Eigentumswohnung (Miete) / 2.2.1.2 Umlageschlüssel ändern

Im Wohnungseigentum kommen für die Änderung des Umlagemaßstabs 2 Regelungen in Betracht:

  1. Jeder Wohnungseigentümer kann "eine vom Gesetz abweichende Vereinbarung oder die Anpassung einer Vereinbarung verlangen, soweit ein Festhalten an der geltenden Regelung aus schwerwiegenden Gründen unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere der Rechte und Interessen der anderen Wohnungseigentümer, unbillig erscheint".
  2. Die Wohnungseigentümer können durch Stimmenmehrheit beschließen, "dass die Betriebskosten ... im Sinne des § 556 Abs. 1 BGB... nach Verbrauch oder Verursachung erfasst und nach diesem oder nach einem anderen Maßstab verteilt werden, soweit dies ordnungsgemäßer Verwaltung entspricht".

§ 16 Abs. 3 WEG regelt 2 Fälle, nämlich zum einen die Einführung der verbrauchsabhängigen Kostenerfassung und -abrechnung und den Wechsel von der Verteilung nach Miteigentumsanteilen auf einen anderen Maßstab. Auch diese Regelung gilt nur für die Betriebskosten, nicht für sonstige Kosten und Lasten. Der Wechsel muss in beiden Fällen ordnungsgemäßer Verwaltung i. S. v. § 21 Abs. 4 WEG entsprechen. Bei der Umstellung auf die verbrauchsabhängige Kostenerfassung ist dies zu bejahen, wenn die Aufwendungen für die Verbrauchserfassung nicht die mit 15 % anzunehmende Ersparnis übersteigen, die sich über die Dauer von 10 Jahren erzielen lässt. Die Regelung in § 16 Abs. 3 WEG gilt auch für die Änderung eines (in der Teilungserklärung) vereinbarten Umlageschlüssels. Teilweise wird vertreten, dass für die Änderung ein sachlicher Grund vorliegen muss, nach anderer Ansicht ist dies nicht erforderlich.

Die Voraussetzungen hinsichtlich des Änderungsanspruchs sind unterschiedlich: § 10 WEG verlangt schwerwiegende Gründe; nach § 16 Abs. 3 WEG genügt es, wenn ein sachlicher Grund (im Sinne einer ordnungsgemäßen Verwaltung) gegeben ist. Teilweise wird vertreten, dass § 10 WEG durch § 16 Abs. 3 WEG verdrängt wird, soweit es um die Änderung des Abrechnungsmaßstabs geht. Die Frage hat keine praktische Bedeutung.

Bei der Miete

Bei der Miete sind die Parteien an einen vertraglich vereinbarten – beim Fehlen einer Vereinbarung an den gesetzlichen – Umlagemaßstab gebunden.

Achtung

Änderungsvereinbarung nur mit Zustimmung

Der Umlageschlüssel kann grundsätzlich nur durch Vertrag geändert werden. Der Mieter muss der Änderungsvereinbarung zustimmen.

Eine einseitige Änderungsmöglichkeit durch den Vermieter ist im Gesetz nur in den Fällen des § 556a Abs. 2 BGB (Umstellung auf die verbrauchsabhängige Kostenerfassung und -abrechnung, insbesondere für Wasser und Müll) vorgesehen. Sie kann für andere Fälle auch nicht vereinbart werden, weil abweichende Vereinbarungen von § 556a Abs. 2 BGB zum Nachteil des Mieters unwirksam sind. Zu den nachteiligen Vereinbarungen in diesem Sinne zählen vertragliche Regelungen über eine Änderung des Umlagemaßstabs im laufenden Mietverhältnis, die andere als die dort genannten Kostengruppen erfassen; diese fallen nicht unter § 556a Abs. 1 BGB, sondern unter § 556a Abs. 2 BGB. Die Entscheidung des BGH vom 20.1.1993, wonach formularmäßige Änderungsvorbehalte wirksam sein können, wenn die Voraussetzungen der Änderung der Billigkeit entsprechen, ist durch das Mietrechtsreformgesetz überholt. In dem Urteil vom 12.3.2008 hat der BGH obiter dictum ausgeführt, dass ein Anspruch auf Änderung des Flächenmaßstabs aus § 242 BGB in Betracht kommt, wenn der Flächenmaßstab "im Einzelfall zu einer krassen Unbilligkeit" führt.

Praxis-Beispiel

Krasse Unbilligkeit des Flächenmaßstabs

Hiervon kann dann ausgegangen werden, wenn die Wasser- und Abwasserkosten nach dem Wohnflächenmaßstab umgelegt werden, obwohl die Wohnungen sehr unterschiedlich belegt sind.

In diesem Fall ist davon auszugehen, dass die objektive Geschäftsgrundlage der ursprünglichen Umlagevereinbarung nicht mehr besteht mit der Folge, dass der Vermieter gegen alle Mieter einen Anspruch aus § 313 BGB auf Vertragsanpassung hat.

Dynamische Verweisungsklausel

Eine Änderung des Verteilungsmaßstabs über die Betriebskosten durch Beschluss der Wohnungseigentümer gem. § 16 Abs. 3 WEG hat auf den Mietvertrag grundsätzlich keinen Einfluss. Eine einseitige Änderungsmöglichkeit durch den Vermieter ist im Gesetz nur in den Fällen des § 556a Abs. 2 BGB (Umstellung auf die verbrauchsabhängige Kostenerfassung und -abrechnung, insbesondere für Wasser und Müll) vorgesehen. Sie kann für andere Fälle auch nicht vereinbart werden. Daraus folgt, dass der bei Vertragsschluss vereinbarte Umlageschlüssel während der gesamten Vertragszeit unverändert bleibt. Beschließen die Wohnungseigentümer eine Änderung des Verteilungsschlüssels für Kosten und Lasten, wirkt sich dies grundsätzlich nicht auf den Mietvertrag aus.

Eine dynamische Verweisungsklausel "Die Umlage der Betriebskosten erfolgt nach dem jeweils für die Wohnungseigentumsanlage maßgeblichen Schlüssel" verstößt nicht nur gegen das Transparenzgebot oder § 305c BGB, sondern auch gegen § 556a Abs. 3 BGB. Teilweise wird vertreten, dass eine...

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