Feuchte Wohnung – Was Vermieter und Mieter beachten müssen

Zusammenfassung

Feuchte, gar nasse und schimmelbehaftete Wände und Decken in Mietwohnungen sind ein allbekanntes Problem für die Vertragsparteien und oft Thema Nummer 1 im Mietverhältnis. Der Mieter kürzt die Miete und verlangt Beseitigung der Mängel, weil er der Ansicht ist, dass die Ursache der Schwierigkeiten in der Beschaffenheit der Mietsache zu suchen ist. Der Vermieter hingegen macht eine mangelhafte Beheizung und Belüftung und das falsche Platzieren von Möbeln für die Schäden verantwortlich.

1 Beauftragung eines Sachverständigen

Im Streitfall vor Gericht wird in aller Regel ein Sachverständiger beauftragt, der die Ursache der Feuchtigkeitserscheinungen feststellen soll. Als Ergebnis gibt es die Möglichkeiten, dass bauliche Mängel wie etwa eine unzureichende Wärmedämmung festgestellt wird oder es wird die Mangelfreiheit unter baulichen Gesichtspunkten festgestellt, sodass ein fehlerhaftes Wohnverhalten des Mieters Ursache sein muss oder beides liegt nebeneinander vor.

Denkbar, wenn auch kaum vorkommend, ist auch, dass die Ursache der Feuchtigkeit nicht feststellbar ist. Steht das Wohnverhalten des Mieters in Form unzureichender oder sonst falscher Belüftung der Räume oder ein unzureichendes Beheizen oder ein zu nahes Platzieren von Möbelstücken an Außenwänden infrage oder liegt eine Kombination von baulichen Mängeln und das Wohnverhalten des Mieters im Einzelfall vor, stellt sich die Frage:

Was hätte der Mieter tun können, um den Schadenseintritt zu verhindern und war er hierzu überhaupt verpflichtet? Dem soll folgend nachgegangen werden:

2 Die Aufgaben des Mieters

Es gilt zunächst allgemein, dass den Mieter die Pflicht trifft, die angemieteten Räumlichkeiten so zu behandeln, dass sie keinen Schaden nehmen. Hierzu zählt auch ein pflichtbewusstes Wohnverhalten, um zu verhindern, dass es zur Feuchtigkeitsbildung in den Mieträumen kommen kann. Mittels Zufuhr trockener, frischer Luft und einer ausreichenden Beheizung in der kalten Jahreszeit muss das Auftreten von Feuchte mit möglicher Schimmelbildung verhindert werden (OLG Celle, Beschluss v. 19.7.1984, 2 UH 1/84, WuM 1985, 11). Dabei muss der Mieter eine Sorgfalt "wie in eigenen Sachen" walten lassen (AG Marburg, Urteil v. 20.12.1996, 9 C 934/95, WuM 1999, 601).

Andererseits darf der Mieter ohne besondere Hinweise des Vermieters aber auch davon ausgehen, dass er eine Wohnung erhält, die zum vertragsgemäßen Mietgebrauch geeignet ist, was beinhaltet, dass die Räume nicht schon von sich aus anfällig sind für die Bildung von Feuchtigkeit (LG Hamburg, Urteil v. 26.9.1997, 311 S 88/96, WuM 2000, 329 = NZM 1998, 571 = NJW-RR 1998, 1309). Bei Bezug der Wohnung muss der Mieter dementsprechend voraussetzen können, dass ein normales, d. h. übliches Wohnverhalten in Form des Lüftens, Heizens und der Platzierung der Möbel genügt, um den Anforderungen zur Feuchtigkeitsvermeidung Rechnung zu tragen (LG Nürnberg-Fürth, Urteil v. 28.8.1987, 7 S 10158/86, WuM 1988, 155). Das ist der andere Grundsatz, der zunächst zu beachten ist.

Zum Wohnverhalten im Einzelnen:

2.1 Das richtige Lüften der Wohnung

Der Mieter wird im "Normalfall", d. h. bei einer Wohnung mit ausreichender Wärmedämmung und sonstiger fehlender Neigung zur Feuchtebildung, für verpflichtet gehalten, mehrmals täglich einen vollständigen Luftaustausch durch weites Öffnen der Fenster und Türen (Stoßlüftung) durchzuführen. Im Regelfall nimmt man ein drei- bis vierfaches Lüften für jeweils zehn Minuten für ausreichend an (Pohl, Richtiges Lüften und Möblieren im Spiegel der Rechtsprechung, MM 2002, 477 unter Verweis auf LG Berlin, Urteil v. 22.8.1988, 61 S 120/87, GE 1989, 39).

 

Achtung

Das bloße Schrägstellen der Fenster

Das bloße Schrägstellen der Fenster reicht keinesfalls, was immer wieder verkannt wird (Eisenschmid in: Schmidt-Futterer, Mietrecht, § 536 BGB Rdn. 197). Im Gegenteil kann es beim Schrägstellen von Fenstern zur Auskühlung des darunter oder daneben liegenden Bereichs der Wand kommen und in Verbindung mit der vorhandenen Luftfeuchte insbesondere in Küchen oder Badezimmern zur Bildung von Schimmel.

Ähnlich wie das LG Berlin, a. a. O., sieht das OLG Frankfurt/M. (Urteil v. 11.2.2000, 19 U 7/99, NZM 2001, 39) die ordnungsgemäße Belüftung dann als erfüllt an, wenn morgens zwei Mal und abends ein Mal quergelüftet wird. Hierin liegt ein normales, alltägliches Wohnverhalten. Querlüftung bedeutet das Öffnen der Fenster und gegenüber liegenden Türen.

Unzumutbare Anforderungen an das Wohnverhalten des Mieters

Die Obliegenheit des Mieters zur Vermeidung von Feuchtigkeitsbildung findet ihre Grenze aber dort, wo unzumutbare Anforderungen an das Wohnverhalten gestellt werden. Mehrmals am Tag kann ein im Abstand von wenigen Stunden gewünschtes Stoßlüften nicht geschuldet sein (AG Siegburg, Urteil v. 3.11.2004, 4 C 227/03, ZMR 2005, 543). Ebenso unzumutbar ist es, wenn der Mieter alle drei bis vier Stunden die Fenster für fünf bis zehn Minuten öffnen soll (AG Bochum, Urteil v. 24.3.1983, 63 C 265/82, WuM 1985, 25). Ein solches Wohnverhalten kann nicht mehr als üblich angesehen werden. Das fünf- bis sechsfache Lüften am Tag wird insbesondere f...

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