Eigentumswohnung (Miete)

Zusammenfassung

Überblick

Für die Vermietung einer Eigentumswohnung gelten die allgemeinen Vorschriften des Mietrechts. Diese Vorschriften nehmen auf die Besonderheiten der Eigentumswohnung allerdings keine Rücksicht. Deshalb muss der Vermieter bei der Gestaltung des Mietvertrags diesen Besonderheiten Rechnung tragen. Hierbei sind die nachfolgenden Ausführungen zu beachten.

Gesetze, Vorschriften und Rechtsprechung

Regelungen über die vermietete Eigentumswohnung finden sich in den §§ 535 ff., 556 BGB sowie § 2 BetrKV. Was das Sondereigentum betrifft, in § 16 WEG.

1 Umlage sonstiger Nebenkosten

Der vermietende Eigentümer darf von seinem Mieter nicht verlangen, dass dieser das an die Verwaltung zu zahlende Wohngeld entrichtet und den sich aus der jährlichen Verwalterabrechnung ergebenden Betrag bezahlt. § 556 Abs. 1 BGB bestimmt, dass Nebenkostenvorauszahlungen lediglich für Betriebskosten vereinbart werden dürfen. Diese Betriebskosten sind in § 2 Betriebskostenverordnung (BetrKV) im Einzelnen aufgezählt. Aus der Aufzählung ergibt sich, dass die Betriebskosten nicht identisch sind mit den Lasten und Kosten nach § 16 Abs. 2 WEG.

Achtung

Keine Betriebskosten

Nicht zu den Betriebskosten gehören insbesondere die Instandhaltungskosten für das gemeinschaftliche Eigentum einschließlich der Instandhaltungsrücklage und die Verwaltungskosten.

Praxis-Tipp

Kostentragung sonstiger Nebenkosten

Der BGH hat schon sehr früh klargestellt, dass eine Vereinbarung der Umlage von Kosten außerhalb der Betriebskostenverordnung unwirksam ist.^[1]

Wenn Sie als vermietender Eigentümer solche Kosten haben, sollten Sie diese in die Grundmiete einbeziehen.

[1] BGH, Urteil v. 20.1.1993, VIII ZR 10/92, NJW 1993 S. 1061.

2 Umlage der Betriebskosten

Nach heute üblicher Praxis wird bei der Vermietung einer Wohnung vereinbart, dass der Mieter neben der Grundmiete auch die Betriebskosten zu bezahlen hat. Die rechtliche Grundlage für die Betriebskostenumlage findet sich in § 556 Abs. 1 BGB. Danach können die Parteien vereinbaren, dass der Mieter Betriebskosten trägt. Soweit die Parteien nichts anderes vereinbart haben, sind diese Kosten nach dem Anteil der Wohnfläche umzulegen.^[1]

[1] § 556a BGB.

2.1 Umlagevereinbarung

Die Umlage der Betriebskosten setzt stets eine besondere Vereinbarung voraus. Es gelten die allgemeinen Vorschriften des Mietrechts. Für die vermietete Eigentumswohnung bestehen keine Besonderheiten.

Klare Vereinbarung bei Vorauszahlungen

Falls – wie üblich – Betriebskostenvorauszahlungen vereinbart sind, achten Sie darauf, dass die Formulierung eindeutig ist und nicht als Pauschale aufgefasst werden kann.

2.2 Umlageschlüssel

Die Kosten und Lasten des gemeinschaftlichen Eigentums sind unter den Eigentümern nach dem Verhältnis der Miteigentumsanteile zu verteilen.^[1] Für die Miete gilt grundsätzlich kraft Gesetzes, dass die Betriebskosten nach dem Verhältnis der Wohnflächen zu verteilen sind.^[2] Der gesetzlich vorgesehene Umlagemaßstab ist allerdings nicht zwingend. Die Parteien können einen beliebigen anderen Maßstab vereinbaren, soweit keine gesetzlichen Vorschriften vorrangig sind, wie z. B. die Heizkostenverordnung.

Achtung

Umlageschlüssel nach MEA mit Mieter vereinbaren

Das ist einfach: Wichtig ist die neue, seit 1.12.2020 geltende Regelung in § 556a Abs. 3 BGB: "Ist Wohnungseigentum vermietet und haben die Vertragsparteien nichts anderes vereinbart, sind die Betriebskosten abweichend von Absatz 1 nach dem für die Verteilung zwischen den Wohnungseigentümern jeweils geltenden Maßstab umzulegen."

Diese Neuregelung soll ausdrücklich einen unkomplizierten gleichen Abrechnungsmaßstab zwischen Eigentümern und Mietern ermöglichen.

Hinweis

Grenze: Billiges Ermessen

Um ungerechte – im Sinne von unbilligen – Ergebnisse zu vermeiden, gilt: "Widerspricht der Maßstab billigem Ermessen, ist nach Abs. 1 umzulegen.".^[3]

[1] § 16 Abs. 1 Satz 2, Abs. 2 WEG.

[2] § 556a Abs. 2 BGB.

[3] § 556a Abs. 3 Satz  2 BGB.

2.2.1 Einzelheiten zum Umlageschlüssel

2.2.1.1 Zwischen Betriebskosten des Gemeinschaftseigentums und des Sondereigentums unterscheiden

Bei der Eigentumswohnung ist zwischen den Betriebskosten des Gemeinschaftseigentums und den Betriebskosten des Sondereigentums zu unterscheiden.

Praxis-Beispiel

Betriebskosten beim Sondereigentum

Zu den Betriebskosten des Sondereigentums gehören die Grundsteuer, die Betriebskosten einer im Sondereigentum stehenden Etagenheizung, die Kosten der Reinigung und Wartung von vermietereigenen Warmwassergeräten oder Wartungskosten für eine vermietereigene Antenne.

Diese Kosten entstehen unmittelbar beim Eigentümer und ausschließlich für die vermietete Wohnung. Wird vereinbart, dass die Betriebskosten nach dem Verhältnis der Miteigentumsanteile auf den Mieter umgelegt werden, gilt dieser Maßstab auch für die Betriebskosten des Sondereigentums. Der Vermieter muss also z. B. ermitteln, welche Grundsteuern insgesamt für die Wohnungseigentumsanlage gezahlt werden. Von diesem Betrag kann er den auf die Wohnfläche entfallenden Betrag auf den Mieter umlegen.^[1] Weicht der für die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer maßgebliche Maßstab hiervon ab, muss eine Umrechnung erfolgen. Dies führt zu folgendem Ergebnis: Haben die Wohnungen unterschiedliche Wohnflächen, so kann der Eigentümer einer großen Wo...