Die Kündigung des Mietverhältnisses muss nur gegenüber dem Mieter ausgesprochen werden.
Fraglich ist, ob die Räumungsklage lediglich gegen den Mieter oder auch gegenüber dem Lebensgefährten des Mieters erhoben werden muss. Nach der Rechtsprechung des BGH ist zur Räumung einer Ehewohnung grundsätzlich ein Titel gegen beide Eheleute erforderlich. Dies gilt auch dann, wenn nur ein Ehegatte Partei des Mietvertrags ist.[1] In diesem Fall wird angenommen, dass der Ehegatte aufgrund der auf Lebenszeit angelegten Ehe Mitbesitzer der Wohnung ist; der Mitbesitz kann einem Wohnungsnutzer nur aufgrund eines Räumungstitels genommen werden.
In der instanzgerichtlichen Rechtsprechung und in der Literatur ist streitig, ob für eheähnliche Gemeinschaften dieselben Grundsätze gelten. Hierzu werden im Wesentlichen 3 Meinungen vertreten:
- Teilweise wird angenommen, dass ein Titel gegen den Mieter ausreicht.[2]
- Nach der Gegenmeinung benötigt der Vermieter grundsätzlich einen Titel gegen alle Wohnungsnutzer, unabhängig davon, ob diese Mieter sind.[3]
- Nach einer vermittelnden Ansicht ist zwar regelmäßig ein Titel gegen den Lebensgefährten erforderlich; jedoch soll eine Ausnahme gelten, wenn der Mieter den Lebensgefährten ohne Wissen des Vermieters in die Wohnung aufgenommen hat.[4]
Ansicht des BGH
Nach der Ansicht des BGH kommt es entscheidend darauf an, ob der Lebensgefährte Mitbesitzer der Wohnung geworden ist.[5] Nur in diesem Fall ist für die Zwangsräumung ein Titel gegen den Lebensgefährten erforderlich.
Wesentlich ist, dass für den Mitbesitz keine Vermutung spricht.[6] Vielmehr muss in jedem Einzelfall geprüft werden, ob der Mieter dem Lebensgefährten ein eigenständiges Besitzrecht einräumen wollte. Anhaltspunkte hierfür sind
- die Anzeige des Mieters an den Vermieter von der Aufnahme des Lebensgefährten;
- die Anmeldung des Lebensgefährten nach den Meldegesetzen.
Beweislast für Mitbesitz bei Mieter
Im Streitfall muss der Mieter beweisen, dass er dem Lebensgefährten Mitbesitz eingeräumt hat.
Minderjährige Kinder haben kein Besitzrecht.[7] Daran ändert sich nichts, wenn die Kinder nach Eintritt der Volljährigkeit in der Wohnung der Eltern verbleiben. Im Einzelfall kann etwas anderes gelten. Dies setzt allerdings voraus, dass die Änderung der Besitzverhältnisse nach außen eindeutig erkennbar geworden ist.
Vor Räumungsverfahren Auskunft bei Mietparteien einholen
Nach der Rechtsprechung des BGH gibt es keine eindeutigen Kriterien für oder gegen die Annahme von Mitbesitz. Dem Vermieter ist deshalb zu empfehlen, auch den Lebensgefährten auf Räumung in Anspruch zu nehmen. In einem solchen Fall besteht zwar die Gefahr, dass der Lebensgefährte sein Besitzrecht bestreitet und dass die gegen ihn gerichtete Räumungsklage mit einer für den Vermieter nachteiligen Kostenfolge abgewiesen wird. Jedoch kann der Vermieter aufgrund des Titels gegen den Mieter problemlos vollstrecken.
Wird hingegen nur der Mieter auf Räumung verklagt, muss der Vermieter damit rechnen, dass die Zwangsvollstreckung am Besitzrecht des Lebensgefährten scheitert.
Ist unklar, welche Personen sich in der Wohnung aufhalten, sollte der Vermieter vor Einleitung des Räumungsverfahrens beim Mieter eine entsprechende Auskunft einholen. Wird die Auskunft verweigert oder eine falsche oder unvollständige Auskunft erteilt, so wird sich der alleinverklagte Mieter im Vollstreckungsverfahren nach Treu und Glauben[8] nicht auf das Besitzrecht seines Lebensgefährten berufen können.
Zusätzlich sollte der Vermieter ein Schreiben an den Lebensgefährten richten, von der Kündigung informieren und ihn ebenfalls auffordern, fristgerecht zu räumen oder zu erklären, dass er keine Besitzrechte an der Wohnung geltend macht. Wenn er das nicht tut, sollte ernsthaft die Einbeziehung des Partners in die Räumungsklage geprüft werden. Er kann den Anspruch dann auch nicht anerkennen und sich gegen die Kosten wehren, weil er Anlass zur Klage gegeben hat.[9]
Kostentragung
Hat der Vermieter einen vollstreckbaren Titel (Urteil oder Räumungsvergleich) gegen den Mieter und den Lebensgefährten, haften beide für die Kosten des Räumungsprozesses und der Zwangsräumung.
Eine Vereinbarung, wonach der Mieter nach Beendigung der Partnerschaft die Wohnung räumt und der Nichtmieter in der Wohnung zurückbleibt, bedarf der Mitwirkung des Vermieters. Der Mieter ist ohne Erlaubnis des Vermieters nämlich nicht berechtigt, die Wohnung dem Nichtmieter zum alleinigen Gebrauch zu belassen. Auf die Erteilung der Erlaubnis hat der Mieter keinen Anspruch; § 553 Abs. 1 BGB gilt nur, wenn der Mieter in der Wohnung verbleibt. Eine unerlaubte Gebrauchsbelassung ist vertragswidrig[10] und berechtigt den Vermieter nach Abmahnung zur Kündigung gem. § 543 BGB.[11]
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