Durch Verschmelzung erlischt Verwaltervertrag nicht
  
Begriff

Bei der Verschmelzung einer zur Verwalterin einer Wohnungseigentumsanlage bestellten juristischen Person auf eine andere juristische Person gehen die Organstellung und der Verwaltervertrag im Wege der Gesamtrechtsnachfolge auf den übernehmenden Rechtsträger über; der Verwaltervertrag erlischt nicht in entsprechender Anwendung von § 673 BGB, weil diese Norm durch die im Umwandlungsgesetz enthaltenen Spezialvorschriften verdrängt wird. Die Verschmelzung der Verwalterin einer Wohnungseigentumsanlage stellt zwar als solche keinen wichtigen Grund dar, der eine vorzeitige Kündigung eines Verwaltervertrags rechtfertigt; an die erforderlichen besonderen Umstände, die die Fortführung der Verwaltung durch den übernehmenden Rechtsträger für die Wohnungseigentümer unzumutbar machen, sind aber keine hohen Anforderungen zu stellen (BGH, Urteil v. 21.2.2014, V ZR 164/13).

Verwaltungs-GmbH mit anderem Unternehmen verschmolzen

Die Wohnungseigentümer bestellten ursprünglich eine in der Rechtsform der GmbH betriebene Verwaltungsgesellschaft und schlossen einen entsprechenden Verwaltervertrag. Einige Zeit später wurde die Verwaltungs-GmbH mit Verschmelzungsvertrag auf ein anderes Unternehmen verschmolzen, bei dem es sich ebenfalls um eine GmbH handelt. In der darauffolgenden Eigentümerversammlung fassten die Wohnungseigentümer den Beschluss, wonach einer etwaigen Übertragung des Verwalteramtes sowie des Verwaltervertrags seitens der ursprünglichen Verwaltungs-GmbH auf die neue GmbH widersprochen werde. Vorsorglich sollte der Verwaltervertrag mit der ursprünglichen Verwaltungs-GmbH bzw. der neuen GmbH gekündigt werden. Daneben bestellten die Wohnungseigentümer ein anderes Verwaltungsunternehmen mit sofortiger Wirkung zur Verwalterin.

Beendigung des Verwaltervertrags durch Verschmelzung?

Der Verwaltervertrag mit der ursprünglich bestellten Verwaltungs-GmbH war nicht infolge der Verschmelzung beendet worden. Zwar kann der Verwalter einer Wohnungseigentumsanlage seine Befugnisse nicht rechtsgeschäftlich auf Dritte übertragen oder diesen zur Ausübung überlassen. Die ursprüngliche Verwaltungs-GmbH hatte ihre Rechtsstellung jedoch nicht auf die neue GmbH übertragen, sondern ist auf diese verschmolzen worden. Infolgedessen ist die ursprüngliche Verwaltungs-GmbH als bisherige Rechtsträgerin mit Eintragung der Verschmelzung in das Register ohne besondere Löschung untergegangen. Ihr Vermögen und ihre Verbindlichkeiten sind auf die neue GmbH als übernehmenden Rechtsträger übergegangen.

Bisher vertretene Auffassungen von Schrifttum und Rechtsprechung

Ob sich diese Gesamtrechtsnachfolge auch auf den zwischen dem Verwalter und einer Wohnungseigentümergemeinschaft geschlossenen Verwaltervertrag erstreckt, ist umstritten und höchstrichterlich bislang nicht geklärt. Nach bisher in der Rechtsprechung nahezu einhellig vertretener Auffassung endet der Verwaltervertrag, wenn eine Personenhandelsgesellschaft oder eine juristische Person als bisherige Verwalterin infolge einer gesellschaftsrechtlichen Umwandlung erlischt. Die Rechtsstellung des Verwalters sei höchstpersönlicher Natur und werde durch besonderes Vertrauen geprägt. Den Wohnungseigentümern könne ein neuer Verwalter weder durch Verschmelzung oder Spaltung noch durch Anwachsung aufgedrängt werden. Nach anderer Auffassung soll dies dann nicht gelten, wenn eine juristische Person zum Verwalter bestellt ist. Dann sollen Vertrag und Organstellung übergehen, weil in der Regel kein besonderes Vertrauen in Anspruch genommen werde. Nach einer wiederum im Schrifttum überwiegenden Auffassung gehen Verwaltervertrag und Organstellung unabhängig von der Rechtsform des übertragenden Verwalters auf den übernehmenden Rechtsträger über. Das Umwandlungsgesetz enthalte mit der Gesamtrechtsnachfolge eine spezielle Regelung für die Verschmelzung. Ob sich die Wohnungseigentümer von dem übernehmenden Rechtsträger trennen können, ist danach eine Frage des Kündigungs- bzw. des Abberufungsrechts.

BGH: Verwaltervertrag geht bei Verschmelzung von juristischen Personen auf den übernehmenden Rechtsträger über

Der Bundesgerichtshof (BGH) hat sich den beiden zuletzt genannten Auffassungen dahin gehend angeschlossen, dass der Verwaltervertrag jedenfalls bei der Verschmelzung von juristischen Personen auf den übernehmenden Rechtsträger übergeht. Nichts anderes gilt für die Organstellung des Verwalters. Ob die Verschmelzung durch Aufnahme oder im Wege der Neugründung erfolgt, ist nicht von Bedeutung. Bei der Verschmelzung findet eine umfassende Gesamtrechtsnachfolge statt. Insoweit scheidet eine entsprechende Anwendung von § 673 Satz 1 BGB auf den Verwaltervertrag aus. Dieser Bestimmung zufolge erlischt der Auftrag im Zweifel mit dem Tod des Beauftragten. Anerkannt ist die entsprechende Anwendung der Norm bei der Liquidation einer beauftragten juristischen Person. Im Fall des Erlöschens der juristischen Person infolge einer Verschmelzung fehlt es dagegen an einer Regelungslücke, die Voraussetzung für eine Analogie wäre. De...

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