Eigentümerwechsel – Rechtsfolgen / 1.3.11.1 Vorausverfügung über die Miete

§ 566b BGB schützt in erster Linie den Erwerber in einem beschränkten Umfang gegen Verfügungen des Veräußerers bezüglich der Miete. Unter einer Verfügung i. S. v. § 566b BGB ist ein Rechtsgeschäft zwischen dem Veräußerer und einer nicht am Mietvertrag beteiligten Person zu verstehen, das sich auf die Berechtigung an der Miete auswirkt. Hierzu gehören insbesondere die Abtretung und die Verpfändung der Miete. Die Pfändung wird nach der Rechtsprechung der Verpfändung gleichgestellt.

Verfügung über die Miete vor Eigentümerwechsel

Hat der Veräußerer vor dem Eigentümerwechsel über die Miete verfügt, so ist die Verfügung auch für die Zeit nach dem Eigentümerwechsel gegenüber dem Erwerber wirksam:

1. bezüglich des laufenden Kalendermonats, wenn das Eigentum spätestens zum Ablauf des 15. Tages des Monats übergeht;
2. bezüglich der Miete für den laufenden und den folgenden Monat, wenn das Eigentum nach dem 15. Tag des Monats übergeht;
3. für eine unbeschränkte Zeit, wenn der Erwerber die Verfügung zum Zeitpunkt des Eigentumsübergangs kennt. Erforderlich ist positive Kenntnis, wobei es nicht darauf ankommt, woher diese Kenntnis stammt. Auch der Mieter kann den Erwerber über die Verfügung informieren, was insbesondere dann ratsam ist, wenn der Veräußerer für eine längere Zeit über die Miete verfügt hat oder wenn die Miete gepfändet ist. Auf diese Weise kann sich der Mieter gegen eine doppelte Inanspruchnahme sichern.

Achtung

Kenntnis schadet

Für den Erwerber ist die unter 3. beschriebene Rechtsfolge mit einem beträchtlichen Risiko verbunden, weil er alle Verfügungen gegen sich gelten lassen muss, die er zum Zeitpunkt des Eigentumsübergangs – gleich aus welcher Quelle – kennt.