Die entstehenden Kosten können als Betriebskosten auf die Mieter durch vertragliche Vereinbarung umgelegt werden.
Gartenflächen
Zu den gärtnerisch angelegten Flächen i. S. d. § 2 Nr. 10 BetrKV gehören Parks, Ziergärten, Vorgärten, Rasenstücke, Blumenrabatte und Hecken.
Steht jedoch einem Mieter das Recht auf ausschließliche Benutzung zu, kann sich aus den Umständen ergeben, dass er damit auch zur Pflege des Gartens verpflichtet ist.
Pflege und Nutzung im Mietvertrag regeln
Zur Klarstellung sind unbedingt ausdrückliche Regelungen im Mietvertrag über Art und Umfang der Benutzung sowie detaillierte Vereinbarungen über die Pflege des Gartens zu empfehlen.
Die vertragliche Vereinbarung, den Garten "ständig zu pflegen" oder "Garten und Wiese zu pflegen", verpflichtet den Mieter nach Auffassung der Rechtsprechung nur zu einfachen Pflegearbeiten wie Rasenmähen, Unkraut und Laub entfernen, Umgraben von Beetflächen; somit nur zu solchen Arbeiten, die weder eine besondere Fachkenntnis noch einen besonderen Zeit- oder Kostenaufwand des Mieters erfordern[1], nicht aber z. B. zum Reinigen der Terrassenplatten.[2]
Regelmäßige Pflegearbeiten
Allerdings müssen diese Arbeiten regelmäßig ausgeführt werden. Dies bedeutet:
- Rasenmähen in der Zeit von April bis Oktober 2-mal monatlich
- Beschneiden von Hecken, Obstbäumen und Ziersträuchern 1-mal jährlich
- Freihalten der Blumenbeete, Wege und Fugen von gepflasterten Einfahrten von Unkraut.[3]
Ist dementsprechend nur die laufende und übliche Pflege geschuldet, ist bei Beendigung des Mietverhältnisses auch die Rückgabe in nicht frisch hergerichtetem Zustand vertragsgemäß, z. B. darf eine Hecke leicht ausgewachsen sein, da dieser Zustand noch der jährlichen Schneidepflicht entspricht.[4]
Aus der Vereinbarung einer "gärtnerischen" Unterhaltung des Gartens kann nach Auffassung des LG Wuppertal[5] nicht entnommen werden, dass der Mieter eine Pflege schuldet, die nur von einem Fachmann bzw. mit fachmännischem Wissen durchgeführt werden kann. Wurden keine konkreten Vereinbarungen getroffen, steht dem Vermieter, solange keine Verwahrlosung des Gartens droht, kein Direktionsrecht zu.[6]
Ist im Mietvertrag lediglich die Vornahme der Gartenpflege durch den Mieter vereinbart, ist der Vermieter nicht berechtigt, die Gartenpflege anderweitig in Auftrag zu geben, solange der Mieter die Gartenpflege nicht gänzlich unterlässt.
Andere Gartengestaltung statt Verwahrlosung
Von einer solchen Unterlassung und der damit einhergehenden Verwahrlosung der Gartenanlage kann nicht ausgegangen werden, wenn der Mieter eine andere Gartengestaltung vornimmt (hier: statt englischem Rasen nunmehr eine Wiese mit Wildkräutern).
Dem Vermieter steht kein Direktionsrecht hinsichtlich der Gartengestaltung zu, wenn im Mietvertrag konkrete Tätigkeiten des Mieters nicht vereinbart wurden.[7]
Gartenpflegearbeiten genau regeln
Daher sollte neben der Art und Weise der Gartenpflege auch der Umfang der Arbeiten möglichst genau vertraglich festgelegt werden.
Ist die Gartenpflege ohne nähere Bestimmung auf den Mieter übertragen, lassen die Gerichte dem Mieter für die Gartengestaltung einen großzügigen Spielraum. So darf der Mieter den Garten zwar nicht verwildern und verkommen lassen,
- aber wild wachsen lassen[8],
- einen Naturgarten anlegen und die Pflanzen im Wesentlichen frei wachsen lassen[9],
- ggf. auch ein kleines Gartenhaus errichten[10],
- einen Teich anlegen[11],
- einen Holzstoß lagern[12],
- einen Komposthaufen anlegen[13],
- den Garten geringfügig verändern, z. B. Verlegen von 10 qm Betonplatten auf einem 1.100 qm großen Grundstück[14], sofern der Baumbestand nicht beeinträchtigt wird.
Gestaltungswünsche konkret regeln
Sind umfassende Gestaltungsbefugnisse durch den Mieter nicht im Sinne des Vermieters bzw. hat der Vermieter konkrete Vorstellungen über die Art und den Umfang der Nutzung sowie der Pflege des Gartens, empfiehlt es sich, die Modalitäten im Mietvertrag im Einzelnen verbindlich festzulegen.
Enthält der Mietvertrag keine festen Termine für die Durchführung der Gartenarbeiten, ist die Verpflichtung des Mieters zur Vornahme einzelner Gartenpflegearbeiten jeweils dann fällig, wenn bei weiterem Zuwarten mit der Vornahme dieser Arbeiten entweder die bisherige Gartengestaltung gefährdet wird (weil z. B. Büsche und Bäume zu verwildern oder Termine zum fachgerechten Schnitt von Bäumen und Büschen abzulaufen drohen) oder aus einem Zierrasen eine Wiese wird oder der Garten sonst vom Standpunkt eines neutralen Beobachters unter Berücksichtigung seines Typs (Ziergarten, Nutzgarten etc.) ungepflegt auszusehen beginnt.[15]
Mieterpflicht = keine Betriebskosten
Ist der Wohnungsmieter vertraglich zur Gartenpflege verpflichtet, kann der Vermieter für von ihm selbst durchgeführte Pflegearbeiten grundsätzlich keine Kosten als Betriebskosten umlegen, da die Gartenpflege dann nicht mehr zum Pflichtenkreis des Vermieters...
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