Eigentumswohnung (Miete) / 5.1 Mangelbeseitigungsanspruch gegen den Vermieter

Der Vermieter hat die Mietsache während der Mietzeit in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu erhalten.^[1] Der Begriff der "Mietsache" ist dabei in einem umfassenden Sinne zu verstehen. Wird eine Eigentumswohnung vermietet, zählt zur Mietsache i. S. d. § 535 BGB nicht nur die im Sondereigentum des Vermieters stehende Wohnung, sondern auch die im Gemeinschaftseigentum stehenden Gebäudeteile wie Fenster, Wohnungsabschlusstüren, das Wohnungsumfeld, das Treppenhaus und die Flure, kurzum alles, was zur vertragsgemäßen Nutzung einer Wohnung erforderlich ist.^[2]

Wichtig

Instandhaltungspflicht von Vermieter und Wohnungseigentümergemeinschaft

Im Verhältnis der Mietvertragsparteien obliegt die Instandhaltungspflicht dem Vermieter. Im Verhältnis der Wohnungseigentümer ist die Gemeinschaft zur ordnungsgemäßen Instandhaltung verpflichtet.^[3]

Da zwischen dem Mieter und den Wohnungseigentümern keine schuldrechtlichen Beziehungen bestehen, kann der Mieter gegenüber der Wohnungseigentümergemeinschaft oder gegenüber einzelnen Eigentümern keine vertraglichen Mängelbeseitigungsansprüche geltend machen. Dingliche Ansprüche stehen dem Mieter ebenfalls nicht zu, weil die Weigerung zur Beseitigung von Mängeln keine Besitzstörung i. S. d. §§ 858, 862 Abs. 1 BGB darstellt.

Der Anspruch des Mieters gegen den Vermieter auf Mangelbeseitigung bleibt unberührt. Dieser Anspruch hat seine Grundlage in § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB. Der Vermieter kann sich diesem Anspruch nicht durch Hinweis auf die Zuständigkeit der Gemeinschaft entziehen, weil er seinerseits einen Anspruch gegen die Gemeinschaft auf ordnungsgemäße Instandhaltung und Instandsetzung geltend machen kann.^[4] Dies bedeutet im Ergebnis, dass der Mieter nur Ansprüche gegen den Vermieter hat; der Vermieter muss auf die Gemeinschaft einwirken und einen Beschluss über die Mangelbeseitigung herbeiführen, wenn das Gemeinschaftseigentum betroffen ist.^[5] Folgende seltene Ausnahme kann gelten: Wenn die Sanierung nach den Grundsätzen des Wohnungseigentumsrechts nicht durchgesetzt werden kann, ist auch der Vermieter gegenüber dem Mieter nicht zur Mangelbeseitigung verpflichtet. Es liegt ein Fall der Unmöglichkeit i. S. d. § 275 Abs. 1 BGB vor^[6] mit der weiteren Folge, dass der Mieter bis zur Beseitigung des Mangels nur eine geminderte Miete zu zahlen hat.

[1] § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB.

[2] Eisenschmid, in Schmidt-Futterer, Mietrecht, §§ 535, 536 BGB Rn. 21 ff..

[3] § 21 Abs. 1, Abs. 5 Nr. 2 WEG.

[4] § 19 Abs. 2 Nr. 2 WEG.

[5] BGH, Urteil v. 20.7.2005, VIII ZR 342/03, GE 2005 S. 342 = DWW 2005 S. 422 = ZMR 2005 S. 935 = NZM 2005 S. 820 = WuM 2005 S. 713; KG Berlin, NJW 1990 S. 376.

[6] BGH, a. a. O..