Obschon die seit dem 1.7.2007 in Kraft getretene WEG-Reform mit dem § 12 Abs. 4 WEG den Eigentümergemeinschaften die Option gegeben hat, eine in der Gemeinschaftsordnung vereinbarte Verwalterzustimmung per Mehrheitsbeschluss aufzuheben, ist hiervon in der Praxis kaum Gebrauch gemacht worden.

Somit ist es für jeden Verwalter eine alltägliche Aufgabe zu entscheiden, ob er die notarielle Zustimmung zu den ihm vorgelegten Kaufverträgen erteilt.

Grundsätzlich ist eine Ablehnung der Zustimmung nur möglich, wenn hinsichtlich des Erwerbsinteressenten gewichtige Gründe gegeben sind, die bezüglich seiner Person oder wirtschaftlicher Leistungsfähigkeit Zweifel aufkommen lassen. Demnach müssen konkrete Anhaltspunkte gegeben sein, die objektive Zweifel begründen, dass der Erwerbsinteressent nicht willens oder in der Lage ist, seinen Pflichten als zukünftiges Mitglied der Eigentümergemeinschaft nachzukommen.

In der Regel sind es meist die finanziellen Kriterien, die der Verwalter zunächst z. B. anhand der Einholung einer Creditreformauskunft prüft. Insbesondere in jüngster Zeit häufen sich die Fälle, wo die eingeholten Auskünfte negativ sind und es dem Verwalter nicht erlauben, die gewünschte Zustimmung zu erteilen. Hierbei ist auch nicht maßgeblich, ob die eigentliche Kaufpreiszahlung gesichert ist. Gerne wird darauf verwiesen, der Kaufpreis sei bereits bar bezahlt oder durch eine Bank entsprechend gesichert. Es kommt insbesondere und gerade darauf an, ob der Erwerbsinteressent die zukünftigen Belastungen als Mitglied der Eigentümergemeinschaft tragen kann. Zu nennen wären hier, je nach Situation in der jeweiligen Eigentümergemeinschaft, z. B. Sonderumlagen für anstehende Sanierungen oder für die Liquiditätssicherung bei hohen Hausgeldausfällen.

Allein aus haftungstechnischen Gründen sollte der Verwalter in Fällen von Zweifeln an der Bonität des Erwerbers dringend von einer Zustimmungserklärung absehen. Stattdessen ist dann der Verkäufer anzuschreiben und auf seine Unterstützungspflichten hinzuweisen.

Hierzu empfehle ich folgende Formulierung:

Sehr geehrte/r Frau/Herr _______________________________,

am _________ (Datum) haben wir den zwischen Ihnen und ________________________________ (Name Erwerber) geschlossenen Kaufvertrag erhalten. Wir sind gemäß § 12 WEG gesetzlich gehalten, vor einer entsprechenden Zustimmung, die jeweiligen Erwerber einer genauen Überprüfung zu unterziehen. Die von uns eingeholten Auskünfte sind jedoch negativ und lassen eine Zustimmung unsererseits zu dem Kaufvertrag derzeit nicht zu.

Als Verkäufer sind Sie ebenfalls verpflichtet, uns bei der Auskunftseinholung zu unterstützen. Daher möchten wir bereits jetzt höflich darum bitten, uns ggf. aussagekräftige Unterlagen hinsichtlich der Solvenz und Bonität der Erwerber zu übersenden.

Hierbei handelt es sich um eine Nebenpflicht des Veräußerers, alles ihm Zumutbare zu tun, einem Verwalter die Erfüllung seiner Prüfungspflicht und die Entscheidung im Interesse der Gesamtgemeinschaft zu erleichtern (§ 242 BGB, vgl. KG Berlin v. 11.10.1989, 24 W 4478/89; OLG Köln, OLGZ 84, 162; BayObLG v. 5.7.1982, DWE 1983, 26; OLG Köln v. 15.3.1996, 19 U 139/95, NJW-RR 1996, 1296).

Wir bitten Sie um Verständnis, dass wir erst dann die notarielle Zustimmung zu Ihrem Kaufvertrag erteilen, wenn wir über die Bonität bzw. Solvenz der Erwerber entsprechend informiert sind.

Eine Kopie dieses Schreibens erhalten der Erwerber sowie das beurkundende Notariat zur Kenntnis.

Mit freundlichen Grüßen

Der Vorteil an dieser Vorgehensweise ist der Umstand, dass der Verwalter die Zustimmung nicht grundsätzlich verweigert, sondern erst einmal nur weitere Informationen bei dem Verkäufer anfordert. Damit liegt eine etwaige Verzögerung der Zustimmungserteilung im Verantwortungsbereich des Verkäufers und kann daher, so lange keine grundlose Ablehnung vorliegt, auch nicht zu einer Haftung des Verwalters führen.

Sehr häufig schaltet der Verkäufer dann einen Rechtsanwalt ein und droht dem Verwalter mit erheblichen Schadensersatzforderungen. Lassen Sie sich dadurch jedoch nicht einschüchtern. Wenn negative Auskünfte vorliegen, darf der Verwalter ohne eigenes Haftungsrisiko nicht zustimmen.

In meiner gesamten bisherigen Tätigkeit als Verwalter ist es noch zu keiner Klage gegen unser Unternehmen auf Zustimmungserteilung gekommen. Entweder konnten die negativen Einträge korrigiert und die Bonität glaubhaft nachgewiesen werden, was dann immer die Erteilung der Zustimmung zur Folge hatte oder der betreffende Verkäufer hat letztlich eingesehen, bei nachhaltig vorhandenen negativen Auskünften über den Erwerbsinteressent keinen Anspruch auf Zustimmungserteilung zu besitzen.

In diesem Sinne!

Ihr Michael Keuter

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