Formularmietvertrag – einzelne Klauseln von A-Z / 7 Besichtigung

Nach h. M. verstößt eine Formularklausel, die dem Vermieter das Recht einräumt, die Mietsache in regelmäßigen Abständen zu betreten und zu besichtigen, gegen § 307 Abs. 2 BGB.^[1]

Ebenso ist eine Klausel unwirksam, wonach eine Besichtigung ohne vorherige Ankündigung möglich ist^[2] oder wonach der Mieter eine Wohnungsbesichtigung nach lediglich kurzer Voranmeldung zu dulden hat.^[3]

Nach einer Entscheidung des OLG Brandenburg^[4] sind folgende Klauseln unwirksam:

Praxis-Beispiel

Unwirksame Formularklauseln zum Besichtigungsrecht

1. "Dem Vermieter und seinem Beauftragten steht die Besichtigung der Mieträume von 8.00 bis 18.00 Uhr zur Prüfung ihres Zustandes frei, sofern er dem Mieter die Besichtigung in der Regel mindestens 24 Stunden vorher angekündigt hat."
2. "Der Mieter hat die Besichtigung der Mieträume im Fall einer Kündigung des Mietverhältnisses oder bei beabsichtigtem Verkauf des Grundstücks oder der Wohnung in der Zeit von 8.00 bis 18.00 Uhr zu gestatten."

Liegt ein besonderer Anlass vor, so ist der Vermieter berechtigt, die Mieträume zu betreten, um sich über ihren Zustand zu vergewissern. Dies folgt bereits aus dem Umstand, dass der Vermieter im Hinblick auf die Wohnung Instandhaltungs- und Verkehrssicherungspflichten hat. Ein besonderer Anlass ist anzunehmen, wenn konkrete Anhaltspunkte gegeben sind, dass der Mieter die Mietsache beschädigt hat oder dass er seine Obhutspflicht nicht erfüllt.

Hinweis

Besichtigung bei Verkauf der Immobilie

Auch für den Fall der Veräußerung des Mietshauses wird dem Vermieter ein Besichtigungsrecht zugebilligt.

Recht zur regelmäßigen Besichtigung

Ein Recht zur regelmäßigen Wohnungsbesichtigung ohne besonderen Anlass wird vom BGH verneint: In einer Grundsatzentscheidung wird der Anspruch nach entsprechender Ankündigung bejaht, wenn es dafür einen konkreten sachlichen Grund gibt, z. B. bei Verkaufsabsicht oder zur ordnungsgemäßen Bewirtschaftung des Mietobjekts.

Wichtig

Besichtigung rechtzeitig abstimmen

Der Vermieter muss seine Besichtigungsabsicht – von Eilfällen abgesehen – rechtzeitig anzeigen (im Regelfall ca. 14 Tage vorher)^[5] und auf die Belange des Mieters Rücksicht nehmen.

[1] LG München II, GE 2009, 1317; AG Berlin-Mitte, Urteil v. 29.3.2010, 16 C 59/09, GE 2010, 1425; a. A. AG Münster, GE 2009, 1323.

[2] AG Hamburg, Urteil v. 23.2.2006, 49 C 513/05, NZM 2007, 211.

[3] AG Stuttgart, Urteil v. 26.10.2009, 33 C 3806/09, WuM 2009, 732.

[4] Urteil v. 4.7.2012, 7 U 204/11.

[5] Abweichend AG Stuttgart, WuM 2009, 732: mindestens 4 Tage.