Zusammenfassung
Formularmietverträge müssen aus Gründen des Verbraucherschutzes besonderen Maßstäben genügen. Insbesondere soll der Vertragspartner des Formularverwenders gegen unbillige, unklare und überraschende Klauseln geschützt werden.
Wird ein Mietverhältnis unter Verwendung eines Formularvertrags ausgestaltet, so sind die Regelungen der §§ 305 bis 310 BGB zu beachten. In diesen Vorschriften ist geregelt, welche Anforderungen an die Wirksamkeit einzelner Vertragsbestimmungen zu stellen sind. Die Vorschriften gelten seit dem 1.1.2002.
1 Geltungsbereich der §§ 305 bis 310 BGB
Die Regelungen der §§ 305 bis 310 BGB gelten für die Gestaltung rechtsgeschäftlicher Schuldverhältnisse durch Allgemeine Geschäftsbedingungen. Hierzu zählen alle "für eine Vielzahl von Verträgen vorformulierten Vertragsbedingungen".[1]
AGBs von Dritten
Verwenden die Parteien ein von einem Dritten entworfenes Vertragsmuster, sind die dort enthaltenen Klauseln als "Allgemeine Geschäftsbedingungen" anzusehen.[2]
Die Vorschrift des § 305 Abs. 1 BGB setzt weiter voraus, dass der Verwender die vorformulierten Vertragsbedingungen der anderen Vertragspartei "stellt". Das Merkmal des "Stellens" ist erfüllt, wenn die Formularbestimmungen auf Initiative einer Partei oder ihres Abschlussgehilfen in die Verhandlungen eingebracht und ihre Verwendung zum Vertragsschluss verlangt werden[3]
Wann Formularklauseln gestellt werden
Der (einseitige) Wunsch einer Partei, bestimmte von ihr bezeichnete vorformulierte Vertragsbedingungen zu verwenden, ist grundsätzlich ausreichend.[4] Unerheblich ist, wer die Geschäftsbedingungen entworfen hat.
Dagegen fehlt es am Merkmal des "Stellens", wenn sich das Einbeziehen von vorformulierten Geschäftsbedingungen als Ergebnis einer freien Entscheidung desjenigen darstellt, der mit dem Verwendungsvorschlag konfrontiert wird.[5]
Stellen durch Dritten
Es gilt dasselbe, wenn die Aufnahme der Vertragsbedingung auf einen Vorschlag eines Dritten (im Entscheidungsfall des Kaufinteressenten) erfolgt und die vertragsschließenden Parteien diesen Vorschlag gemeinsam akzeptieren und in den Vertrag aufnehmen.[6]
Voraussetzung ist stets, dass die Vertragspartei
- in der Auswahl der in Betracht kommenden Vertragstexte frei ist und insbesondere
- Gelegenheit erhält, alternativ eigene Textvorschläge mit der effektiven Möglichkeit ihrer Durchsetzung in die Verhandlungen einzubringen.[7]
Hierzu genügt es nicht, wenn der Verwender der Geschäftsbedingungen den Vertragspartner auffordert, "Anmerkungen oder Änderungswünsche" mitzuteilen. Hierdurch wird zwar eine gewisse Verhandlungsbereitschaft signalisiert[8]; für die Annahme einer effektiven Möglichkeit zur Durchsetzung eigener Vertragstexte müssen weitere Umstände vorliegen.
Hinsichtlich des Stellens muss jede einzelne Klausel gesondert betrachtet werden.[9]
Verwender kann grundsätzlich nur eine Vertragspartei sein.
Verwender von AGBs
Insolvenz-, Zwangs-, Nachlassverwalter und Testamentsvollstrecker handeln beim Vertragsschluss für einen Dritten. Deshalb ist derjenige Verwender, der aufgrund des Handelns der genannten Personen Vertragspartei geworden ist.
Bei einer Vermietung durch eine Erbengemeinschaft können nur die einzelnen Mitglieder Verwender sein.
Wer die Vertragsbedingungen stellt, ist Verwender
Maßgeblich ist, auf wessen Initiative der Formularvertrag in die Verhandlungen eingeführt wurde und wer seine Verwendung verlangt hat.[10]
Bei der Wohnungsmiete ist dies i. d. R. der Vermieter. Bei einem Vertrag zwischen einem Unternehmer (z. B. einem Wohnungsunternehmen) und einem Verbraucher (einem Wohnungsmieter) gilt gem. § 310 Abs. 3 Nr. 1 BGB die gesetzliche Vermutung, dass der Unternehmer die Allgemeinen Geschäftsbedingungen gestellt hat.
Für Verträge zwischen Verbrauchern (Privatleuten) gilt keine gesetzliche Vermutung.
Bei der Geschäftsraummiete werden die Vertragsbedingungen gelegentlich von den Mietern ausgewählt, insbesondere bei der Anmietung von Ladenräumen durch große Einzelhandelsunternehmen. In diesen Fällen ist der Mieter als Verwender anzusehen.
Für die Anwendung der §§ 305 ff. BGB spielt es keine Rolle, ob die eine Partei der anderen wirtschaftlich oder intellektuell überlegen ist. Maßgeblich ist allein, dass der Vertragspartner des Verwenders auf die Ausgestaltung der Geschäftsbedingungen keinen Einfluss nehmen kann.[11] Eine Partei ist auch nicht deshalb als Verwender anzusehen, weil sie durch eine bestimmte Klausel begünstigt wird. Der Inhalt einer Klausel ist grundsätzlich kein Kriterium für die Anwendung der §§ 305 ff. BGB.
Inhalt als Indiz
Im Einzelfall kann allerdings aus dem Inhalt der Klausel auf eine bestimmte Marktstärke einer Partei geschlossen werden. Dies kann in Verbindung mit anderen Anhaltspunkten den Schluss auf die Inanspruchnahme einseitiger Gestaltungsmacht rechtfertigen.[12]
Einigen sich die Vertragsparteien auf ein bestimmtes Vertragsformular, so sind die §§ 305 ff. BGB nicht anwendbar.[13] Dies hat auch der BGH mit d...
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