Eigenbedarfskündigung und Interessenabwägung nach der Sozialklausel
  
Begriff

BGB §§ 573 Abs. 2 Nr. 2; 574 Abs. 1

  1. Dem Zweck des nach § 573 Abs. 3 BGB bestehenden Begründungserfordernisses wird bei einer Kündigung wegen Eigenbedarfs grundsätzlich durch die Angabe der Person, für die die Wohnung benötigt wird, und die Darlegung des Interesses, das diese Person an der Erlangung der Wohnung hat, genügt (Bestätigung der Senatsrechtsprechung, zuletzt Urteil v. 23.9.2015, VIII ZR 297/14, NJW 2015 S. 3368 Rn. 11 f. m. w. N.). Dagegen muss die Begründung keine Ausführungen zu Räumlichkeiten enthalten, die für den Begünstigten alternativ als Wohnraum in Betracht kommen könnten.
  2. Zu den Voraussetzungen einer zulässigen Wahrunterstellung gehört es, dass die unter Beweis gestellte Behauptung so übernommen wird, wie die Partei sie aufgestellt hat. Das bedingt bei abwägungsrelevanten Umständen, dass diese grundsätzlich auch mit dem ihnen vom Behauptenden beigelegten Gewicht als wahr unterstellt werden (Fortführung des Senatsbeschlusses v. 11.10.2016, VIII ZR 300/15, NZM 2017 S. 23 Rn. 15).

(amtliche Leitsätze des BGH)

Eigenbedarfskündigung in 3-Familien-Haus

Die Entscheidung betrifft eine Eigenbedarfskündigung über eine in einem 3-Familien-Haus gelegene Wohnung. Die Wohnung im Erdgeschoss ist seit dem Jahr 1997 an ein Ehepaar vermietet. Der Ehemann ist 87 Jahre alt; er leidet an einer beginnenden Demenz. Die Wohnung im Obergeschoss wird vom Eigentümer, seiner Ehefrau und 2 Kindern im Alter von 2 und 7 Jahren genutzt. Die Dachgeschosswohnung war bis 2010 an einen Dritten vermietet; seit diesem Zeitpunkt steht die Wohnung leer.

Erweiterung der Wohnverhältnisse des Vermieters

Der Vermieter hat das Mietverhältnis über die Erdgeschosswohnung gekündigt und Räumungsklage erhoben. In dem Kündigungsschreiben ist ausgeführt, er wolle die Wohnungen im Obergeschoss und im Erdgeschoss zusammenlegen, um zur Beseitigung der bislang beengten Wohnverhältnisse mehr Wohnraum für seine Familie zu schaffen.

Der weitere Wohnraum werde benötigt, um der 2-jährigen Tochter, die derzeit in dem nur 7,5 qm großen Ankleideteil des Schlafzimmers untergebracht sei, ein eigenes größeres Zimmer zur Verfügung zu stellen. Eine andere Aufteilung der Zimmer in der Wohnung sei nicht möglich, da die Eheleute wegen einer Erkrankung des Ehemanns getrennte Schlafzimmer und ein weiteres WC benötigten; außerdem sei das dritte (Schlaf-)Zimmer für den 7-jährigen Sohn vorgesehen.

Härteeinwände der Mieter

Die Mieter beanstanden zum einen, dass das Kündigungsschreiben keine Ausführungen zu den Räumlichkeiten im Dachgeschoss des Hauses und zu ihrer Nutzbarkeit durch den Eigentümer enthalte.

Zum anderen machen sie geltend, dass einer der Mieter (der Ehemann) unter einer Vielzahl von gesundheitlichen Beschwerden leide. Diese hätten zur Folge, dass der Umzug in eine Altenpflegeeinrichtung die einzige realistische Alternative zu einem Verbleib in der Wohnung sei. Insoweit lehne es die Ehefrau aber ab, sich entweder von ihrem Mann zu trennen oder selbst in ein Altenpflegeheim zu ziehen, wo sie, da sie noch rüstig sei, "nichts zu suchen" habe. Zudem würde sich, wenn der Ehemann aus seiner gewohnten Umgebung gerissen würde, seine beginnende Demenz verschlimmern.

Das Berufungsgericht gab der Räumungsklage statt. Auf die Revision der Mieter hob der BGH das Urteil des Berufungsgerichts auf.

Voraussetzungen für Eigenbedarfskündigung (Leitsatz 1)

Der BGH führt unter Bezugnahme auf seine ständige Rechtsprechung aus, dass es für die formelle Wirksamkeit einer Eigenbedarfskündigung genügt, wenn das Kündigungsschreiben den Kündigungsgrund so bezeichnet, dass er identifiziert und von anderen Gründen unterschieden werden kann. "Dementsprechend sind bei einer Kündigung wegen Eigenbedarfs grundsätzlich die Angabe der Person, für die die Wohnung benötigt wird, und die Darlegung des Interesses, das diese Person an der Erlangung der Wohnung hat, ausreichend."

Diese Voraussetzungen seien erfüllt. Ausführungen zu möglichen Alternativen zur Deckung des Bedarfs sind entbehrlich, weil das Kündigungsschreiben nicht dazu dient, den Mieter schon im Vorfeld eines etwaigen späteren Kündigungsprozesses auf rechtliche Verteidigungsmöglichkeiten hinzuweisen.

Im vorliegenden Fall komme hinzu, dass dem Mieter die räumlichen Verhältnisse im Haus bekannt seien. Es verstehe sich von selbst, dass derartige, einem Mieter längst geläufige Umstände nicht nochmals ausdrücklich im Kündigungsschreiben angesprochen werden müssen.

Vortrag und Beweis der Härtegründe vor Gericht (Leitsatz 2)

Das Berufungsgericht hat den Vortrag der Mieter zu den Härtegründen als wahr unterstellt und ausgeführt, dass die nach § 574 BGB erforderliche Interessenabwägung ungeachtet der besonderen Schwere der für den Mieter zu erwartenden Beeinträchtigungen und Nachteile nicht zu einem Vorrang der Mieterinteressen gegenüber denjenigen der Vermieterseite führen.

Dies wird vom BGH beanstandet. Eine Wahrunterstellung ist nur zulässig, wenn die Behauptung einer Partei so übernommen wird, wie die Partei sie aufgestellt hat. Dies bed...

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