Feuchtigkeit in der Wohnung

Zusammenfassung

 
Überblick

Feuchtigkeitsschäden nehmen stark zu. Ursächlich sind einerseits falsch ausgeführte bzw. nicht aufeinander abgestimmte Energiesparmaßnahmen am Gebäude und andererseits ein mangelhaftes Heiz- und Lüftungsverhalten der Bewohner aufgrund drastisch gestiegener Energiepreise. Treten Feuchtigkeitsschäden auf, kann der Mieter – sofern er für den Schaden nicht verantwortlich ist – die Beseitigung des Mangels verlangen und darüber hinaus Gewährleistungsrechte (Minderung, Schadensersatz) geltend machen. Außerdem kann der Mieter fristlos kündigen, wenn der Vermieter den Mangel nicht beseitigt. Eine fristlose Kündigung kann außerdem in Betracht kommen, wenn wegen der Feuchtigkeitsschäden eine erhebliche Gesundheitsgefährdung zu befürchten ist.

 
Gesetze, Vorschriften und Rechtsprechung

Das Minderungsrecht ist in § 536 BGB geregelt. Kündigungsmöglichkeiten des Mieters wegen Feuchtigkeit ergeben sich aus § 543 Abs. 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB und § 569 Abs. 1 BGB.

1 Mietminderung bei Feuchtigkeitsschäden

Feuchtigkeit in der Wohnung schlägt sich i. d. R. an den Wänden, insbesondere in Ecken und hinter Möbelstücken nieder und führt zu Schimmelbildung sowie im weiteren Verlauf zu Schäden an Putz und Mauerwerk. Das Vorhandensein von Spakflecken (Stockflecken-Pilzbefall durch Luftfeuchtigkeit) begründet einen Mangel der Mietsache i. S. v. § 536 BGB mit der Folge, dass der Mieter zur Minderung der Miete berechtigt ist.[1] Der Umfang des Minderungsrechts hängt von den konkreten Umständen des Einzelfalls ab.

Ein Mietminderungsrecht kommt jedoch nicht in Betracht, wenn entweder die Tauglichkeit der Wohnung nur unerheblich gemindert ist oder wenn die Bildung von Spakflecken auf einem vertragswidrigen Verhalten beruht und durch ein Heizen und Lüften vermieden werden kann, das der Art und Intensität der Nutzung der Wohnung entspricht.[2]

Dann hat der Mieter auch sämtliche, durch das vertragswidrige Verhalten entstandene Schäden auf seine Kosten zu beseitigen.[3]

[3] OLG Celle, a. a. O.; vgl. auch AG Berlin-Neukölln, Urteil v. 23.7.2002, 6 C 213/01, GE 2002 S. 1201, wonach sich der Mieter nicht auf eine unzureichende Heizungsmöglichkeit berufen kann, wenn er diese dem Vermieter nicht unverzüglich angezeigt hat.

2 Wer muss was beweisen?

Sind sich die Parteien über die Schadensursache uneinig, muss diese durch einen Sachverständigen festgestellt werden.

 
Praxis-Beispiel

Beweisermittlung

Im Rahmen eines selbstständigen Beweisverfahrens oder der Zahlungsklage des Vermieters bei einer Mietminderung.

Die Kosten des Sachverständigengutachtens hat die unterliegende Partei zu tragen. Stellt der Sachverständige fest, dass die Ursache im Verantwortungsbereich des Vermieters liegt, z. B. bei Vorliegen von Baumängeln, trägt dieser die Kosten des Sachverständigen. Dagegen fallen diese Kosten dem Mieter zur Last, wenn das Gutachten ergibt, dass die Feuchtigkeit lediglich die Folge eines unzureichenden Heizungs- und Lüftungsverhaltens war.[1]

3 Fallgruppen sind von Bedeutung:

  • Der Vermieter verlangt vom Mieter Zahlung des aufgrund einer Mietminderung entstandenen Mietrückstands.
  • Der Mieter verlangt vom Vermieter Beseitigung der Feuchtigkeitsschäden.
  • Der Vermieter verlangt vom Mieter Schadensersatz.
 
Praxis-Beispiel

Ersatz des Schadens

Beseitigung der Feuchtigkeitsschäden bzw. Ersatz der notwendigen Kosten.

Beweislast

Für die Beweislastverteilung gilt[2]:

  • Der Vermieter muss zunächst beweisen, dass die Schadensursache in dem der unmittelbaren Einflussnahme, Herrschaft und Obhut des Mieters unterliegenden Bereich gesetzt worden ist. Dazu muss er die Möglichkeit einer aus seinem Verantwortungs- und Pflichtenkreis oder demjenigen eines anderen Mieters desselben Hauses herrührende Schadensursache ausräumen. Dies bedeutet, dass dem Vermieter die volle Beweislast dafür obliegt, dass die Feuchtigkeitserscheinungen nicht aufgrund von außen eindringender oder im Mauerwerk aufsteigender Feuchtigkeit verursacht wurden.[3]
  • Wurden bereits Maßnahmen gegen Baumängel durchgeführt, muss der Vermieter auch beweisen, dass diese Maßnahmen erfolgreich waren.[4]
  • Die Anforderungen an die Beweislast des Vermieters dürfen allerdings nicht überspannt werden. Dementsprechend ist das Nachgehen jeder noch so entfernt liegenden anderen Ursache der Schimmelbildung und damit auch das Ausräumen letzter Zweifel bezüglich verschiedener bautechnischer Fragen nicht erforderlich.[5]
  • Ferner muss der Vermieter – allerdings nur bezogen auf den Stand der Technik zur Bauzeit – darlegen und nachweisen, dass das Gebäude frei von wärmetechnischen Baumängeln ist.[6] Dies gilt insbesondere dann, wenn an dem Gebäude nachträglich Änderungen vorgenommen wurden.

     
    Praxis-Beispiel

    Nachträgliche bauliche Änderungen

    Einbau von besonders dicht schließenden isolierverglasten Fenstern[7]

    Den ihm obliegenden Nachweis, dass das Gebäude keine bauphysikalischen Schwachstellen aufweist, kann der Vermieter nach Auffassung des LG Freiburg[8] nicht führen, wenn zum Zeitpunkt der Planung und Errichtung des Gebäudes zwar d...

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