Eigentümerversammlung: Lediglich begrenztes Anwesenheitsrecht eines Nichteigentümer-Beirats
  

Begriff

Dem Verwaltungsbeirat, der nicht Wohnungseigentümer ist, steht im Rahmen der Wohnungseigentümerversammlung nur ein begrenztes Teilnahmerecht zu, nämlich soweit sein spezifischer Aufgabenbereich im Hinblick auf Wirtschaftsplan und Jahresabrechnung betroffen ist. Nimmt er über diesen Bereich an der Versammlung teil, sind die dann gefassten Beschlüsse wegen eines Verstoßes gegen den Grundsatz der Nichtöffentlichkeit anfechtbar (AG Idstein, Urteil v. 9.7.2015, 32 C 7/15).

Nicht-Wohnungseigentümer als Verwaltungsbeirat

An der Wohnungseigentümerversammlung hatte auch ein Verwaltungsbeirat teilgenommen, der jedoch nicht Wohnungseigentümer ist. In der Versammlung selbst wurde nur ein Beschluss über die nachträgliche Einbeziehung der Garageneigentümer in die Kostenverteilung des Verwalterhonorars gefasst. Dieser Beschluss wurde seitens eines Wohnungseigentümers mit dem Argument angefochten, der Beschluss widerspreche ordnungsmäßiger Verwaltung, weil er unter Verstoß gegen den Nichtöffentlichkeitsgrundsatz gefasst worden sei. Seine Klage war erfolgreich.

Grundsatz der Nichtöffentlichkeit der Wohnungseigentümerversammlung verletzt

Durch die Teilnahme des Verwaltungsbeirats, der nicht zugleich Wohnungseigentümer ist, wurde der Grundsatz der Nichtöffentlichkeit der Wohnungseigentümerversammlung verletzt. Die Anwesenheit eines Nichteigentümers stellt einen Verstoß gegen die Bestimmung des § 24 Abs. 1 WEG dar, wonach Beschlüsse nur auf einer "Versammlung der Wohnungseigentümer" gefasst werden können. Dies soll die Willensbildung der Wohnungseigentümer vor fremden Einflüssen bewahren. Da ein solcher Einfluss – und sei es nur die Scheu, vor fremden Zuhörern zu reden – bei der Teilnahme Fremder nie auszuschließen ist, führt die Anwesenheit von Nichteigentümern grundsätzlich zur Anfechtbarkeit der gleichwohl gefassten Beschlüsse.

Mitgliedschaft eines Nicht-Wohnungseigentümers im Verwaltungsbeirat ändert nichts am Grundsatz der Nichtöffentlichkeit

Insoweit ist es auch unerheblich, dass der Nichteigentümer Mitglied des Verwaltungsbeirats ist. Selbst wenn man ein Anwesenheitsrecht eines nicht dem Kreis der Wohnungseigentümer entstammenden Verwaltungsbeiratsmitglieds bejaht, reicht dieses nur so weit, wie sein spezifischer Aufgabenbereich betroffen ist. So darf der Verwaltungsbeirat über das Ergebnis seiner Prüfung der Jahresabrechnung nach § 29 Abs. 3 WEG berichten, aber nicht ohne jeden Bezug zu seinen spezifischen Aufgaben an der Eigentümerversammlung teilnehmen. Um eine derartige spezifische Aufgabe des Verwaltungsbeirats ging es vorliegend nicht. Es stand vielmehr eine Änderung des Kostenverteilungsschlüssels zur Abstimmung. Dies betraf weder nach dem Gesetz spezifische Aufgaben des Verwaltungsbeirats noch war die Teilnahme des Beiratsmitglieds erforderlich.

Bedeutung für die Verwalterpraxis

Das Wohnungseigentumsgesetz sieht in § 29 WEG vor, dass der Verwaltungsbeirat aus Wohnungseigentümern zu bestehen hat. Die Bestellung eines Nichteigentümers zum Verwaltungsbeirat verstößt gegen die Grundsätze ordnungsmäßiger Verwaltung. Ein entsprechender Beschluss kann aber in Ermangelung einer Anfechtungsklage in Bestandskraft erwachsen, da er nicht per se nichtig ist. So also in der Gemeinschaft ein Nichteigentümer zum Verwaltungsbeirat bestellt ist, heißt es aufgepasst bei seiner Teilnahme an Wohnungseigentümerversammlungen. Der Verwalter sollte darauf achten, dass der Nichteigentümer tatsächlich nur insoweit an der Versammlung teilnimmt, wie es seinen Aufgabenbereich betrifft, ansonsten sind die in Anwesenheit des Nichteigentümers gefassten Beschlüsse anfechtbar.

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