Immer dann, wenn mehr als ein Viertel der Wohnungseigentümer die Einberufung einer Wohnungseigentümerversammlung unter Angabe der entsprechenden Gründe begehrt, hat der Verwalter einem derartigen Verlangen nachzukommen.
Bei der Ermittlung des erforderlichen Quorums kommt es allein auf die Kopfzahl der Wohnungseigentümer an.[1] Konsequenz: Steht ein Wohnungseigentum im Miteigentum mehrerer, können diese ihr Einberufungsverlangen entsprechend der Bestimmung des § 25 Abs. 2 Satz 2 WEG nur einheitlich ausüben. Dies gilt auch dann, wenn das Stimmrecht in der Teilungserklärung bzw. Gemeinschaftsordnung oder einer nachfolgenden Vereinbarung der Wohnungseigentümer abweichend von § 25 Abs. 2 WEG nach dem Objekt- oder Wertprinzip geregelt ist.[2]
"Verschärfte" Regelungen in der Gemeinschaftsordnung
Vereinzelt finden sich Regelungen in Vereinbarungen, wonach strengere Anforderungen an ein Mindestquorum zur Einberufung von Eigentümerversammlungen gestellt werden. Ob diese wirksam sind, ist umstritten. So soll es möglich sein, vom Kopfprinzip abzuweichen und auf Miteigentumsanteile abzustellen.[3] Ob hieraus geschlossen werden kann, dass auch an das zahlenmäßige Quorum – also etwa "1/3 der Wohnungseigentümer müssen die Einberufung fordern" – erhöhte Anforderungen gestellt werden können, ist bislang ungeklärt. Der Verwalter sollte hier stets den sichersten Weg gehen und einem Einberufungsverlangen Folge leisten, wenn mehr als ein Viertel der Wohnungseigentümer – nach Köpfen – die Einberufung begehren.
Unstreitig aber können die Minderheitenrechte durch Vereinbarung der Wohnungseigentümer über den gesetzlichen Mindeststandard hinaus ausgeweitet werden. So wäre etwa eine Vereinbarung denkbar, wonach eine Wohnungseigentümerversammlung nur auf das Verlangen eines Wohnungseigentümers hin einzuberufen ist. Auch den Eigentümern mehrerer Einheiten kann ein Einberufungsrecht durch Vereinbarung eingeräumt sein.
Textform
Das Einberufungsverlangen muss in Textform erklärt werden. Nach § 126b BGB ist die Textform gewahrt, wenn eine lesbare Erklärung, in der die Person des Erklärenden genannt ist, auf einem dauerhaften Datenträger abgegeben wird. Ein dauerhafter Datenträger ist jedes Medium, das es dem Empfänger ermöglicht, eine auf dem Datenträger befindliche, an ihn persönlich gerichtete Erklärung so aufzubewahren oder zu speichern, dass sie ihm während eines für ihren Zweck angemessenen Zeitraums zugänglich und geeignet ist, die Erklärung unverändert wiederzugeben. Die Textform ist also insbesondere bei der E-Mail gewahrt. Die Eigentümer müssen das Einberufungsverlangen nicht gleichzeitig oder in einem Dokument erklären. Es genügt, wenn mehrere Eigentümer unabhängig voneinander die Durchführung einer Eigentümerversammlung mit inhaltsgleichen Tagesordnungspunkten verlangen. In dem Einberufungsverlangen müssen dem Verwalter der Zweck und die Gründe für die Durchführung der Eigentümerversammlung mitgeteilt werden. Hieran sind allerdings nur geringe Anforderungen zu stellen. Die Eigentümer müssen lediglich zum Ausdruck bringen, welche Angelegenheiten in der Versammlung behandelt werden sollen und warum nicht bis zur nächsten ordentlichen Eigentümerversammlung abgewartet werden könne.
Kein Verwalterermessen
Auch bei der Einberufung der Versammlung nach § 24 Abs. 2 HS 2 WEG steht dem Verwalter kein Erforderlichkeitsermessen zu. Werden allerdings beim Einberufungsverlangen keine Gründe genannt oder aber lediglich solche, mit denen sich die Eigentümerversammlung bereits abschließend befasst hatte, kann das Einberufungsverlangen als missbräuchlich betrachtet werden.
Den Zeitpunkt der Versammlung bestimmt der Verwalter, ihm ist dabei ein Ermessenspielraum eingeräumt. Der Ermessenspielraum ist bei einer erst zweieinhalb Monate nach Eingang des Einberufungsverlangens stattfindenden Versammlung überschritten.[4]
Da die Ladungsfrist gemäß § 24 Abs. 4 Satz 2 WEG nunmehr 3 Wochen beträgt, dürfte die Versammlung binnen 6 Wochen nach Zugang des Einberufungsverlangens durchzuführen sein.
Widerruf des Einberufungsverlangens
Widerrufen einzelne Wohnungseigentümer ihr Einberufungsverlangen und ist infolge dessen das Minderheitenquorum nicht mehr erfüllt, entfällt die Pflicht des Verwalters, die begehrte Wohnungseigentümerversammlung einzuberufen.[5]
Verlangen eines Wohnungseigentümers kann genügen
In den Fällen, in denen gerade eine Eigentümerversammlung stattgefunden hat bzw. in denen in absehbarer Zeit nicht ersichtlich ist, dass eine Eigentümerversammlung stattfindet, kann sich aus § 18 Abs. 2 Nr. 1 WEG ein Anspruch eines Wohnungseigentümers ergeben, die Einberufung einer Eigentümerversammlung zur Abhandlung der von ihm gewünschten Tagesordnungspunkte vom Verwalter zu verlangen. Voraussetzung ist, dass nach den Grundsätzen ordnungsmäßiger Verwaltung dringend eine Beschlussfassung der Eigentümer herbeigeführt werden muss. Insoweit muss nur begründet werden, warum nicht bis zur nächsten Eigentümerversammlung zugewartet werden kann.[6]
Das ist nur ein Ausschnitt aus dem Produkt VerwalterPraxis. Sie wollen mehr?
Jetzt kostenlos 4 Wochen testen
Anmelden und Beitrag in meinem Produkt lesen