Zusammenfassung
Hauptanwendungsfall für das Zustandekommen eines Fernabsatzvertrags nach § 312c Abs. 1 BGB im Bereich des Mietrechts ist die Vereinbarung einer Mieterhöhung zwischen einem Unternehmen als Vermieter und dem Mieter, der Verbraucher ist, wenn das Mieterhöhungsverlangen durch das Unternehmen und die Zustimmung durch den Mieter wechselseitig nur über Fernkommunikationsmittel erfolgt.
1 Begriff des Fernabsatzvertrags
Nach der Legaldefinition in § 312c Abs. 1 BGB fallen unter den Begriff der "Fernabsatzverträge" solche "Verträge, bei denen der Unternehmer oder eine in seinem Namen oder Auftrag handelnde Person und der Verbraucher für die Vertragsverhandlungen und den Vertragsschluss ausschließlich Fernkommunikationsmittel verwenden, es sei denn, dass der Vertragsschluss nicht im Rahmen eines für den Fernabsatz organisierten Vertriebs- oder Dienstleistungssystems erfolgt". Zu den Fernkommunikationsmitteln in diesem Sinne zählen nach der ausdrücklichen Regelung in § 312c Abs. 2 BGB auch Briefe, Telefonanrufe, Telekopien, E-Mails und sogar SMS-Nachrichten.
2 Praktische Bedeutung für die Miete
In der Praxis der Wohnungsunternehmen ist es allgemein üblich, dass Mieterhöhungen im Wege wechselseitiger schriftlicher Erklärungen vereinbart werden: Das Wohnungsunternehmen übermittelt dem Mieter per Brief ein Mieterhöhungsverlangen[1] und der Mieter stimmt dem Mieterhöhungsverlangen durch schriftliche Erklärung zu. Auf diese Weise wird der Mietvertrag hinsichtlich der Miethöhe abgeändert.[2] Dieses Verfahren erfüllt die tatsächlichen Voraussetzungen des § 312c BGB.
2.1 Mietänderungsverträge nach § 557 BGB
Die Regelung des § 312c Abs. 1 BGB gilt zunächst für alle freiwilligen Vereinbarungen über die Änderung der Miete gem. § 557 BGB. Dem Wohnungsunternehmen obliegen zum einen Informationspflichten[1], zum anderen steht dem Mieter das Widerrufsrecht des § 312g Abs. 1 BGB zu. [2]
Wegen der Einzelheiten gelten die im Beitrag "Haustürgeschäfte" unter Abschn. 2 und 3 dargestellten Regelungen.
2.2 Mieterhöhung durch einseitige Erklärung (§§ 559, 560 BGB, Betriebskostenabrechnung; Modernisierungsankündigung)
Die Regelung des § 312c BGB ist nicht anzuwenden, wenn der Mietvertrag durch einseitige Erklärung des Wohnungsunternehmens abgeändert wird. Dies gilt etwa für die Mieterhöhung nach einer Modernisierung gem. § 559 BGB oder für die Anpassung der Betriebskostenvorauszahlung gem. § 560 Abs. 4 BGB. Erklärungen über Tatsachen sowie Mitteilungen werden von § 312c BGB ebenfalls nicht erfasst. Hierzu zählt auch die Betriebskostenabrechnung.
2.3 Was gilt für die Zustimmung des Mieters im Vergleichsmietenverfahren (§§ 558a, 558b BGB)?
Nach der Rechtsprechung des BGH ist § 312c BGB auf Mietänderungsvereinbarungen, die im Vergleichsmietenverfahren[1] zustande kommen, nicht anzuwenden.[2] Zwar besteht nach dem Wortlaut des § 312c BGB auch bei Mietverträgen über Wohnraum und bei Mietänderungsverträgen ein Widerrufsrecht bei außerhalb von Geschäftsräumen[3] und im Fernabsatz[4] geschlossenen Verträgen, wenn diese eine entgeltliche Leistung zum Gegenstand haben. Hierzu zählen auch Mieterhöhungsvereinbarungen. Gleichwohl kann die Zustimmungserklärung des Mieters zu einer einvernehmlichen Mieterhöhung nach § 558a Abs. 1, § 558b Abs. 1 BGB nicht widerrufen werden. Dies folgt aus einer teleologischen Reduktion des § 312 Abs. 4 Satz 1 BGB. Maßgeblich hierfür ist insbesondere der besondere Schutz, den der Mieter im Vergleichsmietenverfahren genießt, sodass ein zusätzliches Widerrufsrecht entbehrlich ist. Dies gilt allerdings nur, wenn der Vermieter ein Mieterhöhungsverlangen nach §§ 558 ff. BGB in der gesetzlich vorgesehenen Textform[5] erklärt. Auf freiwillige Mieterhöhungsvereinbarungen nach § 557 BGB sind dagegen die Regelungen über im Fernabsatz geschlossene Verbraucherverträge anzuwenden.[6]
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