Soweit das WEG für den Regelfall davon ausgeht, dass die Einberufung der Eigentümerversammlung durch den Verwalter erfolgt, heißt dies noch lange nicht, dass damit der Verwalter auch automatisch die Wohnungseigentümerversammlung leiten muss. Zwar führt gemäß § 24 Abs. 5 WEG der Verwalter den Vorsitz in der Eigentümerversammlung, gleichwohl wird der Eigentümerversammlung aber auch die Kompetenz eingeräumt, mehrheitlich über einen anderen Vorsitzenden zu beschließen. Die entsprechende Beschlussfassung erfolgt als sog. Geschäftsordnungsbeschluss, der im Einladungsschreiben nicht als Tagesordnungspunkt angekündigt werden muss und selbstständig nicht anfechtbar ist, da er sich mit Ablauf der Versammlung erledigt und keinerlei Wirkungen für die Zukunft entfaltet.
Mit der Übernahme der Leitung der Eigentümerversammlung durch einen Dritten anstelle des Verwalters, ist der Verwalter für eine fehlerhafte Feststellung des Abstimmungsergebnisses bzw. für eine fehlerhafte Beschlussfeststellung – auch kostenrechtlich – nicht mehr verantwortlich, sondern der Dritte.[1]
Geschäftsordnungsbeschluss: Wahl eines Versammlungsleiters
TOP XX: Wahl des Versammlungsleiters/Protokollführers
Die Wohnungseigentümerversammlung bestimmt den Miteigentümer/Verwaltungsbeirat ___________ zum Versammlungsleiter bzw. Vorsitzenden der Eigentümerversammlung. Das Protokoll wird von dem Miteigentümer/Verwaltungsbeirat ______________ geführt.
Abstimmungsergebnis:
Ja-Stimmen: _____
Nein-Stimmen: _____
Enthaltungen: _____
Der Versammlungsleiter verkündete folgendes Beschlussergebnis:
______________
Der Beschluss wurde angenommen/abgelehnt.
Hausrecht
Der Versammlungsleiter übt das Hausrecht während der Eigentümerversammlung aus:
- Er hat die Befugnis, störende Wohnungseigentümer von der Versammlung auszuschließen, soweit dies als letztes Mittel zur Durchführung einer ordnungsmäßigen Versammlung erforderlich ist.
- Er kann das Rederecht der einzelnen Wohnungseigentümer begrenzen.
Sowohl über die Begrenzung des Rederechts als auch über den Ausschluss von Versammlungsteilnehmern sollte ein Beschluss der Eigentümerversammlung herbeigeführt werden.
Musterbeschluss: Begrenzung der Redezeit
TOP XX Begrenzung der Redezeit
Die Redezeit eines jeden Versammlungsteilnehmers wird auf ___ Minuten begrenzt. Wortmeldungen sind per Handzeichen anzumelden. Der Versammlungsleiter führt eine entsprechende Rednerliste und erteilt bzw. entzieht nach Ablauf der Redezeit das Wort.
Abstimmungsergebnis:
Ja-Stimmen: _____
Nein-Stimmen: _____
Enthaltungen: _____
Der Versammlungsleiter verkündete folgendes Beschlussergebnis:
______________
Der Beschluss wurde angenommen/abgelehnt.
Der Ausschluss eines Versammlungsteilnehmers kommt erst nach vorheriger und ausdrücklicher Abmahnung in der Versammlung infrage, in der dem Wohnungseigentümer vor Augen geführt wird, dass er im Fall weiterer Störungen des Versammlungsablaufs von der Versammlung ausgeschlossen wird. Vor endgültigem Ausschluss des störenden Versammlungsteilnehmers ist diesem Gelegenheit zu geben, einen anderen Wohnungseigentümer hinsichtlich einer Stimmrechtsvertretung zu beauftragen.[2]
Beschlussfähigkeit spielt keine Rolle mehr
Gerade in kleineren Gemeinschaften musste unter Geltung der früheren Rechtslage unbedingt geprüft werden, ob im Hinblick auf den Ausschluss eines Versammlungsteilnehmers noch Beschlussfähigkeit gegeben war. Da die Eigentümerversammlung seit Inkrafttreten des WEMoG stets beschlussfähig ist, wenn nur ein Wohnungseigentümer anwesend oder vertreten ist, kann durch einen Versammlungsausschluss Beschlussunfähigkeit nicht mehr eintreten.
Musterbeschluss: Ausschluss eines Wohnungseigentümers von der Versammlung
TOP XX Ausschluss des Wohnungseigentümers ______ von der Versammlung ______
Auf Antrag des Versammlungsleiters/Miteigentümers ______________ zur Geschäftsordnung fassen die Wohnungseigentümer folgenden Geschäftsordnungsbeschluss:
Aufgrund nachhaltiger und trotz mehrfacher Er- und Abmahnungen des Versammlungsleiters erfolgter Störungen des Versammlungsablaufs durch ___________ (Beschreibung der Störungen) wird der/die Miteigentümer/in ___________ mit sofortiger Wirkung um _____ Uhr von der Versammlung ausgeschlossen. Es wurde ihm/ihr die Gelegenheit gegeben, sein/ihr Stimmrecht auf einen anderen Miteigentümer zu übertragen.
Abstimmungsergebnis:
Ja-Stimmen: _____
Nein-Stimmen: _____
Enthaltungen: _____
Der Versammlungsleiter verkündete folgendes Beschlussergebnis:
______________
Der Beschluss wurde angenommen/abgelehnt.
Hilfe von Angestellten des Verwalters
Als Versammlungsleiter kann sich der Verwalter bei der Durchführung der Wohnungseigentümerversammlung auch der Mithilfe seiner Mitarbeiter bedienen. So kann insbesondere die Protokollierung einem Verwalterangestellten übertragen werden.[3] Selbst die Durchführung und Leitung der Wohnungseigentümerversammlungen soll auf Mitarbeiter des Verwalters übertragen werden können.[4]
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