Ersatzmieter – Rechte und Pflichten

Zusammenfassung

 
Überblick

Ein Ersatzmieter, auch Nachmieter genannt, ist ein Mieter, der in ein bestehendes Mietverhältnis als Ersatz für einen ausscheidenden Mieter eintritt und etwaige Pflichten des Vormieters hinsichtlich verbliebener Mietvereinbarungen gegenüber dem Vermieter übernimmt.

 
Gesetze, Vorschriften und Rechtsprechung

Die Rechtsprechung beschäftigt sich grundlegend mit dem Ersatzmieter in der Entscheidung des Kammergerichts.[1] Eine gesetzliche Definition des Ersatzmieters existiert nicht. Ebenso wenig gibt es, entgegen einer weit verbreiteten Meinung, ein Recht des Mieters auf vorzeitige Entlassung aus dem Mietvertrag, wenn er dem Vermieter zumutbare Ersatzmieter anbietet.[2] Ein entsprechendes Recht des Mieters besteht nur dann, wenn der Mietvertrag dies ausdrücklich vorsieht, z. B. durch eine Nachmieterklausel. Dabei ist zwischen einer echten und einer unechten Nachmieterklausel zu unterscheiden.[3]

[1] KG Berlin, Urteil v. 6.9.2004, 20 U 232/02, WuM 2006 S. 243.
[2] Vgl. z. B. OLG Naumburg, Urteil v. 18.6.2002, 9 U 8/02, WuM 2002 S. 537.

1 Mietvertrag mit Nachmieterklausel

Eine unechte Nachmieterklausel ermöglicht es dem Mieter nur, bei Stellen von geeigneten Ersatzmietern vorzeitig aus dem Mietverhältnis auszuscheiden, gibt ihm jedoch keinen Anspruch, dass der Vermieter einen dieser Ersatzmieter in den Mietvertrag für die restliche Mietdauer eintreten lässt. Dieser Anspruch besteht nur bei Vereinbarung einer echten Nachmieterklausel.

Welche Klausel vereinbart ist, ist im konkreten Einzelfall anhand objektiv erkennbarer Umstände durch Auslegen des Vertrags zu bestimmen.

Für eine echte Nachmieterklausel spricht z. B., wenn

  • dem Mieter erlaubt wird, erhebliche Investitionen zu machen oder
  • derartige Investitionen nach dem Vertrag vorausgesetzt sind oder
  • der Mieter berechtigt sein soll, sich den nicht abgewohnten Teil eines Finanzierungsbeitrags vom Nachfolger erstatten zu lassen,

da der Mieter in einem derartigen Fall nicht nur ein wirtschaftliches, sondern auch ein rechtliches Interesse daran hat, dass das Mietverhältnis mit einem von ihm vorgeschlagenen Nachfolger fortgesetzt wird.[1]

2 Mietvertrag ohne Nachmieterklausel

Enthält der Mietvertrag dagegen keine entsprechende Regelung zugunsten des Mieters, besteht für den Vermieter grundsätzlich keine Verpflichtung, den Mieter vorzeitig aus dem Mietverhältnis zu entlassen. Die Stellung von zumutbaren Ersatzmietern durch den Mieter ändert daran nichts. Selbst die vom Vermieter geäußerte Bereitschaft, vorgeschlagene Mietinteressenten als Mietnachfolger in Betracht zu ziehen, hat i. d. R. nicht die Bindungswirkung einer vertraglichen Nachmieterklausel.[1]

 
Hinweis

Wahlfreiheit des Vermieters bei Mietersuche trotz hoher Ablösesumme

Besteht keine vertragliche Vereinbarung, in der sich der Vermieter bereit erklärt hat, einen vom Mieter vorgeschlagenen Nachmieter zu akzeptieren, ist er bei der Suche nach einem neuen Mieter völlig frei. In diesem Fall hat der Mieter auch dann keinen Anspruch auf Abschluss eines Mietvertrags mit dem vorgeschlagenen Nachmieter, wenn ihm dieser für Einrichtungen (z. B. Einbauküche) eine hohe Ablöse (hier: 10.000 EUR) gezahlt hätte, während diese Einrichtungen auf dem freien Markt nicht oder nur zu einem erheblich geringeren Preis verkäuflich sind.[2]

Im Zivilrecht gilt der allgemeine Grundsatz, dass Verträge zu halten sind ("pacta sunt servanda"). Dem trägt für das Mietrecht § 537 Abs. 1 BGB Rechnung. Danach wird der Mieter von der Entrichtung der Miete nicht dadurch befreit, dass er durch einen in seiner Person liegenden Grund an der Ausübung seines Gebrauchsrechts gehindert wird.

Dementsprechend kann ein Arbeitnehmer ein auf bestimmte Zeit abgeschlossenes Mietverhältnis über Wohnraum nicht mit der Begründung vorzeitig kündigen, er müsse an einen anderen Wohnort ziehen, um das Arbeitsverhältnis bei seinem bisherigen Arbeitgeber an einem anderen Dienstort fortzusetzen, nachdem am früheren Dienstort sein Arbeitsplatz weggefallen und ein gleichwertiges Arbeitsverhältnis in der Nähe der gemieteten Wohnung nicht zu finden ist.[3]

Bei Fehlen einer Mietnachfolgeklausel ist der Vermieter nur ausnahmsweise nach den von der Rechtsprechung zum Grundsatz von Treu und Glauben entwickelten Grundsätzen verpflichtet, an der vorzeitigen Aufhebung des Mietverhältnisses durch Abschluss eines Aufhebungsvertrags mitzuwirken. Danach braucht der Vermieter die vom Mieter gestellten Ersatzmieter, auch wenn diese geeignet und zumutbar sind, nur dann zu akzeptieren, wenn der Mieter für die vorzeitige Vertragsaufhebung derart erhebliche Gründe hat, dass ihm die ordnungsgemäße Beendigung des Mietverhältnisses nicht zugemutet werden kann.

[2] AG München, Urteil v. 6.7.2009, 412 C 3825/08.
[3] BayObLG, RE v. 12.3.1985, ReMiet 1/85, ZMR 1985 S. 198 f..

2.1 Interessenabwägung

Der Vermieter ist nur dann verpflichtet, den Mieter, der ihm einen geeigneten Nachmieter stellt, vorzeit...

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