Step-by-Step: Was sollte der Verwalter bei der Beschlussdurchführung beachten?

  • Zunächst hat der Verwalter für eine zeitnahe Umsetzung beschlossener oder erforderlicher Erhaltungsmaßnahmen zu sorgen. Treten infolge zögerlicher Bearbeitung Schäden auf, haftet der Verwalter gegenüber der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer. Ob er daneben geschädigten Wohnungseigentümern unmittelbar nach den Grundsätzen des Vertrags mit Schutzwirkung für die Wohnungseigentümer haftet, ist derzeit nicht geklärt.[1]

    Dies gilt allerdings dann nicht, wenn die Wohnungseigentümer ihre Beiträge zu einer beschlossenen Sonderumlage nicht rechtzeitig leisten. In einem solchen Fall kann er die Beschlussdurchführung verweigern.[2]

    Dem Verwalter ist grundsätzlich keine Pflichtverletzung zum Vorwurf zu machen, wenn er zunächst einen Beschluss über eine größere Sanierungsmaßnahme nicht durchführt, weil die Finanzierung dieser Maßnahme nicht gesichert ist.[3]

  • Der Verwalter ist stets an die Vorgaben des entsprechenden Beschlusses und hier insbesondere an die Kostenobergrenzen gebunden.[4]

  • Im Rahmen der Ausführung kleinerer Erhaltungsmaßnahmen fungiert der Verwalter als Bauleiter, bei größeren Sanierungsmaßnahmen nur bei entsprechender Vereinbarung hierüber.[5] Unabhängig hiervon hat er sich aber so zu verhalten, wie sich ein Eigentümer "ohne Verschulden gegen sich selbst" verhalten würde.[6]

    Erbrachte Leistungen der Unternehmer sind auf ihre Vollständigkeit hin jedenfalls dann zu überprüfen, wenn die Prüfung unproblematisch und die mangelhafte bzw. unvollständige Werkleistung offensichtlich ist. Der Verwalter muss also überprüfen, ob die in Auftrag gegebenen Maßnahmen auch tatsächlich durchgeführt werden. Beauftrage Unternehmen fungieren nicht als Erfüllungsgehilfen des Verwalters.[7]

  • Nach Durchführung der Erhaltungsmaßnahme hat der Verwalter die Werkleistung auf etwaige Mängel zu überprüfen.[8] Sind Mängel vorhanden, hat er diese zu rügen[9] und Zurückbehaltungsrechte gegenüber mangelbehafteten Leistungen geltend zu machen.[10] Selbstverständlich ist vor der Leistung von Zahlungen – egal, ob Schluss- oder Abschlagszahlungen – die jeweilige Rechnung zu prüfen. Vor der Leistung von Abschlagszahlungen ist zu prüfen, ob der jeweils vereinbarte Baufortschritt erreicht ist.[11]

  • Schließlich hat der Verwalter die Werkleistung abzunehmen.[12]
 

Tipp: Für Bauleitung durch Sonderfachmann sorgen

Insbesondere bei großen Erhaltungsmaßnahmen, etwa an Dach und Fassade, sollte der Verwalter die Wohnungseigentümer darauf aufmerksam machen, dass er Qualitätsmängel nicht in eigener Person wird feststellen können, weil ihm dazu die erforderliche Sach- und Fachkunde fehlt. Er genügt jedenfalls seinen vertraglichen wie gesetzlichen Verpflichtungen, wenn er die Eigentümer darauf hinweist, dass die Überwachung und Abnahme der Arbeiten sowie die Rechnungsprüfung durch einen (Sonder-)Fachmann geboten ist.[13]

 

Haftung von Architekten und Handwerkern

Handwerker, Bauleiter oder Architekten, die der Verwalter zur Durchführung einer beschlossenen Erhaltungsmaßnahme im Namen der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer beauftragt, sind im Verhältnis zu den einzelnen Wohnungseigentümern Erfüllungsgehilfen der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer im Sinne von § 278 Abs. 1 BGB. Für Schäden, die solche Auftragnehmer schuldhaft am Sondereigentum verursachen, haftet daher regelmäßig die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer, die allerdings einen entsprechenden Regressanspruch gegen den Schädiger hat. Ob daneben der Schädiger aufgrund der Verletzung von Pflichten aus einem Vertrag mit Schutzwirkung zugunsten Dritter unmittelbar geschädigten Wohnungseigentümern haftet, dürfte wohl auszuschließen sein.[14]

[1] Vgl. für die alte Rechtslage: LG Hamburg, Urteil v. 8.6.2016, 318 S 18/15, ZWE 2017 S. 48.
[4] LG München I, Urteil v. 31.3.2016, 1 S 19002/11 WEG, ZWE 2016 S. 282.
[5] LG Hamburg, Beschluss v. 9.4.2013, 318 T 17/12, ZMR 2013 S. 988.
[6] AG Köln, Urteil v. 1.8.2017, 215 C 183/16.
[8] LG Hamburg, Beschluss v. 9.4.2013, 318 T 17/12, ZMR 2013 S. 988.
[12] LG Hamburg, Beschluss v. 9.4.2013, 318 T 17/12, ZMR 2013 S. 988.
[13] LG Hamburg, Beschluss v. 9.4.2013, 318 T 17/12, ZMR 2013 S. 988.
[14] Bejahend nach früherer Rechtslage: BGH, Urteil v. 8.6.2018, V ZR 125/17.

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