Eigenmächtige Handwerkerbeauftragung im Gemeinschaftseigentum durch Wohnungseigentümer und Beirat

Beauftragung

Immer wieder beauftragen einzelne Eigentümer oder Beiräte eigenmächtig sowie ohne jede Rücksprache mit dem Verwalter Handwerkerleistungen für das gemeinschaftliche Eigentum. Bekommt der Eigentümer dann später die Rechnung, streitet man darüber, wer letztlich zur Zahlung verpflichtet ist.

Rechtliche Grundlage ist der § 21 Abs. 2 WEG:

"Jeder Wohnungseigentümer ist berechtigt, ohne Zustimmung der anderen Wohnungseigentümer die Maßnahmen zu treffen, die zur Abwendung eines dem gemeinschaftlichen Eigentum unmittelbar drohenden Schadens notwendig sind."

Unmittelbar drohender Schaden

Die Regelung im WEG stellt also auf einen unmittelbar drohenden Schaden ab. Nur wenn ein solcher droht, ist der Eigentümer berechtigt, m. E. im Übrigen auch verpflichtet, die erforderlichen Maßnahmen zu beauftragen. Diese Notgeschäftsführungskompetenz darf sich jedoch nur im Rahmen der ordnungsmäßigen Verwaltung bewegen und keinesfalls zu baulichen Veränderungen im Sinne des § 22 WEG führen.

Notgeschäftsführungskompetenz

Auch sind von der Notgeschäftsführungskompetenz nur solche Sicherungs- und Abwehrhandlungen gedeckt, die zur Verhinderung eines konkreten Schadens zwingend notwendig sind. Wenn der Schaden bereits eingetreten ist, dürfen nur noch Maßnahmen veranlasst werden, wenn ansonsten mit weiteren Folgeschäden zu rechnen ist. Die Schadensbeseitigung ist den Mechanismen der normalen Verwaltung (Beschlussvorbereitung durch den Verwalter und Abstimmung der Eigentümer in einer ggf. mit verkürzter Ladungsfrist einzuladenden Versammlung) vorbehalten und darf nicht beauftragt werden.

Unaufschiebbarkeit

Für die spätere Frage, wer die Kosten zu tragen hat, ist also das Kriterium der Unaufschiebbarkeit besonders wichtig. Nur für diesen Fall darf ein Eigentümer selbst Aufträge für das Gemeinschaftseigentum erteilen. Unaufschiebbar bedeut jedoch nicht immer zwingend, dass es nicht möglich war, den Verwalter zu informieren und ihn zur Handlung aufzufordern.

Vergibt ein Eigentümer also Aufträge, ohne vorher den Verwalter zu informieren und/oder die Unaufschiebbarkeit der Maßnahme war nicht gegeben bzw. der Umfang nicht angemessen, fehlt es an der Notgeschäftsführungsberechtigung. Nur wenn diese vorlag, hat der Eigentümer einen Anspruch auf Aufwendungsersatz; d. h. Zahlung von Geld an ihn durch die WEG.

Voraussetzungen für Erstattungsanspruch gegenüber der WEG

Er benötigt dieses Geld, um die von ihm beauftragte Maßnahme an den Handwerker zu bezahlen, da dieser direkt an ihn als Auftraggeber herantreten wird. Der Eigentümer muss demnach die Voraussetzungen der Notgeschäftsführung sicherstellen, wenn er nicht seinen Erstattungsanspruch gegenüber der WEG verlieren möchte.

Zusammengefasst darf er daher nur dann beauftragen, wenn

  • ein unmittelbarer Schaden für das Gemeinschaftseigentum droht;
  • sein Handeln unaufschiebbar ist;
  • er den Verwalter zuvor nicht unterrichten kann.

Anerkannte Beispiele aus Rechtsprechung und Literatur sind z. B.:

  • Beauftragung eines Gasnotdienstes bei Gasgeruch
  • Beauftragung eines Handwerkers bei einem Rohrbruch
  • Beauftragung eines Dachdeckers zur Eindeckung eines durch Sturm abgedeckten Daches

Wenn das Merkmal der Notgeschäftsführungskompetenz bejaht werden kann, steht dem Eigentümer neben dem Anspruch auf Zahlung von Geld auch die Möglichkeit zu, seine Forderungen aus der Notgeschäftsführung mit denen der Eigentümergemeinschaft (Hausgelder) zu verrechnen.

Keine Notgeschäftsführungskompetenz

In der Praxis häufen sich jedoch leider die Fälle, in denen die Eigentümer/Beiräte lediglich geglaubt haben, zur Auftragserteilung berechtigt gewesen zu sein.

Beispiele:

  • Der Verwalter hat laut Beschluss der Eigentümer ein Malerunternehmen mit der Sanierung der Treppenhäuser beauftragt. Während der Ausführung erweitert ein im Objekt wohnendes Beiratsmitglied den Auftrag auf den Anstrich der Kellerräume.
  • Es kommt zu einem Wasserrohrbruch der Steigeleitung, wenn auch im räumlichen Bereich des Sondereigentums. Der betroffene Eigentümer beauftragt nicht nur die schadensmindernde Sofortmaßnahme, sondern lässt direkt den gesamten Schaden nebst Folgearbeiten ausführen.
  • Ein Eigentümer sendet der Verwaltung eine Rechnung über den von ihm beauftragten Austausch aller Thermostatventile (Gemeinschaftseigentum) in der Wohnung, weil diese defekt gewesen sein sollen.

In allen Fällen lag keine Notgeschäftsführungskompetenz vor. Weder waren die Maßnahmen unaufschiebbar, noch wurde zuvor der Verwalter informiert. Die Auszahlung des vollen Rechnungsbetrags für diese Arbeiten kann der Eigentümer daher von der WEG nicht verlangen. Ob und inwieweit ein verminderter Zahlungsanspruch aus Gründen der Bereicherung (diese kann jedoch auch aufgedrängt sein) bestehen kann, soll an dieser Stelle wegen der Komplexität dieses Themas nicht vertieft werden.

Im Ergebnis bleibt festzuhalten, dass der Verwalter mittels eines deutlichen Hinweises (siehe unten) auf den Notaushängen im Objekt und/oder als Zusätze in der Niederschrift auf diese Problematik hinweisen sollte, um solche Ko...

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