Zusammenfassung

 
Überblick

Shopping Center gehören zu den komplexesten Themengebieten im Rahmen der Immobilienbesteuerung, da nicht nur Gebäudeflächen an Mieter überlassen werden, sondern meist umfangreiche Leistungsbeziehungen zwischen Grundstückseigentümer, Mieter und Dritten bestehen, welche negative steuerliche Konsequenzen hervorrufen können. Der nachfolgende Beirag soll daher die Vertragsbeziehungen sowie die üblicherweise durch den Grundstückseigentümer eines Shopping Centers erbrachten Leistungen hinsichtlich der Auswirkungen auf die Abgrenzung zwischen vermögensverwaltender und originär gewerblicher Tätigkeit untersuchen.

I. Einführung in die Problemstellung

Nach Versagung des Betriebsausgabenabzugs gemäß § 4 Abs. 5b EStG sowie der zunehmend restriktiveren Rechtsprechung zur erweiterten Kürzung[1] erlangt die Gewerbesteuer für Immobilienunternehmen immer weiter an Bedeutung. So ist es für langfristig vermietende Immobilienunternehmen notwendig, jede gewerbliche Einkünfte generierende Tätigkeit zu vermeiden, um keine zusätzliche Belastung mit Gewerbesteuer hervorzurufen und um gegebenenfalls einen steuerfreien Veräußerungsgewinn zu erzielen, soweit die Einkünfte natürlichen Personen zugerechnet werden. Bei der Vermietung von Ladenflächen in einem Shopping Center wird eine Abgrenzung zwischen vermögensverwaltender und originär gewerblicher Tätigkeit aufgrund von Besonderheiten (Werbegemeinschaft, Organisation eines "Food Court", Reinigung von Gemeinschaftsflächen, etc.) erschwert. Nachfolgend soll daher ein Urteil des Niedersächsischen FG[2] zum Anlass genommen werden, die im Rahmen der typischen Vermietung eines Shopping Centers bzw. vergleichbarer Fachmarktzentren erbrachten Dienstleistungen des Vermieters einer kritischen Würdigung hinsichtlich der Begründung eines Gewerbebetriebs zu unterziehen.

[1] Vgl. BFH, 19.10.2010 – I R 67/09, BStBl. II 2011, 367, BB 2011, 1189 m. BB-Komm. Demleitner.

1. Überschreiten der privaten Vermögensverwaltung als ungeschriebenes Tatbestandsmerkmal

Während sich ein Gewerbebetrieb gemäß § 15 Abs. 2 S. 1 EStG durch eine selbständige, nachhaltige und mit Gewinnerzielungsabsicht unternommene Betätigung auszeichnet, die im Rahmen der Beteiligung am allgemeinen wirtschaftlichen Verkehr unternommen wird und die weder als Ausübung von Land- und Forstwirtschaft, eines freien Berufs noch als eine andere selbständige Arbeit anzusehen ist, fehlt eine entsprechende Definition bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung i. S. d. § 21 EStG. Nach herrschender Meinung werden daher die genannten Merkmale auch auf die Vermietungs- oder Verpachtungstätigkeit übertragen mit der Folge, dass für eine Abgrenzung zwischen den Einkünften aus Gewerbebetrieb und denen aus Vermietung und Verpachtung gefordert wird, dass die gewerbliche Tätigkeit den Rahmen der privaten Vermögensverwaltung überschreiten muss. Rechtsprechung und Literatur nehmen hierbei eine Abgrenzung anhand des Gesamtbildes der Verhältnisse und der Verkehrsanschauung vor.[3]

Die Vermietung oder Verpachtung von unbeweglichem Vermögen begründet für sich allein keinen Gewerbebetrieb, sofern nicht weitere Sonderleistungen oder andere Umstände hinzutreten, die der ausgeübten Tätigkeit einen gewerblichen Charakter geben.[4] Solche können bei der Vermietung von Immobilien typischerweise in der lediglich kurzfristigen Überlassung von Flächen,[5] der Erbringung nicht üblicher Sonderleistungen an Mieter[6] oder auch dem entgeltlichen Betrieb eines Parkplatzes[7] gesehen werden. Demgegenüber wird der Rahmen einer privaten Vermögensverwaltung grundsätzlich auch dann nicht überschritten, wenn der vermietete Grundbesitz sehr umfangreich ist und der Verkehr mit vielen Mietern erheblichen Verwaltungsaufwand fordert,[8] bewegliche Gegenstände mitvermietet werden[9] oder der Erwerb des vermieteten Grundbesitzes überwiegend fremdfinanziert ist.[10] Zuletzt kann selbst dann, wenn die originäre Vermietung den Rahmen der privaten Vermögensverwaltung nicht überschritten hat, im Veräußerungsfall durch die Begründung eines gewerblichen Grundstückshandels die gesamte vorangegangene Vermietungstätigkeit (rückwirkend) als gewerblich einzustufen sein.

[3] BFH, 10.12.2001 – GrS 1/98, BStBl. II 2002, 291; BFH, 25.6.1984 – GrS 4/82, BStBl. II 1984, 751, BB 1984, 1 Ls; Wacker, in: Schmidt, § 15 EStG, 34. Aufl. 2015, Rn. 46; Bode, in: Blümich, EStG/KStG/GewStG, 126. Aufl. 2015, Stand: Februar 2015, § 15 EStG, Rn. 112.
[9] BFH, 14.2.1989 – IX R 109/84, BStBl. II 1989, 922, BB 1989, 1532 m. Anm. von Bornhaupt. Soweit jedoch der Vermieter aufgrund seiner Rechtsform (etwa als inländische Kapitalgesellschaft) nach § 8 Abs. 2 KStG oder seiner Gesellschaf...

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