Vorbemerkung: Die vor Inkrafttreten des WEMoG ergangenen Entscheidungen gelten überwiegend auch nach neuer Rechtslage weiter. Gekennzeichnet ist die Fortgeltung nachfolgend mit (+).
Ist die Rechtslage in Ermangelung aktueller Rechtsprechung nicht sicher zu beurteilen, wird die Entscheidung mit (?) gekennzeichnet. Scheint ihre Fortgeltung eher unwahrscheinlich, erfolgt die Kennzeichnung mit (-)/(?)
Abgrenzung Instandhaltung und Instandsetzung
- (+) Unterscheidet die Gemeinschaftsordnung begrifflich zwischen Instandhaltung und Instandsetzung von Bauteilen, die zum Gemeinschaftseigentum gehören, und weist sie nur die Pflicht zu deren Instandhaltung einem Sondereigentümer zu, ist die Instandsetzung im Zweifel Sache der Gemeinschaft.[1]
Architektenhaftung
- (-)/(?) Handwerker, Bauleiter oder Architekten, die der Verwalter zur Durchführung einer beschlossenen Sanierung im Namen der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer beauftragt, sind im Verhältnis zu den einzelnen Wohnungseigentümern nicht Erfüllungsgehilfen des Verbandes im Sinne von § 278 Abs. 1 BGB; für Schäden, die solche Auftragnehmer schuldhaft am Sondereigentum verursachen, haftet regelmäßig nicht die Wohnungseigentümergemeinschaft, sondern der Schädiger aufgrund der Verletzung von Pflichten aus einem Vertrag mit Schutzwirkung zugunsten Dritter.[2]
- (+) Beauftragt ein (Innen)Architekt ohne Ermächtigung des Verwalters zur Abgabe von Erklärungen namens der Wohnungseigentümergemeinschaft Werkunternehmer mit Instandsetzungsmaßnahmen, die keine Notmaßnahmen darstellen, haftet er dem Werkunternehmer auf Werklohn. Ansprüche des Werkunternehmers gegen die Eigentümergemeinschaft wegen einer ungerechtfertigten Bereicherung bestehen in derartigen Fällen nicht.[3]
Aufopferungsanspruch
- (+) Schuldner eines Aufopferungsanspruchs aus § 14 Nr. 4 Halbsatz 2 WEG a. F./ § 14 Abs. 3 WEG n. F. ist die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer. § 14 Nr. 4 Halbsatz 2 WEG a. F./§ 14 Abs. 3 WEG n. F. erfasst aber keine Schäden, die in Folge des die Maßnahme der Instandhaltung oder Instandsetzung auslösenden Mangels eingetreten sind.[4]
- (+) Ein Wohnungseigentümer kann den Schaden, der ihm nach § 14 Nr. 4 Halbsatz 2 WEG a. F./§ 14 Abs. 3 WEG n. F. zu ersetzen ist, fiktiv in Höhe des Nettobetrags der Reparaturkosten abrechnen, wenn er ihn in Eigenarbeit beseitigt.[5]
Balkonabriss
- (+) Der Abriss einer vor Aufteilung errichteten baurechtswidrigen Balkonanlage stellt keine Maßnahme der Instandhaltung und Instandsetzung dar, sondern eine solche der Herstellung eines dem öffentlichen Baurecht entsprechenden Zustands der Wohnanlage. Die Verpflichtung trifft daher die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer.[6]
Baumfällen kann bauliche Veränderung sein
- (+) Bei dem ersatzlosen Fällen eines Baumes ist eine bauliche Veränderung dann anzunehmen, wenn der zu fällende Baum für die Gartenanlage prägenden Charakter hat.[7]
Bauunterlagen müssen nicht herausgegeben werden
- (+) Ist einem Wohnungseigentümer in der Teilungserklärung das Recht eingeräumt, das Dachgeschoss zu einer Sondereigentumseinheit auszubauen und wird dabei Gemeinschaftseigentum mangelhaft errichtet, hat die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer zwar einen Anspruch auf Mängelbeseitigung, nicht aber auf Herausgabe der Bauunterlagen.[8]
Beschluss, ausreichende Bestimmtheit
- (+) Der Inhalt eines Beschlusses muss, insbesondere weil ein Sondernachfolger nach § 10 Abs. 4 WEG a. F./§ 10 Abs. 3 Satz 2 WEG n. F. an Beschlüsse gebunden ist, klar und bestimmt oder zumindest bestimmbar sein. Auch wenn die Veränderung einer bestehenden Bepflanzung keine bauliche Veränderung, sondern eine Maßnahme der Instandhaltung oder Instandsetzung darstellt, muss hinreichend bestimmt sein, welche konkreten Maßnahmen vorgenommen werden sollen.[9]
- (+) Ein Beschluss über Erhaltungsmaßnahmen, der die Beseitigung von Putzschäden an der Außenfassade zum Gegenstand hat, muss grundsätzlich hinreichend bestimmt sein. Es muss erkennbar sein, welche konkreten Maßnahmen vorgenommen werden sollen. Dabei müssen in der Regel die Grundfragen der Art und Weise der Durchführung, also Umfang, Finanzierung, Ablauf und Kostenanschläge geregelt werden.[10]
Bestandsaufnahme erforderlich
- (+) Zur ordnungsmäßigen Erhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums gehört, dass vor einer Instandsetzungsmaßnahme eine Bestandsaufnahme vorzunehmen ist, also der Schadensumfang zu ermitteln ist, dessen Ursachen sowie der Erhaltungsbedarf. Da im Hinblick auf eine Sanierungsmaßnahme eine Kosten-Nutzen-Analyse zu erstellen ist, erfordert eine ordnungsmäßige Erhaltungsmaßnahme, dass vor einer Auftragsvergabe 3 Vergleichsangebote eingeholt werden.[11]
Betretungsrecht zugunsten des Verwalters
- (+) Eine Regelung, die dem Verwalter einer Wohnungseigentumsanlage gestattet, ohne sachlichen Grund eine Wohnung zu betreten, ist auch dann mit dem Grundrecht auf Unverletzlichkeit der Wohnung unvereinbar, wenn das Betretungsrecht zeitlich auf 2 Termine pro Jahr beschränkt ist.[12]
Brandschutz
- (+) Die Wohnungseigentümer sind berechtigt, au...
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