Zusammenfassung

 
Begriff

Der Vermieter hat die Mietsache während der Mietzeit in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu erhalten. Die hierzu erforderlichen Maßnahmen zur Instandhaltung oder Instandsetzung der Mietsache wie Reparatur oder Austausch "Alt gegen Neu" sind vom Mieter zu dulden. Der Begriff der Mietsache ist weit auszulegen. Er umfasst nicht nur die gemieteten Räume, sondern das gesamte Gebäude, in dem sich die Wohnung befindet, einschließlich der Außenanlagen. Deshalb muss der Mieter auch solche Maßnahmen dulden, die ausschließlich den benachbarten Wohnungen oder den sonstigen Gebäudeteilen zugutekommen. Wichtig ist, die Erhaltungsmaßnahmen rechtzeitig anzukündigen; es sei denn, es handelt sich um einen Notfall.

 
Gesetze, Vorschriften und Rechtsprechung

Das Recht der Erhaltungs- und Modernisierungsmaßnahmen wurde durch das "Gesetz über die energetische Modernisierung von vermietetem Wohnraum und über die vereinfachte Durchsetzung von Räumungstiteln"[1] neu geordnet. Die Erhaltungsmaßnahmen sind in § 555a BGB geregelt.

[1] Mietrechtsänderungsgesetz – MietRÄndG v. 11.3.2013, BGBl I v. 18.3.2013 S. 434.

1 Begriff der Erhaltungsmaßnahmen

Die Regelung in § 555a Abs. 1 BGB umfasst folgende Maßnahmen:

1.1 Instandhaltungs- und Instandsetzungsmaßnahmen

Hierunter sind Maßnahmen zur Vermeidung und Behebung baulicher Mängel zu verstehen, die infolge

  • Abnutzung,
  • Alterung,
  • Witterungseinflüssen oder
  • Einwirkungen Dritter

eintreten können oder eingetreten sind. Erforderlich ist außerdem, dass die Maßnahmen der Aufrechterhaltung oder Wiederherstellung des vertragsmäßigen Gebrauchs i. S. v. § 535 BGB dienen.

 
Wichtig

Keine Erhaltungsmaßnahme bei Umgestaltung oder Beseitigung

Eine Erhaltungsmaßnahme liegt nicht vor, wenn die Räume umgestaltet oder beseitigt werden sollen; dies gilt auch dann, wenn eine solche Maßnahme wegen des schlechten Zustands der Räumlichkeiten aus wirtschaftlicher Sicht zur Erhaltung des Restgebäudes erforderlich sein sollte.[1]

[1] LG Gießen, MDR 1996 S. 791.

1.2 Erneuerungsmaßnahmen

Der Austausch von defekten Einrichtungen gegen Einrichtungen gleicher Art (z. B. Austausch von Sanitärgegenständen) fällt ebenfalls unter § 555a Abs. 1 BGB. Soll eine mitvermietete Einrichtung durch eine Einrichtung anderer Art ersetzt werden (z. B. Ersatz eines Gasherdes durch Elektroherd), so kommt es darauf an, ob die geplante und die ursprüngliche Einrichtung nach der Verkehrsauffassung gleichwertig sind. In diesem Fall ergibt sich die Duldungspflicht aus § 555a Abs. 1 BGB.

Ist die geplante Einrichtung hochwertiger als die ursprüngliche, ist § 555b BGB maßgebend.

 
Praxis-Beispiel

Austausch Einfachglas gegen Isolierglasfenster

So stellt der Einbau von Isolierglasfenstern eine Maßnahme der Instandsetzung dar, wenn die ursprünglich vorhandenen Fenster mit Einfachverglasung undicht sind, eine Reparatur nicht möglich oder unwirtschaftlich ist und der Vermieter nicht geltend macht, dass mit dem Austausch der Fenster eine bessere Wärmedämmung oder Schallisolierung verbunden ist.[1]

Eine Verschlechterung muss der Mieter ebenso wenig dulden wie den Ersatz der ursprünglichen Einrichtung durch eine Einrichtung anderer Art.[2]

 
Praxis-Beispiel

Einrichtung anderer Art ("aliud")

Der Ersatz eines Gasherdes durch einen Elektroherd wird als gleichwertig anzusehen sein[3]; der Einbau einer Dusche anstelle einer ursprünglich vorhandenen Badewanne ist dagegen als aliud zu bewerten.

[2] Aliud; LG Berlin, GE 1997 S. 185.
[3] LG Berlin, Urteil v. 21.12.2010, 65 S 318/09, GE 2011 S. 338.

1.3 Modernisierende Instandsetzung

Die rechtliche Einordnung von Maßnahmen der modernisierenden Instandsetzung ist ungeklärt.

Nach der hier vertretenen Ansicht ist zu unterscheiden, ob der Vermieter die Wahl zwischen der reinen Instandsetzung und der modernisierenden Instandsetzung hat oder ob die Instandsetzung notwendigerweise eine Verbesserung mit sich bringt, etwa weil die zu ersetzende Einrichtung oder Anlage in der ursprünglichen Form nicht mehr beschafft werden kann.

 
Hinweis

Unterscheidung nach Wahlmöglichkeit des Vermieters

Im Falle der Wahlmöglichkeit ist es angezeigt, die Modernisierungsregeln anzuwenden. Besteht keine Wahlmöglichkeit, gelten die Vorschriften über die Instandhaltung.

2 Inhalt der Duldungspflicht

Der Mieter hat die Maßnahmen zu dulden.[1] Die damit verbundenen Gebrauchsstörungen

 
Praxis-Beispiel

Gebrauchsstörungen

Betreten der Räume durch Handwerker oder den Vermieter; Störungen durch Baulärm oder -schmutz; Unterbrechungen der Strom- oder Wasserzufuhr; Immissionen i. S. v. § 906 BGB etc.

muss er hinnehmen.

"Erforderlich" i. S. d. § 555a Abs. 1 BGB sind nicht nur die Erhaltungs- oder Reparaturarbeiten als solche, sondern auch Vorbereitungsmaßnahmen (Besichtigungen) und abschließende Kontrollen.

 
Wichtig

Mieterbelange beachten

Es gilt der Grundsatz, dass der Vermieter auf die Belange des Mieters in dem Maße Rücksicht nehmen muss, wie sich dies mit seinen berechtigten wirtschaftlichen und sonstigen Interessen vereinbaren lässt.[2]

Sind die Arbeiten nicht besonders dringlich, muss der Vermieter die Maßnahme zurückstellen, wenn der Mieter ohnehin bald auszieht[3] und ...

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