Feuchtigkeitsschäden (Miete) / 2 Darlegungs- und Beweislast

Für die Aufklärung der Ursache von Feuchtigkeitsschäden gelten folgende Grundsätze^[1]:

Beweis der Mängelfreiheit

Zunächst muss der Vermieter darlegen und ggf. beweisen, dass die Mietsache frei von Baumängeln ist und dass der Zustand der Fenster und Türen sowie der Zustand der Heizung keinen Einfluss auf die Mängel ausübt.^[2]

Hinweis

Beweisantritt durch SV-Gutachten

Dieser Beweis wird in der Regel durch Sachverständigengutachten geführt.

Entlasten des Mieters

Hat der Vermieter bewiesen, dass die Schadensursache im Bereich des Mieters gesetzt worden ist, muss sich der Mieter umfassend entlasten. Hierzu muss der Mieter darlegen und beweisen, wie er geheizt und gelüftet hat und dass sein Heizungs- und Lüftungsverhalten sowie die Art der Möblierung nicht schadensursächlich war.

Praxis-Beispiel

Entlastungsbeweise

• Zur Feststellung des tatsächlichen Heizungs- und Lüftungsverhaltens des Mieters kann das Gericht die Wohnung des Mieters mit anderen baugleichen Wohnungen im Haus vergleichen und ermitteln, ob nur in der Wohnung des Mieters oder auch in anderen Wohnungen Feuchtigkeitsschäden auftreten.
• Hat ein Mieterwechsel stattgefunden, kann das Gericht prüfen, ob die Wohnung auch während der Nutzungszeit des Mietvorgängers feucht gewesen ist.
• Denkbar ist weiter ein Vergleich der Heizkostenabrechnungen aller Wohnungen in dem Gebäude: Hat ausgerechnet die mangelbehaftete Wohnung einen besonders niedrigen Wärmeverbrauch, so kann das ein Indiz dafür sein, dass der Mieter zu wenig heizt. Hat ein Mieterwechsel stattgefunden, können die Verbrauchswerte des Vorgängers mit den jetzigen Verbrauchswerten verglichen werden.

Achtung

Vorsicht beim Vergleich

Beim Vergleich ist allerdings Vorsicht geboten. Solange die Wohnung noch trocken ist, kann ein geringer Wärmeverbrauch ein Indiz dafür sein, dass die später aufgetretene Feuchtigkeit durch die zu schwache Beheizung verursacht worden ist. Ist die Wohnung feucht, so lässt sich aus einem dann feststellbaren hohen Wärmeverbrauch nicht herleiten, dass die Feuchtigkeit baubedingt ist, weil feuchte Räume einen höheren Wärmeverbrauch haben.

Ist die Verursachung für den Feuchtigkeitsschaden trotz Ausschöpfen der Beweismittel nicht aufzuklären, geht dies zulasten des Vermieters.^[3]

[1] Vgl. OLG Frankfurt/M., Urteil v. 11.2.2000, 19 U 7/99, NZM 2001 S. 39.

[2] LG Freiburg, WuM 1989 S. 559; LG Mannheim, ZMR 1991 S. 481; LG Bochum, DWW 1991 S. 188; LG Berlin, Urteil v. 18.11.2002, 67 S 147/02, GE 2003 S. 253; LG Köln, Urteil v. 26.3.2008, 10 S 190/07, ZMR 2008 S. 629; AG Siegburg, Urteil v. 3.11.2004, 4 C 227/03, WuM 2005 S. 55; AG Regensburg, WuM 2010 S. 738.

[3] LG Ellwangen, Urteil v. 9.3.2001, 1 S 244/00, GE 2002 S. 53; LG Berlin, Urteil v. 18.2.2003, 64 S 457/01, NZM 2003 S. 434 betr. Schwärzung einer Wohnung, sog. Fogging.