Durchführung von Beschlüssen ist Pflicht des Verwalters; Haftung von Handwerkern, Bauleitern und Architekten
  

Begriff

Die Pflicht zur Durchführung von Beschlüssen der Wohnungseigentümer trifft den Verwalter und nicht die Wohnungseigentümergemeinschaft; daher begründen Pflichtverletzungen des Verwalters, die sich auf die Durchführung von Beschlüssen beziehen, keine Schadensersatzansprüche einzelner Wohnungseigentümer gegen die Wohnungseigentümergemeinschaft. Ein Wohnungseigentümer kann von dem Verwalter verlangen, dass er seine gesetzliche Pflicht zur Durchführung von Beschlüssen gemäß § 27 Abs. 1 Nr. 1 WEG erfüllt; dieser Anspruch kann ggf. im Klageweg durchgesetzt werden. Handwerker, Bauleiter oder Architekten, die der Verwalter zur Durchführung einer beschlossenen Sanierung im Namen der Wohnungseigentümergemeinschaft beauftragt, sind im Verhältnis zu den einzelnen Wohnungseigentümern nicht Erfüllungsgehilfen des Verbands im Sinne von § 278 Abs. 1 BGB; für Schäden, die solche Auftragnehmer schuldhaft am Sondereigentum verursachen, haftet regelmäßig nicht die Wohnungseigentümergemeinschaft, sondern der Schädiger aufgrund der Verletzung von Pflichten aus einem Vertrag mit Schutzwirkung zugunsten Dritter (BGH, Urteil v. 8.6.2018, V ZR 125/17).

Feuchtigkeitsmängel

Die Sondereigentumseinheit der im Erdgeschoss lebenden Wohnungseigentümerin wies Feuchtigkeitsmängel auf. Entsprechende Sanierungsarbeiten wurden daraufhin im Bereich des gemeinschaftlichen Eigentums durchgeführt. Weil die Feuchtigkeit auch nach Abschluss der Arbeiten fortbestand, leitete die Wohnungseigentümergemeinschaft ein selbstständiges Beweisverfahren gegen die bauausführende Firma sowie die Architektin ein. Dem in diesem Verfahren eingeholten Sachverständigengutachten zufolge ist die Sanierung nicht fachgerecht durchgeführt worden. Eine Reihe von Sanierungsmaßnahmen wurde empfohlen.

Verwalter wird erst nach zweieinhalb Jahren tätig

Vor deren Durchführung verursachte ein Mieter einer anderen Wohnung einen Brand. Von den Brand- und Löschwasserschäden war auch das Sondereigentum der Erdgeschossbewohnerin betroffen. Mit der Beseitigung des Schadens auf Kosten einer Versicherung beauftragte die Eigentümergemeinschaft ein Fachunternehmen. Nach Abschluss der Arbeiten beauftragte die Wohnungseigentümerin einen Privatgutachter, der weiterhin Durchfeuchtungen lokalisierte. Hierüber informierte die Eigentümerin den Verwalter. Erst zweieinhalb Jahre später wurden die übrigen Wohnungseigentümer in einer außerordentlichen Eigentümerversammlung erneut mit den Feuchtigkeitsschäden befasst, nachdem eine Besichtigung großflächige Wanddurchfeuchtungen im Sondereigentum der Wohnungseigentümerin ergeben hatte.

Wohnung mittlerweile unbewohnbar

Da die mittlerweile vermietete Wohnung der Eigentümerin zwischenzeitlich unbewohnbar war, verlangt sie von der Eigentümergemeinschaft Ersatz der entgangenen Miete und der entstandenen Kosten für den Privatgutachter.

Fehlverhalten des Verwalters

Zunächst war vorliegend dem Verwalter der Vorwurf einer Pflichtverletzung zu machen. Ein Fehlverhalten lag darin, dass er nicht der Aufforderung der Wohnungseigentümer nachgekommen war, für die Durchführung dieses Teils des erteilten Auftrags Sorge zu tragen, nachdem die beauftragte Firma erklärt hatte, aus ihrer Sicht sei ein Auftrag nicht erteilt worden.

Verwalter ist verpflichtet, die Beschlüsse der Wohnungseigentümer durchzuführen

Der Verwalter ist gemäß § 27 Abs. 1 Nr. 1 WEG verpflichtet, Beschlüsse der Wohnungseigentümer durchzuführen. Er muss die vollständige Durchführung beschlossener und beauftragter Sanierungsarbeiten jedenfalls dann veranlassen, wenn sich wie vorliegend ergibt, dass Teile des Auftrags unerledigt geblieben sind. Die Wohnungseigentümerin hatte dem Verwalter das Privatgutachten vorgelegt. Aus diesem ergab sich, dass nach der Abnahme weiterhin Feuchtigkeit auftrat. Da zudem bereits früher eine Behebung desselben Problems gescheitert und eine Abdichtung durch die mit den Brandsanierungsarbeiten beauftragte Firma nach deren Angaben nicht erfolgt war, musste der Verwalter jedenfalls weitere Überprüfungen veranlassen.

Pflichtverletzung des Verwalters begründet keine Haftung der Wohnungseigentümergemeinschaft

Eine derartige Pflichtverletzung des Verwalters begründet aber keine Haftung der Wohnungseigentümergemeinschaft im Innenverhältnis gegenüber einem geschädigten Wohnungseigentümer. Die Wohnungseigentümergemeinschaft ist nämlich im Verhältnis zu einzelnen Wohnungseigentümern selbst nicht zur Durchführung von Beschlüssen verpflichtet.

Im Innenverhältnis ist der Verband nicht in die ordnungsgemäße Verwaltung des Gemeinschaftseigentums eingebunden

Infolge ihrer Teilrechtsfähigkeit schließt die Wohnungseigentümergemeinschaft zwar im Außenverhältnis die zur Durchführung von Beschlüssen erforderlichen Verträge im eigenen Namen ab. Aber im Innenverhältnis ist der Verband in die ordnungsmäßige Verwaltung des Gemeinschaftseigentums nicht eingebunden. Die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums obliegt vielmehr den Wohnungseigentümern, dem Verwalter und im Falle der Bestellung eines Verwal...

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