Die Vermögensschaden-Haftpflichtversicherung des Verwalters
 

Zusammenfassung

Die Streitbereitschaft nimmt zu und die Haftung des Verwalters wird immer weiter verschärft. Die Vermögensschaden-Haftpflichtversicherung gewinnt deshalb zunehmend an Bedeutung. Der folgende Beitrag gibt Ihnen einen Überblick über dieses wichtige Thema.

Es gibt keine gesetzliche Verpflichtung des Verwalters, eine Vermögensschaden-Haftpflichtversicherung abzuschließen. Die zunehmend unübersichtlich werdende und selbst für Juristen nicht immer durchschaubare Rechtsprechung sowie die Regelungswut des Gesetzgebers machen es dem Verwalter jedoch immer schwerer, den Überblick zu behalten. Daraus entstehen Haftungsrisiken.

Auch durch die allgemein eher zunehmende Streitbereitschaft und die bis zu 30 Jahren währende Haftungsdauer wird der Verwalter immer häufiger gezwungen sein, eine Vermögensschaden-Haftpflichtversicherung abzuschließen.

Vor Abschluss des Versicherungsvertrages sollte sich der Verwalter unbedingt Klarheit über den Umfang seiner Tätigkeitsbereiche verschaffen.

Folgende Geschäftsbereiche - sofern sie wahrgenommen werden - sollten durch die Haftpflichtversicherung abgedeckt werden:

a. Haus-, Grundstücks-, Wohnungs- und Hypothekenmakler;

b. Sachverständiger/Gutachter auf dem Gebiet des Grundstücks- und Wohnungswesens;

c. Haus-, Grundstücks- und Wohnungsverwalter;

d. Vermittler von Miet- und Pachtverträgen für gewerblich genutzte Räume und Grundstücke;

e. Vermittler von Kapital- und Vermögensanlagen, Darlehen und Finanzierungen;

f. Vermittler von Versicherungen als Versicherungsagent;

g. Baubetreuer (Vorbereitung und Durchführung von Bauvorhaben in fremdem Namen für fremde Rechnung);

h. Auktionator.

Hinweis: Für Zwangsverwalter und Versicherungsmakler gelten besondere Vertragswerke.

Generell werden z.B. die Risiken eines Verwalters, die im Zusammenhang mit der Übernahme von Miet- und Mietsonderverwaltungen entstehen, höher eingeschätzt als die Risiken einer reinen Verwaltung nach dem Wohnungseigentumsgesetz. Entsprechend höher werden die Beiträge durch die Versicherer kalkuliert.

Versteckte Gefahren lauern auch dann, wenn der Verwalter größere Instandsetzungsarbeiten im Namen einer Eigentümergemeinschaft durchführt. Dies unabhängig, ob er möglicherweise gegen § 34c der Gewerbeordnung wissentlich oder unwissentlich verstößt, in dem er Baubetreuungsmaßnahmen durchführt.

Oftmals ergeben sich gerade für diesen haftungsträchtigen Bereich in den Versicherungsangeboten klare Abgrenzungskriterien aber auch Ausschlusskriterien, in welchen Fällen der Haftpflichtversicherer leistet.

Ist der Verwalter auch als Makler oder Bauträger tätig, gibt es exakte Abgrenzungskriterien, inwieweit der Haftpflichtversicherer die Regulierung von hieraus entstehenden Schäden übernimmt. Auch hier können als Abgrenzungskriterien die Inhalte des § 34c der Gewerbeordnung dienen.

Wichtig ist, dass der Verwalter die möglichen Risiken auch der Höhe nach einschätzt. Ein Großteil der Versicherer sind auch bereit, auf einzelne Risiken bezogene Vereinbarungen zu treffen (z.B. einer zu verwaltenden gewerblichen Einheit oder einer großen Eigentumswohnanlage) und die Versicherungssumme anzupassen. Damit spart sich der Verwalter mögliche unnötige Kosten für z.B. kleinere Verwaltungseinheiten mit geringerem Risiko.

Entscheidend für die Höhe der Versicherungsbeiträge ist auch die Anzahl der im Betrieb beschäftigten Personen. Tritt ein Schadensfall ein, sind in der Regel folgende Vorgaben des Versicherers einzuhalten:

  1. Jeder Verstoß, der Haftpflichtansprüche gegen den Verwalter oder einer mitversicherten Person zur Folge haben könnte, ist - in der Regel - innerhalb einer Woche und unbedingt schriftlich dem Versicherer anzuzeigen.
  2. Sofern bereits gegen den Verwalter oder einer mitversicherten Person Ansprüche erhoben werden, ist eine in der Regel weitere unverzügliche Meldung erforderlich.
  3. Den Entscheidungen des Versicherers darf ohne vorherige Zustimmung eine Verpflichtung zum Schadensersatz weder zugestimmt noch eine Zahlung geleistet werden.
  4. Gegen einen gerichtlichen Mahnbescheid ist durch den Verwalter selbst fristgerecht Widerspruch einzulegen. Klageschriften und dazu gehörende gerichtliche Verfügungen sind nebst Zustellungsumschlag (zwecks Berechnung der gerichtlichen Fristen) dem Versicherer unverzüglich zu überlassen.
 

Praxis-Tipp

Im Verwaltervertrag sollten Sie die Haftung für leichte Fahrlässigkeit des Verwalters ausschließen. Im anderen Fall sind Wohnungseigentümer oftmals auch bereit, eine angemessene Erhöhung der monatlichen Verwaltervergütung zu akzeptieren.

Fragen Sie bei Ihren Berufsverbänden nach Rahmenverträgen. Oftmals können dadurch in ganz erheblichem Umfang die Beiträge reduziert werden.

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