Datenschutz bei der Vermietung

Zusammenfassung

 

Überblick

Bei der Vermietung sind entsprechend der Abwicklung eines Mietverhältnisses auch datenschutzrechtlich 3 Bereiche zu unterscheiden: Die Anbahnung, die Durchführung und die Beendigung des Mietverhältnisses. Jeder dieser Bereiche hat unterschiedliche Anforderungen an den Datenschutz. Dieser Beitrag setzt sich mit den Ausführungen des Düsseldorfer Kreises, einem Zusammenschluss der Datenschutzaufsichtsbehörden der Länder, auseinander und gibt Hinweise auf eine zulässige Datenerhebung.

1 Anbahnung des Mietverhältnisses

Bei der Anbahnung des Mietverhältnisses wird eine große Anzahl personenbezogener Daten erhoben. Der Vermieter hat sowohl ein erhebliches als auch berechtigtes Interesse daran, die Mietbewerber kennenzulernen, um den optimalen Mieter für die zu vermietende Wohnung zu finden. Ein Mieter ist aus Sicht des Vermieters dann optimal, wenn er über eine gute Bonität in Bezug auf die anzumietende Wohnung verfügt und zu erwarten ist, dass sich der Bewerber gut in die bestehende Hausgemeinschaft einfügt. Das Einfügen in die Hausgemeinschaft ist nicht nur im Interesse des Vermieters, sondern auch im Eigeninteresse des Wohnungsbewerbers und der übrigen Mitbewohner. Dies ist bei der Interessenabwägung zu berücksichtigen.

Düsseldorfer Kreis

Die im Düsseldorfer Kreis zusammengeschlossenen Datenschutzaufsichtsbehörden der Länder haben 2014 eine Orientierungshilfe zur "Einholung von Selbstauskünften bei Mietinteressenten" herausgegeben. Darin haben sie ihre Auffassung dokumentiert, wie der Prozess der Erhebung personenbezogener Daten bei der Neuvermietung zu gestalten ist und welche personenbezogenen Daten erhoben werden dürfen. Es blieb unklar, ob die Aufsichtsbehörden einen verbindlichen Prozess für die Neuvermietung beschreiben oder einen von ihnen als typisch angenommenen Prozess datenschutzrechtlich bewerten wollten. Tatsache ist, dass die Umsetzung des von den Aufsichtsbehörden angenommenen Prozesses für Mietbewerber, "Noch-Mieter" und Vermieter erhebliche Nachteile birgt, worauf im Folgenden noch hingewiesen werden wird.

Die Einlassungen der Aufsichtsbehörden stellt deren Rechtsauffassung in Auslegung des damals geltenden Datenschutzrechts dar. Es ist nicht ersichtlich, dass sich durch die DSGVO Änderungen in der von den Aufsichtsbehörden geäußerten Auffassung ergeben werden. Hinsichtlich der Zulässigkeit der Datenerhebung im Vermietungsprozess liegt bisher keine höchstrichterliche Rechtsprechung vor. Es ist somit unklar, ob ein Gericht im Streitfall den Ausführungen der Aufsichtsbehörden folgen wird oder im Einzelfall zu anderen Ergebnissen gelangen würde.

Rechtsgrundlage für die Erhebung personenbezogener Daten

Zunächst problematisieren die Aufsichtsbehörden, welche Rechtsgrundlage für die Erhebung der personenbezogenen Daten infrage kommt (Einwilligung, berechtigtes Interesse, Vertragsanbahnung). Die Verwendung von Einwilligungserklärungen gegenüber Mietinteressenten in Formularen zur Selbstauskunft wird nicht als die richtige Rechtsgrundlage für die Datenerhebung angesehen. Eine wirksame Einwilligung erfordert nämlich eine freie Entscheidung des Betroffenen. Dem Mietinteressenten wird dabei suggeriert, er habe bezüglich der gewünschten Angaben von Vermieterseite ein Wahlrecht. Wird der Abschluss des Mietvertrags von der Erhebung bestimmter Angaben beim Mietinteressenten abhängig gemacht, fehlt diese Wahlfreiheit und es entsteht eine Drucksituation, in welcher keine freiwillige Erklärung zustande kommt. Es ist deshalb nicht nötig, von den Mietbewerbern eine Einwilligung einzuholen, weil diese wegen des von den Aufsichtsbehörden unterstellten Machtgefälles zwischen Vermieter und Bewerber ohnehin nicht wirksam wäre.

Die Selbstauskunft erfolgt unter Beachtung der Voraussetzungen des § 28 BDSG a. F. (Begründung, Durchführung eines rechtsgeschäftlichen oder rechtsgeschäftsähnlichen Schuldverhältnisses) auf zulässige Weise als Datenerhebung und -speicherung für eigene Geschäftszwecke. Nach der DSGVO ist Rechtsgrundlage für die Einholung der Selbstauskunft beim Betroffenen Art. 6 Abs. 1 Satz 1 lit. b DSGVO (Verarbeitung zur Erfüllung eines Vertrags oder zur Durchführung vorvertraglicher Maßnahmen).

Anbahnung des Mietverhältnisses nach Düsseldorfer Kreis

Nach den Ausführungen der Aufsichtsbehörden kann die Anbahnung des Mietverhältnisses nach folgenden Zeitpunkten der Datenerhebung differenziert werden:

  1. Besichtigungstermin: nur Kontaktdaten dürfen erhoben werden;
  2. vorvertragliche Phase, d. h. der Interessent bekundet nach der Besichtigung sein Interesse an einer bestimmten Wohnung: Indizien zu Bonität und Anzahl der weiteren Haushaltsmitglieder;
  3. Entscheidungsphase, d. h. der Vermieter hat einen konkreten Interessenten ausgewählt: jetzt dürfen auch Bonitätsnachweise gefordert werden.

Diese von den Aufsichtsbehörden skizzierte Vorgehensweise verkennt die tatsächliche Vorgehensweise professioneller Vermieter – wie es Wohnungsunternehmen sind – und berücksichtigt auch das informationelle Selbstbestimmungsrecht der bisherigen Mieter nicht, die es nach A...

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