Eigentümer haben umfassendes Einsichtsrecht in die Verwaltungsunterlagen
  
Begriff

Die Wohnungseigentümer haben ein umfassendes Einsichtsrecht in die Verwaltungsunterlagen. Sie sind auch berechtigt, wiederholt Einsicht in die Unterlagen zu nehmen. Lediglich das Verbot des Rechtsmissbrauchs und das Schikaneverbot beschränken das Einsichtsrecht. Ein Beschluss widerspricht den Grundsätzen ordnungsmäßiger Verwaltung, wenn er gefasst wurde, ohne einem Wohnungseigentümer Einsicht in die Verwaltungsunterlagen zu gewähren (LG Frankfurt/Main, Urteil v. 12.1.2017, 2-13 S 48/16).

Verwalterin verweigert erneute Einsicht in die Verwaltungsunterlagen

Die Wohnungseigentümer hatten die Jahresabrechnung durch Beschlussfassung mehrheitlich genehmigt. Einer der Wohnungseigentümer hatten diesen Beschluss hinsichtlich der Kostenpositionen "Heizung/Wasser/Kanal", "Allgemeinwasser" und "Reparaturen" angefochten. Im Vorfeld der eigentlich für den Monat Mai geplanten Beschlussfassung über die Genehmigung der Jahresabrechnung hatte der Wohnungseigentümer Einsicht in die Verwalterunterlagen begehrt. Die Verwalterin hatte ihm daraufhin 3 Leitz-Ordner mit Unterlagen übersandt. Diese reichte der Wohnungseigentümer nach einer Woche zurück. Tatsächlich wurde die Jahresabrechnung wider Erwarten nicht in der Versammlung im Mai beschlossen. Die Verwaltung berief dann eine Wohnungseigentümerversammlung für Oktober ein, in der die Jahresabrechnung genehmigt werden sollte. Im Vorfeld begehrte der Wohnungseigentümer nochmals Einsicht in die Verwalterunterlagen, da er hinsichtlich der schließlich angefochtenen Positionen noch Informationsbedarf hatte. Eine Einsichtnahme wurde ihm allerdings verwehrt. Die Jahresabrechnung wurde sodann mehrheitlich genehmigt.

Verletzung des Einsichtsrechts

Die Anfechtungsklage des Wohnungseigentümers war erfolgreich. Der Beschluss über die Genehmigung der Jahresabrechnung hatte gegen die Grundsätze ordnungsgemäßer Verwaltung verstoßen, weil er auf einer Verletzung des Einsichtsrechts des klagenden Wohnungseigentümers beruhte.

Wohnungseigentümer kann grundsätzlich auch wiederholt Einsicht in die Verwaltungsunterlagen nehmen

Wohnungseigentümer haben grundsätzlich nach den Bestimmungen des Geschäftsbesorgungs- Auftragsrecht der §§ 675, 666 BGB in Verbindung mit dem Verwaltervertrag einen Anspruch gegen den Verwalter auf Gewährung von Einsicht in sämtliche Verwaltungsunterlagen. Dieses Einsichtsrecht unterliegt keinen weiteren Voraussetzungen, wie z.B. einem besonderen rechtlichen Interesse des Wohnungseigentümers oder einer Ermächtigung durch die übrigen Wohnungseigentümer. Nur das Verbot des Rechtsmissbrauchs und das Schikaneverbot begrenzen das Einsichtsrecht. Ein Wohnungseigentümer kann grundsätzlich auch wiederholt Einsicht in die Verwaltungsunterlagen nehmen. Zwar wurde dem Wohnungseigentümer 6 Monate vor Beschlussfassung Einsicht in die Verwalterunterlagen gewährt. Es kann aber nicht als rechtsmissbräuchlich oder schikanös beurteilt werden, wenn ein Wohnungseigentümer nach diesem Zeitablauf in Vorbereitung auf eine weitere Eigentümerversammlung nochmals Unterlageneinsicht begehrt.

Bedeutung für die Verwalterpraxis

Es bedarf keiner Diskussion darüber, dass einem Wohnungseigentümer auch wiederholt Einsicht in die Verwaltungsunterlagen zu gewähren ist. Aus Treu und Glauben kann sich gar eine Pflicht zur Übersendung von Kopien bestimmter Unterlagen ergeben. Dies kann dann der Fall sein, wenn ein Wohnungseigentümer benötigte Informationen nicht rechtzeitig vor einer Eigentümerversammlung erlangen kann. Dabei sind freilich die räumliche Entfernung des Wohnungseigentümers vom Ort der möglichen Einsichtnahme und die Zumutbarkeit einer Anreise zu berücksichtigen (vgl. LG Itzehoe, Beschluss v. 9.3.2016, 11 S 79/15). Das Gericht war hier auch noch gnädig und hat dem Verwalter nicht die Kosten des Verfahrens auferlegt. Hier könnte man sicher ganz anders entscheiden, schließlich haben die übrigen Wohnungseigentümer nichts mit dem Gewähren oder Verwehren einer Einsichtnahme zu tun. Insoweit stellt sich schon die Frage, warum sie die Leidtragenden sein sollen. Verwalter sollten in diesem Zusammenhang immer im Hinterkopf behalten, dass sie dennoch einem materiellrechtlichen Schadensersatzanspruch ausgesetzt sein können, auch wenn ihnen das Gericht nicht nach § 49 Abs. 2 WEG die Verfahrenskosten auferlegt hat.

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