Zusammenfassung

 
Überblick

Die Machbarkeit einer Gebäudesanierung wird von zahlreichen äußeren Einflüssen bestimmt. Dieser Beitrag behandelt die wichtigsten Teilaspekte, die im Rahmen einer Modernisierung eines Gebäudes unter Berücksichtigung der EnEV 2014 zu beachten sind.

1 Begriffe

Unter Instandhaltung versteht man bei Gebäuden die Summe aller technischen und administrativen Maßnahmen, die nötig sind, um den funktionsfähigen Zustand zu erhalten.

Die Wiederherstellung des ursprünglich funktionsfähigen Zustands wird als Renovierung bezeichnet. Eine Renovierung ist somit eine Reparatur (lat. "renovare" = dt. "erneuern"). Der Begriff "Instandsetzung" bedeutet dasselbe.

Bei einer Modernisierung wird der funktionsfähige Zustand ebenfalls wieder hergestellt; zusätzlich wird – ohne Änderung der Grundfunktion – eine Verbesserung des Urzustands herbeigeführt.

Wird durch die Modernisierung von Gebäuden eines oder mehrere der nachfolgend aufgeführten Ergebnisse erzielt, ist die Umlage der Kosten für diese Maßnahmen auf die Mieter möglich:

  • nachhaltige Einsparung von Energie und Wasser
  • Schaffung neuen Wohnraums
  • Gebrauchswerterhöhung
  • Wohnwertverbesserung

In der Praxis kommen eher instandsetzende als reine Modernisierungen vor. Diese Unterscheidung rührt daher, dass eine schadhafte Sache im Zuge der Renovierung häufig auch gleich modernisiert wird.

 
Praxis-Beispiel

Modernisierung von Fenstern

Ein Gebäude ist mit einfach verglasten, schlecht dämmenden Fenstern ausgestattet, die instand gesetzt werden müssten. Anstatt jedoch diese alten Fenster wieder aufzuarbeiten, werden sie ausgebaut und dafür neue Fenster mit Wärmeschutzverglasung eingebaut. Dabei entstehen tatsächliche Kosten für die Modernisierung, nämlich für den Ausbau der alten und den Einbau der neuen Fenster. Kosten für Instandsetzung fallen nicht an, weil die Instandsetzung nicht realisiert wird.

Geht es in diesem Fall darum, welche Kosten auf den Mieter umgelegt werden können, ist die Unterscheidung der Kosten für Instandhaltung oder Instandsetzung auf der einen Seite und für Modernisierung auf der anderen Seite wesentlich. Zwar fallen die Kosten für die Überarbeitung der alten Fenster (Maßnahme der Instandsetzung) nicht real an, sie müssen jedoch von den Modernisierungskosten abgezogen werden, weil die Instandhaltung und Instandsetzung des Gebäudes die ureigene Pflicht des Vermieters ist. Die Kosten hierfür darf er nicht auf den Mieter umlegen, das ist nur bei reinen Modernisierungskosten möglich.

Eine Sanierung beinhaltet neben der Instandhaltung die Instandsetzung. Wird im Zuge einer Sanierung eine Verbesserung des Ausgangszustands erzielt, umfasst sie zudem eine Modernisierung. Die Begriffe werden oft nicht eindeutig verwendet, obwohl die tatsächliche Abgrenzung zweifelsfrei möglich ist. Mit einer Modernisierung ist immer eine Verbesserung des Ausgangszustands verbunden, dagegen wird bei Instandhaltung und Instandsetzung keine Verbesserung der Ursituation beabsichtigt.

 
Instandhaltung Renovierung Modernisierung
Erhaltung des funktionsfähigen Zustands Wiederherstellung des funktionsfähigen Zustands Verbesserung des Ausgangszustands
Beispiel: Wartung Beispiel: Reparatur, Instandsetzung Beispiel: Verbesserung
Werterhalt Werterhalt Werterhöhung

2 Allgemeines zur energetischen Sanierung von Gebäuden

Die Beweggründe für eine energetische Sanierung sind unterschiedlich: Es kann darum gehen, dauerhaft Geld zu sparen, den Wert von Gebäuden bei Verkauf oder Vermietung zu erhalten oder einen Beitrag zum Umweltschutz zu leisten. In jedem Fall führen solche Maßnahmen im Ergebnis zu einem verminderten Energieverbrauch und somit CO2-Ausstoß. Der von uns Menschen verursachte Beitrag zum Klimawandel und zur Erderwärmung kann so wirkungsvoll begrenzt werden. Bei der Reduzierung des CO2-Ausstoßes von Gebäuden anzusetzen ist richtig und sinnvoll, denn das Beheizen der Gebäude im gesamten Land macht einen sehr großen Anteil an unserem gesamten Energieverbrauch aus. Das mögliche Einsparpotenzial ist hier folglich sehr groß.

Die erneute Verschärfung der Anforderungen an neue Gebäude führt zwangsläufig zu einer größer werdenden Kluft, was die Energieeffizienz bestehender Gebäude im Vergleich mit – aus energetischer Sicht – zeitgemäßen Bauten betrifft.

2.1 Heizenergieverbrauch im Wandel der Zeit

Die folgende Tabelle zeigt den Heizenergieverbrauch, wie er üblicherweise in Wohngebäuden der verschiedenen Bauzeiten besteht, als Heizölverbrauch. Der Heizölverbrauch wurde zum Vergleich gewählt, weil er als griffige Größe vielen ein Begriff ist. Bei anderen Energieträgern ist das Verhältnis des Energieverbrauchs dazu analog.

 
Gebäudebezeichnung Baujahr ca. Heizölverbrauch (l/m2a) ca. Energiebedarf (kWh/m2a) ca.
Altbau 1970 30–50 300–500
Altbau 1900 20–30 200–300
nach Wärmeschutzverordnung von 1978 1978–1995 11–14 110–140

Dem stehen Wohngebäude, die in jüngster Zeit als besonders energieeffiziente Gebäude errichtet wurden, gegenüber.

 
Gebäudebezeichnung Baujahr ca. Heizölverbrauch (l/m2a) ca. Energiebedarf (kWh/m2a) ca.
Niedrigenergiehaus nach 1995 3–7 30–70
7-Liter-Haus 7 70
3-Liter-Haus 3 30
KfW-Effizienzhaus 100 ab 1.4.2009 ...

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