Erhaltungsmaßnahme: Fassadensanierung (Beschlussvorlagen)

Kurzbeschreibung

Erhaltungsmaßnahmen stellen im Zuge des WEMoG nach wie vor die Maßnahmen der Instandhaltung und Instandsetzung dar und der Verwalter hat die dafür erforderlichen Maßnahmen zu treffen. Über die Maßnahme beschließt die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer. Die vorliegenden Musterbeschlüsse behandeln eine große Maßnahme mit zwei Eigentümerversammlungen sowie eine Maßnahme, deren Durchführung im Umlaufbeschluss gem. § 23 Abs. 3 Satz 2 WEG beschlossen wird.

WEMoG

Erhaltungsmaßnahmen stellen auch nach Inkrafttreten des WEMoG Maßnahmen der Instandhaltung und Instandsetzung dar. Diese sind nunmehr in § 19 Abs. 2 Nr. 2 WEG als Maßnahmen ordnungsmäßiger Verwaltung geregelt, auf die jeder Wohnungseigentümer gemäß § 18 Abs. 2 Nr. 1 WEG einen Anspruch hat.

Eines entsprechenden Ermächtigungsbeschlusses bedarf es im Grunde genommen nicht, denn im Rahmen seiner gesetzlichen Ermächtigung hat der Verwalter umfassende Entscheidungsbefugnisse. Allerdings sind die Begriffe "untergeordnete Bedeutung" und "erhebliche Verpflichtung" wenig konkret. Was hier von "untergeordneter Bedeutung" und "mit nicht erheblichen Verpflichtungen" verbunden ist, richtet sich maßgeblich nach der Größe der zu verwaltenden Gemeinschaft. Um auf der sicheren Seite zu sein, sollte der Verwalter bei Zweifeln stets einen Beschluss der Eigentümergemeinschaft einholen.

Vergleichsangebote

Abhängig vom Umfang der Erhaltungsmaßnahme, sind im Vorfeld der Beschlussfassung Vergleichsangebote einzuholen.^[1] Die Grenzen, ab welcher Höhe Vergleichsangebote eingeholt werden müssen, sind in der Rechtsprechung nicht einheitlich gesteckt. Nach Auffassung des LG Karlsruhe^[2] ist sie bei einer Summe von 3.000 EUR überschritten, nach Auffassung des LG Dortmund^[3] erst bei 5.000 EUR. Richtigerweise wird man nach der Größe der Eigentümergemeinschaft und ihrem jeweiligen Finanzvolumen differenzieren. Der Verwalter macht jedenfalls sicher nichts falsch, wenn er auch bei geringfügigeren Maßnahmen Vergleichsangebote einholt.

Im Regelfall sind mindestens 3 Angebote einzuholen.^[4] Liegen keine Vergleichsangebote bei Beschlussfassung vor, entspricht ein Beschluss über eine Erhaltungsmaßnahme lediglich im seltenen Ausnahmefall einer Notmaßnahme ordnungsmäßiger Verwaltung, die im Vorfeld noch beschlossen werden kann.^[5] Alternativangebote für eine Auftragsvergabe müssen ausnahmsweise auch dann nicht eingeholt werden, wenn das Auftragsvolumen gering ist oder sich aus anderen Umständen Anhaltspunkte für die Wohnungseigentümer ergeben, dass das vorgelegte Angebot sich im Rahmen des Üblichen bewegt. Dies ist jedenfalls dann der Fall, wenn ein Hausmeisterservice für lediglich 800 EUR jährlich beauftragt wird.^[6]

Große Maßnahme

Je nach Art und Umfang der durchzuführenden Maßnahme sind ggf. mindestens 2 Wohnungseigentümerversammlungen erforderlich. So kann zunächst eine Entscheidung über das "Ob" einer Maßnahme erforderlich sein und eine 2. Versammlung, in der über das "Wie" der Maßnahme zu entscheiden ist.

[1] LG Hamburg, Urteil v. 12.11.2014, 318 S 74/14, NJW-RR 2015 S. 914; LG München, Urteil v. 6.10.2014, 1 S 21342/13, ZWE 2015 S. 423.

[2] LG Karlsruhe, Beschluss v. 8.8.2013, 11 T 355/12, ZWE 2013 S. 417.

[3] LG Dortmund, Urteil v. 21.4.2015, 1 S 445/14, ZMR 2015 S. 777; das LG Dortmund, Urteil v. 21.10.2014, 1 S 371/13, ZWE 2015 S. 182 noch 4.200 EUR.

[4] LG Itzehoe, Urteil v. 5.1.2018, 11 S 1/17, NZM 2018 S. 574; LG Frankfurt a. M., Beschluss v. 19.4.2017, 2-13 S 2/17; LG Dortmund, Urteil v. 21.4.2015, 1 S 445/14, ZWE 2015 S. 374.

[5] KG Berlin, Beschluss v. 5.5.1993, 24 W 1146/93, WuM 1993 S. 426.

[6] LG Frankfurt a. M., Urteil v. 17.5.2018, 2-13 S 26/17.

Fassadensanierung (2 Eigentümerversammlungen über "Ob" und "Wie")

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1. Eigentümerversammlung mit Beschlussfassung über das "Ob"

TOP XX Sanierung der Fassade unter Aufbringung einer Wärmedämmung

Die Wohnungseigentümer beschließen eine Sanierung der Gebäudefassade unter Aufbringung eines Wärmedämmverbundsystems. In diesem Zusammenhang wird der Verwalter ermächtigt, namens, im Auftrag und auf Kosten der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer ein Architekturbüro zur Ermittlung des Maßnahmenumfangs und der Erstellung eines Leistungsverzeichnisses zu beauftragen. Auf Grundlage des Leistungsverzeichnisses hat der Verwalter mindestens drei Angebote geeigneter Fachunternehmen einzuholen. Die Beschlussfassung über die konkrete Maßnahmendurchführung und Beauftragung eines Fachunternehmens erfolgt in einer weiteren Eigentümerversammlung.

Abstimmungsergebnis:

Ja-Stimmen: _____

Nein-Stimmen: _____

Enthaltungen: _____

Der Versammlungsleiter verkündete folgendes Beschlussergebnis:

______________

Der Beschluss wurde angenommen/abgelehnt.

2. Eigentümerversammlung mit Beschlussfassung über das "Wie"

TOP XX: Durchführung der Fassadensanierung unter Aufbringung einer Wärmedämmung

Die Wohnungseigentümer haben in der Wohnungseigentümerversammlung vom ______ zu TOP XX die Sanierung der Gebäudefassade unter Aufbringung eines Wärmedämmverbundsystems beschlossen. Auf Grundlage der vorliegenden Angebote wird der Verwalter ...