Eingangstüren als Gemeinschaftseigentum
  
Begriff

Wohnungseingangstüren stehen im gemeinschaftlichen Eigentum der Wohnungseigentümer (BGH, Urteil v. 25.10.2013, V ZR 212/12).

Streit um Zuordnung der Wohnungseingangstüren zum Sonder- oder Gemeinschaftseigentum

Der Zutritt zu den Wohnungen erfolgt vorliegend über Laubengänge, die vom Treppenhaus aus über eine Tür zugänglich sind. Die Gemeinschaftsordnung enthält unter anderem die folgende Regelung: "Zum Sondereigentum gehören ferner: Die Türen der Zwischenwände innerhalb der Sondereigentumsräume, auch die Türen zum Treppenhaus, unbeschadet dessen, dass Veränderungen an der Außenseite derselben nur mit Mehrheitsbeschluss der Eigentümerversammlung vorgenommen werden dürfen". Eine Wohnungseigentümerin tauschte ihre Wohnungseingangstür gegen eine anders gestaltete Tür aus. Auf die Klage der Wohnungseigentümergemeinschaft wurde sie rechtskräftig zum Ausbau der Tür verurteilt. In einer darauffolgenden Eigentümerversammlung beschlossen die Wohnungseigentümer mehrheitlich, dass die an den Laubengängen gelegenen, neu einzubauenden Wohnungseingangstüren der einzelnen Einheiten mit einem Glasscheibeneinsatz versehen werden und bestimmte Ausstattungsmerkmale aufweisen müssten. Die Wohnungseigentümerin hat diesen Beschluss angefochten. Sie ist der Auffassung, der Beschluss sei nichtig, da es an der erforderlichen Beschlusskompetenz fehle. Die Eingangstüren stünden nämlich nach den Bestimmungen der Teilungserklärung im Sondereigentum der jeweiligen Wohnungseigentümer. Die Klage hatte keinen Erfolg.

Keine Begründung von Sondereigentum an wesentlichen Gebäudebestandteilen mittels Teilungserklärung

Zunächst stellten die Richter insoweit klar, dass die Wohnungseingangstüren im Gemeinschaftseigentum stehen und somit die erforderliche Beschlusskompetenz gegeben ist. Durch eine Teilungserklärung kann nämlich Sondereigentum an wesentlichen Bestandteilen des Gebäudes nicht begründet werden. Wohnungseingangstüren gehören zu den wesentlichen Bestandteilen eines Gebäudes. Enthält die Teilungserklärung eine Aufzählung der zum Sondereigentum gehörenden Bestandteile des Gebäudes, hat dies nur deklaratorischen Charakter. Welche wesentlichen Gebäudebestandteile tatsächlich im Sondereigentum stehen, bestimmt sich allein nach den gesetzlichen Regelungen in § 5 Abs. 1 bis 3 WEG. Davon zu trennen ist die Frage, ob die Wohnungseigentümer die Pflicht zur Instandsetzung und Instandhaltung von Teilen des gemeinschaftlichen Eigentums bzw. zur Tragung der damit verbundenen Kosten abweichend von § 21 Abs. 5 Nr. 2, § 16 Abs. 2 WEG einzelnen Sondereigentümern auferlegen können.

Gesamte Tür steht als einheitliche Sache im Gemeinschaftseigentum

Unabhängig davon, ob Wohnungseingangstüren innerhalb des Gebäudes oder an dessen Außenseite gelegen sind, sind sie gemäß § 5 Abs. 1 WEG zwingend dem gemeinschaftlichen Eigentum zugeordnet. Treppenhäuser und Laubengänge sind gemäß § 5 Abs. 2 WEG gemeinschaftliches Eigentum. Wohnungseingangstüren, die das Sondereigentum von dem Treppenhaus oder einem Laubengang trennen, gehören nicht zu den im Sondereigentum stehenden Räumen. Wohnungseingangstüren stehen räumlich und funktional in einem Zusammenhang sowohl mit dem Sonder- als auch dem Gemeinschaftseigentum. Erst durch ihre Einfügung wird die Abgeschlossenheit der dem Sondereigentum zugewiesenen Räume hergestellt. Sie dienen stets der räumlichen Abgrenzung von Gemeinschafts- und Sondereigentum. Gehören sie damit räumlich und funktional auch zum Gemeinschaftseigentum, steht die gesamte Tür als einheitliche Sache im gemeinschaftlichen Eigentum.

Beschluss entspricht ordnungsgemäßer Verwaltung

Anfechtungsgründe lagen auch nicht vor. Der Beschluss entspricht schon deshalb ordnungsmäßiger Verwaltung, weil er angesichts der missglückten Regelung in der Teilungserklärung ein einheitliches äußeres Erscheinungsbild der Wohnungseigentumsanlage sicherstellt.

Bedeutung für die Verwalterpraxis

Der Bundesgerichtshof (BGH) bestätigt in dieser Entscheidung seine jüngere Rechtsprechung, wonach zwingend dem Gemeinschaftseigentum zugehörige Bereiche der Wohnanlage auch nicht in der Teilungserklärung dem Sondereigentum zugeordnet werden können. Derartige Regelungen sind schlicht unbeachtlich. Zwar können in der Teilungserklärung bzw. Gemeinschaftsordnung Instandhaltung und Instandsetzung bestimmter Bereiche des Gemeinschaftseigentums in die Verantwortung einzelner Wohnungseigentümer – auf deren Kosten – gestellt werden. Dies setzt aber eine insoweit eindeutige Regelung voraus.

Das ist nur ein Ausschnitt aus dem Produkt VerwalterPraxis. Sie wollen mehr? Dann testen Sie hier live & unverbindlich VerwalterPraxis 30 Minuten lang und lesen Sie den gesamten Inhalt.


Meistgelesene beiträge