Haben die Parteien individualvertraglich vereinbart, zu welchem Zeitpunkt das Mietverhältnis beginnen soll, so ist eine formularvertragliche Klausel, wonach das Mietverhältnis erst mit dem Auszug des Vormieters beginnt, gegenstandslos: Die Vereinbarung über den Mietbeginn geht der Formularklausel vor.[1]
Keine Vereinbarung über Mietbeginn
Ist über den Beginn der Mietzeit keine Vereinbarung getroffen worden, so verstößt eine Formularklausel, wonach der Mietbeginn vom Auszug des Vormieters abhängen soll, gegen § 308 Nr. 1 BGB.
Wirksam ist allerdings eine Klausel, wonach der Mietbeginn um eine bestimmte Zeit hinausgeschoben werden soll, wenn der Vormieter nicht rechtzeitig räumt. Diese Zeit darf allerdings nicht zu lange bemessen werden; als oberste Grenze wird eine Frist von 1 Monat anzusehen sein. Diese Grundsätze gelten entsprechend, wenn der Mietbeginn von der Fertigstellung eines Neubaus abhängig sein soll
Unwirksamer Schadensersatzausschluss bei verspäteter Übergabe
Eine mietvertragliche Klausel, wonach die Verpflichtung des Vermieters zum Schadensersatz ausgeschlossen wird, wenn die Mieträume nicht rechtzeitig übergeben werden, ist nach § 309 Nr. 8 BGB unwirksam.[2]
Wirksam ist lediglich der Ausschluss der Haftung für einfache Fahrlässigkeit. Das Kündigungsrecht des Mieters kann für den Fall der nicht rechtzeitigen Übergabe nicht ausgeschlossen werden. Aus der Klausel muss sich klar ergeben, in welchem Umfang die Rechte des Mieters ausgeschlossen sein sollen. Unklare Klauseln werden von der Rechtsprechung zulasten des Vermieters ausgelegt.[3]
Das OLG Brandenburg[4] sieht folgende Klausel für unwirksam an:
Unwirksame Formularklausel zum Mietbeginn
"Der Mietbeginn kann sich infolge von Verzögerungen des Zeitpunkts der Bezugsfertigkeit bis zu 3 Monaten verzögern, ohne dass sich hieraus Ansprüche des Mieters ergeben. Sollte sich der Mietbeginn um mehr als 3 Monate verzögern, wird der Mieter nach Bekanntwerden zeitnah schriftlich informiert und ist in diesem Fall berechtigt, von diesem Vertrag zurückzutreten."
Nach der gesetzlichen Regelung liegt das Risiko für die Folgen einer verzögerten Fertigstellung der Mietsache beim Vermieter. Dem Mieter stehen im Fall einer nicht vertragsgemäßen Übergabe die gesetzlichen Gewährleistungsrechte zu. Danach schuldet der Vermieter in bestimmten Fällen Schadens- oder Aufwendungsersatz.[5] Außerdem kann der Mieter nach § 543 Abs. 2 Nr. 1 BGB kündigen. Das Kündigungsrecht kann vertraglich nicht abbedungen werden.[6] Es wird durch die Klausel ausgeschlossen; aus diesem Grund ist sie unwirksam.
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