Die Zukunft der Mietpreisbremse: Gerichte und erste Bundesländer rudern bereits zurück
  

Überblick

Der Unmut über die Mietpreisbremse hält an. Schon von Beginn an wurde sie von vielen nur als Papiertiger belächelt. Aktuell gilt bundesweit in 313 Städten und Gemeinden eine Mietpreisbremse. Das bedeutet: Bei einem neuen Mietvertrag darf die Anfangsmiete nicht höher sein als 110 % der ortsüblichen Miete.

Fest steht jedoch, dass die Mietpreisbremse es bisher nicht geschafft hat, die Neumieten zugunsten der Mieter zu senken. Deswegen wollen jetzt mit Nordrhein-Westfalen und Schleswig-Holstein die ersten beiden Bundesländer die Mietpreisbremse und die Kappungsgrenze wieder abschaffen.

Erste Urteile erklären Mietpreisbremse sogar für nichtig

Doch nicht nur der Landesgesetzgeber hat Zweifel an der Wirksamkeit der Mietpreisbremse. Auch die ersten Gerichte sind der Ansicht, dass die entsprechenden Landesverordnungen für die Mietpreisbremse sogar nichtig sind.

So hat das Amtsgericht Hamburg-Altona die Mietpreisbremse in Hamburg für nichtig erklärt, weil eine Begründung des Senats fehle (AG Hamburg-Altona, Urteil v. 23.5.2017, 316 C 380/16).

Ähnlich sieht es ein Amtsrichter in München: Die entsprechende bayerische Landesverordnung sei nichtig, weil sie nicht ordnungsgemäß begründet worden war (AG München, Urteil v. 21.6.2016, 414 C 26570/16).

Nordrhein-Westfalen will Mietpreisbremse und Kappungsgrenze abschaffen

Die Koalitionsverträge, die die neuen Regierungsparteien in Düsseldorf bzw. Kiel abgeschlossen haben, sehen vor, die jeweilige Mietpreisbegrenzungsverordnung ihrer Vorgänger, die eigentlich die steigenden Mieten eindämmen sollten, wegen Erfolglosigkeit wieder aufzuheben.

Erst am 1.6.2015 wurden die Bundesländer per Verordnung berechtigt, eine Mietpreisbremse einzuführen. Daraufhin wurden die §§ 556d bis 556g BGB am 1.6.2015 ins Bürgerliche Gesetzbuch (BGB) aufgenommen. Nordrhein-Westfalen hat daraufhin zum 1.7.2015 in 22 Kommunen eine Mietpreisbremse u. a. in Düsseldorf, Köln und Bonn eingeführt.

Doch statt der Mieten wurde der private Wohnungsbau gebremst, heißt es im Koalitionsvertrag von CDU und FDP. Jetzt soll die Mietpreisbegrenzungsverordnung, die beim Neuabschluss von Mietverträgen die Miethöhe begrenzt, wieder abgeschafft werden, um private Investitionen in den Wohnungsbau wieder attraktiver zu machen.

Doch nicht nur das: Auch die Kappungsgrenzenverordnung, die eine Mieterhöhung im laufenden Mietverhältnis von möglichen 20 % auf 15 % begrenzt, soll ebenfalls aufgehoben werden. Die gilt seit Juni 2014 in NRW.

Kündigungssperrfristenverordnung soll in NRW bald der Vergangenheit angehören

Doch nicht nur der Kappungs- und Mietpreisbremse soll es an den Kragen gehen, sondern auch der Kündigungssperrfristenverordnung, der Zweckentfremdungsverordnung und der Umwandlungsverordnung: Alle drei sollen in Nordrhein-Westfalen aufgehoben werden.

Der Grund: Die Bundesgesetze würden bereits für einen ausreichenden Mieterschutz sorgen, weswegen keine landeseigenen Regelungen nötig seien.

Auch Schleswig-Holstein will Mietpreisbremse abschaffen

Auch Schleswig-Holstein will in Sachen Mietpreisbremse zurückrudern. Dort gilt seit dem 1.12.2015 in 12 Städten eine Mietpreisbremse. Die niedrigere Kappungsgrenze von 15 % statt der "normalen" 20 % bei Mieterhöhungen im laufenden Mietverhältnis wurde bereits zum 1.12.2014 in 15 Kommunen eingeführt.

Doch auch dort blieb der mit der Mietpreisbremse und der gesenkten Kappungsgrenze erhoffte Effekt, stabilere Mietpreise zu erreichen, aus. So steht es jedenfalls im Koalitionsvertrag der neuen "Jamaika-Koalition". Deswegen will die neue Landesregierung die beiden Verordnungen zur Mietpreis- und Kappungsgrenze "durch geeignetere Instrumente" ersetzen.

 

Praxis-Tipp

Was der Gesetzgeber demnächst ändern will

Darüber, ob die Mietpreisbremse nur nachgebessert oder ganz abgeschafft werden muss, sind sich die Mieter- und Vermieterseite nicht einig.

Geht es nach dem Deutschen Mieterbund, soll die Mietpreisbremse gleich bundesweit und damit überall in Deutschland gelten. Außerdem soll der Vermieter beim Mietvertragsabschluss gezwungen werden, nachprüfbare Angaben zu den Ausnahmetatbeständen der Mietpreisbremse zu machen. Das geht so weit, dass die Vormiete oder die Modernisierungshöhe offengelegt werden soll.

Außerdem soll der Vermieter verpflichtet werden, den Mietanteil, der die Obergrenze der Mietpreisbremsen-Regelung überschreitet, von Beginn des Mietverhältnisses an zurückzuzahlen.

Dagegen will der Eigentümerverband Haus & Grund, dass noch weitere Bundesländer dem Beispiel von Nordrhein-Westfalen und Schleswig-Holstein folgen und die Mietpreisbremse ebenfalls abschaffen.

Wann Sie sich als Vermieter an die Mietpreisbremse halten müssen

  • Sie müssen Wohnraum vermieten. Die Mietpreisbremse gilt nicht für Gewerberaum.
  • Ihre zu vermietende Wohnung liegt in einem Gebiet mit einem angespannten Wohnungsmarkt, für das von Ihrem Bundesland per Rechtsverordnung eine Mietpreisbremse erlassen wurde.
  • Sie dürfen nur maximal 110 % der ortsüblichen Vergleichsmiete (§ 558 Abs. 2 BGB) vom neuen Mieter verlangen.

    Ausnahme 1:

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