Formularmietvertrag – einzelne Klauseln von A-Z / 19 Kündigungsausschlussklauseln

Nach der Rechtsprechung des BGH kann die ordentliche Kündigung formularvertraglich ausgeschlossen werden.^[1] Es gelten folgende Grundsätze:

1. Es darf nur das Recht zur ordentlichen Kündigung ausgeschlossen werden.
2. Die Kündigungsausschlussvereinbarung muss – falls sie über eine längere Zeit als 1 Jahr gelten soll – schriftlich getroffen werden.^[2]
3. Eine Kündigungsausschlussklausel kann gegen § 305c Abs. 1 BGB verstoßen, wenn sie in der Vertragsurkunde an ungewöhnlicher oder systematisch unpassender Stelle steht.
4. Ein Verstoß gegen § 307 BGB kann vorliegen, wenn Grundsätze der fairen Vertragsgestaltung verletzt sind. Hiervon ist zum einen dann auszugehen, wenn lediglich das Kündigungsrecht des Mieters ausgeschlossen ist. Ein einseitiger (nur für den Mieter geltender) Kündigungsausschluss ist ausnahmsweise wirksam, wenn er im Zusammenhang mit einer Staffelmiete vereinbart wird.^[3] In allen anderen Fällen verstößt ein solcher Kündigungsausschluss gegen § 307 BGB.^[4]

5. Nach der Rechtsprechung des BGH ist ein 4-jähriger Kündigungsausschluss möglich.^[5] Wird diese Grenze überschritten, führt dies wegen des Verbots der geltungserhaltenden Reduktion zur Unwirksamkeit der Ausschlussvereinbarung; der Kündigungsverzicht bleibt also nicht mit der höchstzulässigen Laufzeit von 4 Jahren erhalten.

   Für Gewerberäume wurde sogar ein 5-jähriger Kündigungsausschluss für möglich gehalten.^[6]

6. Liegt der Mietbeginn zeitlich nach dem Vertragsschluss, beginnt die Frist nicht mit dem Mietbeginn, sondern mit dem Abschluss des Mietvertrags. Eine Kündigung des Mieters muss zum Ablauf der 4-Jahres-Frist möglich sein.^[7] In einem Formularvertrag kann nicht wirksam vereinbart werden, dass die Kündigung erstmals nach Ablauf von 4 Jahren möglich ist.^[8]

   Liegt der Vertragsschluss vor dem Mietbeginn, ist eine Klausel unwirksam, nach der die 4-jährige Bindung erst ab Beginn des Mietverhältnisses zu rechnen ist.^[9]

   Bei einer kürzeren Vertragsbindung sind solche Regelungen möglich, vorausgesetzt, dass die gesamte Dauer der Vertragsbindung die 4-Jahres-Grenze nicht überschreitet.

7. Bestimmten Personengruppen, insbesondere den Studierenden der Fach- und Hochschulen, ist ein besonderes Bedürfnis nach Mobilität zuzubilligen. In einem solchen Fall wird eine Kündigungsausschlussvereinbarung regelmäßig gegen § 307 Abs. 1 BGB verstoßen.^[10]

Eine wirksame Ausschlussvereinbarung kann lauten:

Praxis-Beispiel

Wirksame Kündigungsausschlussklausel

"Beide Parteien verzichten auf das Recht zur ordentlichen Kündigung für die Dauer von 4 Jahren. Eine ordentliche Kündigung kann frühestens zum Ablauf dieser Zeit erklärt werden. Dabei sind die gesetzlichen Kündigungsfristen einzuhalten. Das Recht beider Parteien zur außerordentlichen Kündigung bleibt unberührt. Der Mieter kann seine vorzeitige Entlassung aus dem Mietverhältnis verlangen, wenn er die Wohnung aus wichtigen persönlichen Gründen aufgeben muss. Der Vermieter ist auch während der Zeit des Kündigungsausschlusses zur Mieterhöhung berechtigt."

[1] BGH, NJW 2005, 1574 = NZM 2005, 419; NJW 2006, 1056 = NZM 2006, 256; NZM 2006, 579.

[2] § 550 BGB.

[3] BGH, NJW 2006, 1056.

[4] BGH, Urteil v. 19.11.2008, VIII ZR 30/08.

[5] BGH, WuM 2005, 346 = NZM 2005, 419.

[6] BGH, NJW 2020, 331.

[7] Wiek, WuM 2010, 405, 407.

[8] BGH, Urteil v. 8.12.2010, VIII ZR 86/10; BGH, Urteil v. 2.3.2011, VIII ZR 163/10; Wiek, a. a. O.; a. A. LG Krefeld, WuM 2010, 305.

[9] BGH, Urteil v. 8.12.2010, VIII ZR 86/10; Wiek, a. a. O.; a. A. LG Krefeld, WuM 2010, 305.

[10] BGH, Urteil v. 15.7.2009, VIII ZR 307/08.