Die benachteiligenden Spielgeräte
  
Begriff

Die Errichtung eines Sandkastens und einer Schaukel im Bereich gemeinschaftlicher Außenflächen stellt eine nachteilige bauliche Veränderung dar, weshalb die Zustimmung sämtlicher Wohnungseigentümer erforderlich ist (AG Bad Homburg, Urteil v. 14.11.2013, 2 C 1426/13).

Die ärgerlichen Spielgeräte

In der Wohnanlage leben u. a. Familien mit Kindern. Diese hatten die Beschlussfassung über die Errichtung einer Schaukel und eines Sandkastens im Bereich der gemeinschaftlichen Außenanlagen initiiert. Ein entsprechender Mehrheitsbeschluss wurde gefasst. Dieser aber wurde von einem Wohnungseigentümer angefochten. Er ist der Auffassung, der Beschluss hätte einstimmig gefasst werden müssen, da er eine bauliche Veränderung des Gemeinschaftseigentums zum Inhalt habe. Seine Klage war erfolgreich.

Keine "übliche" Nutzung

Zunächst handelt es sich bei dem Beschluss über die Errichtung der Schaukel um eine bauliche Veränderung. Denn durch die Schaukel wird das äußere Erscheinungsbild des gemeinschaftlichen Eigentums verändert. Es handelt sich auch weder um die Errichtung einer in der Gemeinschaftsordnung oder im Teilungsplan vorgesehenen Einrichtung noch bestand vorliegend eine Verpflichtung nach öffentlichem Recht zur Errichtung dieses Spielgeräts. Die Errichtung von derartigen Spielgeräten auf der Freifläche gehört auch nicht zur üblichen Nutzung derartiger Flächen, sodass auch aus diesem Grund eine bauliche Veränderung nicht verneint werden kann. Dies gilt entsprechend auch für den Sandkasten, denn auch insoweit war nicht ersichtlich, dass es sich insoweit um die erstmalige Herstellung eines ordnungsgemäßen Zustands handelt, weil etwa in der Gemeinschaftsordnung ein Spielplatz vorgesehen war. Dass ggf. früher bereits einmal an anderer Stelle ein Sandkasten vorhanden war, ändert grundsätzlich nichts, denn die Verlegung eines Sandkastens in einen anderen Bereich ist keine Maßnahme der (modernisierenden) Instandsetzung des Sandkastens, sondern die Errichtung einer baulichen Veränderung.

Erhebliche optische Veränderung des Gesamteindrucks

Die Maßnahmen bedurften auch der Allstimmigkeit, da die übrigen Wohnungseigentümer hierdurch über das in § 14 WEG bestimmte Maß hinaus in ihren Rechten beeinträchtigt werden. Ein derartiger Nachteil ist nach ständiger Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs jede nicht ganz unerhebliche Beeinträchtigung. Entscheidend ist insoweit, ob sich nach der Verkehrsanschauung ein Wohnungseigentümer in der entsprechenden Lage verständlicherweise beeinträchtigt fühlen kann. Bei einer wie vorliegend erheblichen optischen Veränderung des Gesamteindrucks ist ein Nachteil regelmäßig anzunehmen. Eine Beeinträchtigung liegt insoweit nur dann nicht vor, wenn die Veränderung lediglich aus einer ganz ungewöhnlichen Perspektive, wie etwa aus der Luft oder von einer für Wohnungseigentümer gewöhnlich nicht zugänglichen Dachfläche zu erkennen ist. Die Errichtung von Sandkasten und Schaukel ist ein derartiger Nachteil. Dies schon deshalb, weil sie das äußere Erscheinungsbild des Gemeinschaftseigentums deutlich wahrnehmbar verändern. Zudem sind die Nutzungen des Gemeinschaftseigentums an dieser Stelle intensiver, als sie es ohne die Errichtung der Spielgeräte wären. Dies genügt, um einen Nachteil zu bejahen. Dem steht auch nicht entgegen, dass die Gemeinschaftsfläche von allen Eigentümern und deren Kindern genutzt werden kann, denn es liegt auf der Hand, dass das Maß der konkreten Nutzung der einzelnen Flächen deutlich unterschiedlich ist, wenn sich dort Spielgeräte oder lediglich eine Grünfläche befindet.

Bedeutung für die Verwalterpraxis

Der Rechtsstreit hätte hier ggf. vermieden werden können, wäre der klagende Wohnungseigentümer ausreichend über die Kostenfolgen eines Beschlusses über eine bauliche Veränderung aufgeklärt worden. Er hatte nämlich im Rechtsstreit auch noch die ihn angeblich treffende Kostenbelastung moniert. So er aber gegen die Baumaßnahmen gestimmt oder sich seiner Stimme enthalten – dem Beschluss also nicht zugestimmt – hätte, wäre er auf Grundlage der Bestimmung des § 16 Abs. 6 WEG nach aktueller Rechtsprechung des BGH gar nicht kostentragungsverpflichtet gewesen. So also Maßnahmen einer baulichen Veränderung zur Beschlussfassung stehen, können Anfechtungsverfahren dann vermieden werden, wenn im Vorfeld der Beschlussfassung darauf aufmerksam gemacht wird, dass nicht zustimmende Wohnungseigentümer nicht kostentragungsverpflichtet sind – freilich sind sie im Gegenzug auch nicht berechtigt, die Einrichtung zu nutzen. Vielfach jedenfalls geht es den Wohnungseigentümern gar nicht um etwaige Störungen oder Nachteile von baulichen Veränderungen, sondern nur um die störende und nachteilige Kostenbelastung, die tatsächlich aber gar nicht gegeben ist.

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