Formularmietvertrag – einzelne Klauseln von A-Z / 14.5 Mieterhaftung für bestimmte Schäden

Verschlechterung der Mietsache durch vertragsgemäßen Gebrauch

Nach der gesetzlichen Regelung hat der Mieter Veränderungen und Verschlechterungen der Mietsache, die durch den vertragsgemäßen Gebrauch herbeigeführt werden, nicht zu vertreten.^[1]

Praxis-Beispiel

Gesetzeslage

Die Klausel: "Für die Beschädigung der Mietsache und des Gebäudes – auch durch Waschmaschinen und Geschirrspülmaschinen – sowie der zu den Mieträumen oder zu dem Gebäude gehörenden Anlagen ist der Mieter ersatzpflichtig, soweit sie von ihm oder den zu seinem Haushalt gehörenden Personen sowie Untermietern verursacht worden sind. Dies gilt auch für Schäden, die von Besuchern, Lieferanten, Handwerkern usw. verursacht worden sind, soweit sie Erfüllungsgehilfen des Mieters sind. Dem Mieter obliegt der Beweis, dass ein Verschulden nicht vorgelegen hat" gibt die gesetzliche Beweislastverteilung bei Schäden innerhalb der Mieträume wieder.^[2]

Bestimmte Gegenstände

Eine verschuldensunabhängige Haftung für bestimmte Gegenstände kann nicht vereinbart werden. Die Klausel: "Für Schäden, die durch Gegenstände verursacht werden, die der Mieter in die Wohnung eingebracht hat, haftet der Mieter" ist aus diesem Grund unwirksam.^[3]

Eine Regelung, wonach der Mieter auch für solche Veränderungen oder Verschlechterungen haftet, die er nicht zu vertreten hat, führt im Ergebnis zum Ausschluss der Gewährleistungsrechte und hat zur weiteren Folge, dass dem Mieter die gesamte Instandhaltungs- und Instandsetzungslast aufgebürdet wird. Solche Klauseln sind bei der Wohnraummiete auch dann unwirksam, wenn sie individualvertraglich getroffen werden.^[4]

Abnutzungen und Verschlechterungen

Eine verschuldensunabhängige Haftung für Abnutzungen und Verschlechterungen ist bei der Wohnraummiete nur im engen Rahmen möglich (z. B. für Klein- und Schönheitsreparaturen). Eine formularmäßige Vereinbarung, wonach der Mieter zerbrochene Fensterscheiben auf eigene Kosten ersetzen muss, ist nur wirksam, wenn die für die Überwälzung von Kleinreparaturen geltenden Beschränkungen beachtet werden; Formularklauseln, durch die sich der Vermieter mittelbar eine Vergütung für vertragsgemäße Abnutzungen versprechen lässt, sind ebenfalls unwirksam.^[5] Eine Klausel, wonach die Mieter anteilig für Kanalverstopfungen haften, wenn der Verursacher nicht ermittelt werden kann, ist unwirksam.^[6]

[1] § 538 BGB.

[2] OLG Frankfurt, WuM 1992, 57.

[3] LG Frankfurt, NJWE-MietR 1996, 99.

[4] § 536 Abs. 4 BGB.

[5] LG Frankenthal, ZMR 1985, 342 betr. Entschädigung für Teppichbodenabnutzung; ebenso AG Hamburg, WuM 1986, 310; Langenberg, in Schmidt-Futterer, Mietrecht, § 538 BGB Rn. 60.

[6] OLG Hamm, RE 19.5.1982, NJW 1982, 2005.