Energetische Sanierung und Modernisierung – steuerliche Fragen

Zusammenfassung

 
Überblick

Um die Wirtschaftlichkeit von Modernisierungsmaßnahmen zu berechnen, ist auch entscheidend, in welchem Umfang sich die Aufwendungen hierfür steuermindernd auswirken. Dazu werden Maßnahmen bei den Anschaffungskosten, Herstellungskosten, anschaffungsnahen Aufwendungen und dem Erhaltungsaufwand unterschieden.

1 Abgrenzung von Anschaffungskosten, Herstellungskosten, Erhaltungsaufwendungen, anschaffungsnahen Aufwendungen

Anschaffungskosten und Herstellungskosten sowie der anschaffungsnahe Aufwand können nur der Abschreibung zugeführt und je nach Baujahr des Gebäudes mit 2 oder 2,5 % abgeschrieben werden. Erhaltungsaufwendungen sind sofort abzugsfähige Werbungskosten oder können je nach Wahl des Steuerpflichtigen bei vermietetem Wohnraum auf 2 bis 5 Jahre verteilt werden.

Die folgende Tabelle gibt einen Überblick über die jeweiligen Kostenarten und deren steuerliche Geltendmachung.

 

Unterscheidung: Erhaltungsaufwand, Anschaffungskosten, Herstellungskosten

  Zweck der Aufwendungen Steuerliche Geltendmachung

Anschaffungskosten

(§ 255 Abs. 1 HGB)
  • Erwerb der Immobilie
  • Herstellen des betriebsbereiten Zustands
  • Hebung des Standards
Abschreibung 2 % oder 2,5 % p. a. je nach Baujahr

Herstellungskosten

(§ 255 Abs. 2 HGB)
  • Herstellung der Immobilie
  • Erweiterung
  • Hebung des Standards
Abschreibung 2 % oder 2,5 % p. a. je nach Baujahr

Erhaltungsaufwendungen

(§ 9 EStG)
Instandhaltung und Instandsetzung Sofort abzugsfähige Werbungskosten oder Verteilung auf 2 bis 5 Jahre (§ 82b EStDV) bei Wohnraum ab Veranlagungszeitraum 2004

Anschaffungsnahe Aufwendungen

(§ 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG)
Aufwendungen, die in den ersten 3 Jahren nach der Anschaffung des Gebäudes ohne MwSt. 15 % der Anschaffungskosten des Gebäudes übersteigen Abschreibung 2 % oder 2,5 % p. a. je nach Baujahr

Die Abgrenzung zwischen Anschaffungskosten/Herstellungskosten und Erhaltungsaufwand erfolgte im Einzelnen im BMF-Schreiben vom 18.7.2003 durch die Finanzverwaltung.[1] Die Finanzverwaltung behandelt die Modernisierungsmaßnahmen gemäß den in dem BMF-Schreiben niedergelegten Grundsätzen, die weiteren Erläuterungen richten sich danach.

[1] BMF-Schreiben vom 18.7.2013, www.bundesfinanzministerium.de.

2 Anschaffungskosten

Anschaffungskosten sind Aufwendungen, die geleistet werden, um das Gebäude zu erwerben und es in einen betriebsbereiten Zustand zu versetzen, soweit sie dem Gebäudeteil einzeln zugeordnet werden können. Ferner zählen dazu die Nebenkosten und die nachträglichen Anschaffungskosten (§ 255 Abs. 1 HGB). Zu den Anschaffungskosten werden auch diejenigen Aufwendungen gezählt, die aufgebracht werden, um die Immobilie auf einen höheren Standard zu bringen.

Man unterscheidet dabei zwischen

  • sehr einfachem Standard,
  • mittlerem Standard und
  • sehr anspruchsvollem Standard.
 
Achtung

Höherer Standard

Baumaßnahmen, die das Gebäude auf einen höheren Standard bringen, sorgen dafür, dass es betriebsbereit ist. Die Kosten solcher Maßnahmen gehören zu den Anschaffungskosten.

Der jeweilige Standard einer Immobilie bestimmt sich durch ihre Eigenschaften, z. B. Lage, Größe, Zustand, Anzahl der Räume und Ausstattung. Wesentlich sind hier vor allem die folgenden zentralen Ausstattungsmerkmale:

  • Heizungsinstallation
  • Sanitärinstallation
  • Elektroinstallation
  • Fenster

Führt ein Bündel von Baumaßnahmen in mindestens 3 Bereichen der genannten zentralen Ausstattungsmerkmale zu einer Erhöhung und Erweiterung des Gebrauchswerts, hebt sich der Standard eines Gebäudes. Damit liegen Anschaffungskosten bzw. nachträgliche Herstellungskosten vor.

Das folgende Prüfschema gibt einen Überblick über die Ermittlung der Anschaffungskosten nach § 255 Abs. 1 HGB:

 

Kosten des Erwerbers

Beispiele

  • Kaufpreis
  • Kosten für Notar
  • Kosten für Makler
  • Kosten für Eigentumseintragung

Versetzung in betriebsbereiten Zustand

Betriebsbereitschaft ist für jede einzelne Wohnung/Gewerbeeinheit in einem Mehrfamilienhaus zu prüfen

Nutzung entsprechend der Zweckbestimmung

Maßnahmen zur Herstellung der Nutzung und Herstellung der Funktionstüchtigkeit

Beispiele

  • Büroräume werden zu einer Zahnarztpraxis umgebaut.
  • Elektroinstallation: Wohnräume werden der Nutzung als Büro angepasst.
  • Bei Erwerb ist der Boden durch Brandschaden zerstört.

Standardhebung oder Standardhebung und Erweiterung

  • von sehr einfachem auf mittleren Standard
  • +

Maßnahmen an mindestens 3 zentralen Ausstattungsmerkmalen:

  • Elektrik
  • Sanitär
  • Fenster
  • Heizung

+ Gebrauchswerterhöhung

Beispiele

  • Gaseinzelöfen werden durch Zentralheizung ersetzt.
  • Einfach verglaste Fenster werden durch Kunststofffenster ersetzt.
  • Erneuerung der Elektrik mit Steigerung der Kapazität.

Erweiterung (z. B. Ausbau und Aufstockung) + Maßnahmen an 2 zentralen Ausstattungsmerkmalen mit Gebrauchswerterhöhung

Beispiel

Dachgeschossausbau + Zentralheizung + Kunststofffenster

Gerade bei der Durchführung von Modernisierungsmaßnahmen wird in der Regel der Standard der jeweiligen Wohnung bzw. der gesamten Immobilie angehoben. Hier ist eine kleinteilige steuerrechtliche Beratung erforderlich, um die jeweiligen steuerlichen Auswirkungen zu überprüfen und die Anschaffungskosten/nachträglichen Herstellungskosten von den Erhaltungsaufwendungen abzugrenzen.

 
Achtung

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