Feuchtigkeitsschäden (WEMoG)

Zusammenfassung

Überblick

Jeder Wohnungseigentümer hat sein Sondereigentum so instand zu halten, dass Nachteile für andere Eigentümer nicht entstehen. Die Instandhaltung bzw. Erhaltung des Gemeinschaftseigentums obliegt nach §§ 18 Abs. 1, 19 Abs. 2 Nr. 2 WEG der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer. Der Verwalter ist nach § 27 Abs. 1 Nr. 1 WEG berechtigt und verpflichtet, eigenständig die erforderlichen Maßnahmen zu treffen, so sie von untergeordneter Bedeutung sind und nicht zu erheblichen Verpflichtungen führen. Diese Grenze gilt nicht in Notfällen. Nach § 27 Abs. 1 Nr. 2 WEG kann der Verwalter dann zur Nachteilsabwendung alle erforderlichen Maßnahmen in die Wege leiten. Wer für Feuchtigkeitsschäden haftet, hängt folglich davon ab, wo deren Ursache liegt.

1 Wer ist verantwortlich?

Für die ordnungsgemäße Erhaltung, also Instandhaltung und Instandsetzung, des gemeinschaftlichen Eigentums ist die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer nach §§ 18 Abs. 1, 19 Abs. 2 Nr. 2 WEG verantwortlich.

Praxis-Beispiel

Undichtigkeiten in Fassade, Dach, Fundament

Die Wohnungseigentümer haben hier die erforderlichen Abdichtungsmaßnahmen zu beschließen, die dann seitens der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer vertreten durch den Verwalter umgesetzt werden.^[1]

[1] S. "WEG-Beschluss", "Erhaltung von Gemeinschaftseigentum", "Modernisierung".

2 Können diese Maßnahmen durch einfache Mehrheit beschlossen werden?

Seit Inkrafttreten des Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetzes (WEMoG) am 1.12.2020 genügt nach § 25 Abs. 1 WEG stets die Mehrheit der abgegebenen Stimmen für Versammlungsbeschlüsse. Lediglich auf Rechtsfolgenseite sieht § 21 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 WEG bezüglich der Kostenverteilung unter sämtlichen Wohnungseigentümern eine qualifizierte Mehrheit vor. Im Übrigen handelt es sich bei der Beseitigung von Feuchtigkeitsschäden in aller Regel um Erhaltungsmaßnahmen. Dies gilt auch im Fall von Dichtigkeitsmängeln, die von Anfang an vorhanden waren.

3 Wer haftet bei Ausführungsmängeln?

• Der Handwerker, wenn ihn ein Verschulden trifft. Der Unternehmer haftet nach § 276 BGB für eigenes Verschulden und nach § 278 BGB für das Verschulden seiner Mitarbeiter.
• Der Verwalter gegenüber der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer für eigenes Verschulden, wenn er die Gemeinschaft falsch beraten oder erkennbar ungeeignete Handwerker beauftragt hat. Er haftet nicht nach § 278 BGB für ein Verschulden des Handwerkers, da dieser kein Erfüllungsgehilfe des Verwalters ist.
• Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer gegenüber dem einzelnen Eigentümer bei Beschädigung des Sondereigentums für das Verschulden des Handwerkers und für das Verschulden des Verwalters.^[1]

[1] Arg. BGH, Urteil v. 16.12.2022, V ZR 263/21, ZMR 2023 S. 384; s. "Haftung".

4 Was gilt in Notfällen?

Der Verwalter ist gemäß § 27 Abs. 1 Nr. 2 WEG berechtigt und verpflichtet, die Maßnahmen ordnungsmäßiger Verwaltung zu treffen, die zur Wahrung einer Frist oder zur Abwendung eines Nachteils erforderlich sind. Kann aufgrund der Eilbedürftigkeit eine Willensbildung der Wohnungseigentümer nicht herbeigeführt werden, kann und muss der Verwalter alle erforderlichen Maßnahmen treffen. Bereits bloße Untätigkeit kann zu einer Haftung des Verwalters führen.

Auch die Wohnungseigentümer sind nach § 18 Abs. 3 WEG befugt, Maßnahmen zu treffen, die zur Abwendung eines dem gemeinschaftlichen Eigentum unmittelbar drohenden Schadens notwendig sind.

^[1]

Achtung

Richtige Maßnahmen anordnen

Zu beachten ist hierbei, dass die getroffenen Maßnahmen nicht über die reine Schadensbehebung hinausgehen dürfen, die zumeist ohnehin nicht eilbedürftige Beseitigung von Folgeschäden ist von der Notgeschäftsführungsbefugnis nicht mehr umfasst.

[1] S. "Notgeschäftsführung".

5 Wer ist bei bestehender Versicherung zur Abwicklung berechtigt?

Bei verbundenen Gebäudeversicherungen kann Versicherungsschutz bestehen für Feuchtigkeitsschäden infolge Sturm- und Leitungsschäden sowie für Löschwasserschäden infolge der Brandbekämpfung.^[1]

Der Verwalter ist abwicklungsbefugt, wenn der Schaden seine Ursache im Gemeinschaftseigentum hat. Für die Abwicklung von Schäden am Sondereigentum ist die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer hingegen nicht zuständig. Dies gilt auch dann, wenn das Sondereigentum über das gemeinschaftliche Eigentum mitversichert ist (KGNJW-RR 1992,150).^[2] Abgesehen von Notmaßnahmen, der zügigen Meldung des Schadenfalls und der Unterstützung des Sondereigentümers durch Information sowie Bereitstellung erforderlicher Unterlagen trifft die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer auch dann keine Pflicht zur Durchführung einer Schadenabwicklung.^[3]

Eine Pflicht zur Abwicklung von Schäden im Sondereigentum kann sich aus einer Vereinbarung der Wohnungseigentümer ergeben, also insbesondere der Gemeinschaftsordnung.

[1]

S. "Versicherungen".

[2] KG Berlin, Beschluss v. 9.10.1991, 24 W 1484/91, NJW-RR 1992 S. 150.

[3] Hügel/Elzer, 3. Aufl. 2021, WEG § 19 Rn. 125.

6 Was zahlt die Versicherung bei Feuchtigkeitsschäden?

Der Schutz der Wohngebäudeversicherung greift, wenn das Gebäude oder fest mit dem Gebäude verbundene Einbauten beschädigt werden. Bei einem Wasserschaden ist das beispielsweise der Fall, wenn Leitungs- oder Heizungswasser durch ein defektes Rohr austritt und Boden und Wände ruiniert. In diesem Fall übernimmt die Wohngebäudeversicherung d...