Eigenmächtige Beauftragung von Handwerkerleistungen im Gemeinschaftseigentum durch Wohnungseigentümer mit späterer Weiterleitung der Rechnung an den Verwalter
  

Begriff

Nicht selten sind die Fälle in der Verwalterpraxis, in denen Wohnungseigentümer Rechnungen an den Verwalter weiterleiten, die Instandhaltungs- oder Instandsetzungsmaßnahmen des Gemeinschaftseigentums zum Gegenstand haben, jedoch nicht vom Verwalter, sondern vom Kostenersatz begehrenden Wohnungseigentümer initiiert wurden. Für den Verwalter stellt sich natürlich in einer derartigen Situation die Frage "was tun?" – die Forderung ausgleichen, den Eigentümer auf eine Genehmigungsbeschlussfassung durch die Wohnungseigentümer verweisen, den Forderungsausgleich kategorisch zurückweisen. Die Antwort hängt wiederum von den konkreten Gegebenheiten des Einzelfalls ab – und insbesondere von der Höhe der Forderung des Wohnungseigentümers. Ist etwa bereits seit längerer Zeit eine Lampe im Treppenhaus oder Hausflur kaputt und greift einer der Wohnungseigentümer zur Selbsthilfe, indem er schlicht die Birne auswechselt, so dürfte nichts gegen einen Kostenersatz sprechen. Der Verwalter verbucht den Kostenersatz als laufende Instandhaltung. Unproblematisch sind auch diejenigen Fälle, in denen eine echte Notgeschäftsführung des Wohnungseigentümers erforderlich wurde, um erheblichen (weiteren) Schäden am Gemeinschaftseigentum vorzubeugen.

Notgeschäftsführung

Nach der Bestimmung des § 21 Abs. 2 WEG ist jeder Wohnungseigentümer berechtigt, ohne Zustimmung der übrigen Wohnungseigentümer die Maßnahmen zu treffen, die erforderlich sind, um einen dem gemeinschaftlichen Eigentum drohenden Schaden abzuwenden. Es muss also eine ganz erhebliche Gefahrensituation gegeben sein, in der selbst ein Zuwarten auf ein Tätigwerden des Verwalters nicht zumutbar ist. Denn auch bei Gefahrenlagen ist es zunächst der Verwalter, der nach der Bestimmung des § 27 Abs. 1 Nr. 3 WEG zur Durchführung von Notmaßnahmen berechtigt ist.

Echte Notmaßnahmen

Echte Notmaßnahmen werden also in den seltensten Fällen einmal vorliegen. Beispiele wären

  • die Beauftragung eines Dachdeckers zur Verhinderung weiteren Wassereinbruchs infolge eines abgedeckten Dachs aufgrund Sturms;
  • die Beauftragung eines Sanitärunternehmens am Wochenende bei einem Wasserrohrbruch;
  • Beauftragung eines Fachunternehmens bei Gasgeruch;
  • Auswechseln des Schlosses nach vorangegangenem Einbruchsversuch;
  • Beauftragung eines Rohrreinigungsdienstes nach Rohrverstopfung.

Kostenbegleichung bei echten Notmaßnahmen

Liegen derartige Fälle echter Notgeschäftsführung vor, hat der eingreifende Wohnungseigentümer selbstverständlich einen Anspruch auf Ersatz seiner insoweit entstandenen Kosten. Anspruchsgegner ist die Gemeinschaft. So der Verwalter mit entsprechenden Kostenforderungen konfrontiert ist und eben ein dringender Notfall gegeben war, kann er durchaus ohne vorherige entsprechende Beschlussfassung die dem Wohnungseigentümer entstandenen Kosten mit Gemeinschaftsmitteln begleichen. Läge der Fall nämlich so, dass der Verwalter seinerseits auf Grundlage von § 27 Abs. 1 Nr. 3 WEG Notmaßnahmen ergriffen hätte, wären die entsprechenden Kosten auch ohne vorherige Beschlussfassung der Wohnungseigentümer zum Ausgleich gekommen. Wesen der Notmaßnahmen ist es gerade, dass auf eine vorherige Beschlussfassung auch hinsichtlich Kosten und Finanzierung nicht zugewartet werden kann. Ausnahmsweise könnte der Wohnungseigentümer in derartigen Fällen mit seinem Kostenerstattungsanspruch auch gegen die Hausgeldforderungen der Gemeinschaft aufrechnen.

Keine Notgeschäftsführung

Da grundsätzlich – und zwar auch in Eilfällen – der Verwalter bzw. die Wohnungseigentümer nach §§ 27 Abs. 1 Nr. 2 und 3, 21 Abs. 1, 5 Nr. 2 WEG gemeinschaftlich für die Instandhaltung und Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums zu sorgen haben, sind Notmaßnahmen i. S. v. § 21 Abs. 2 WEG nur dann berechtigt, wenn ein verständiger Eigentümer mit der Maßnahme nicht länger warten würde und weder die Verwaltung, noch die Gemeinschaft zur Behebung einschalten kann. Bis auf vorgenannte Beispiele dürften daher Ansprüche aus Notgeschäftsführung ausscheiden.

Ersatzanspruch des kostenverursachenden Wohnungseigentümers?

Ob und in welcher Höhe ein Ersatzanspruch des kostenverursachenden Wohnungseigentümers dann in Betracht kommt, hängt maßgeblich davon ab, ob die entsprechenden Kosten auf die Gemeinschaft ohnehin mehr oder weniger zwangsläufig zugekommen wären. Geht etwa im Winter der Heizölbestand zur Neige und befürchtet ein Wohnungseigentümer, dass am Wochenende nicht mehr ausreichend geheizt werden kann, weil der Verwalter erst am Montag für eine Betankung sorgen will und bittet der Wohnungseigentümer daher den Lieferanten bereits am Freitag um Betankung, so sind dem Wohnungseigentümer die insoweit verbundenen Kosten für das Heizöl freilich zu erstatten. Sie wären ohnehin angefallen. Insoweit bedarf es auch keiner Genehmigungsbeschlussfassung der Wohnungseigentümer. Nur einmal den Fall unterstellt, der entsprechende Kostenerstattungsbeschlussantrag würde keine Mehrheit finden, würde ein derartiger Negativbeschluss gegen die Grundsätze ordnungsmäßiger Verwal...

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