Datenschutz bei der Vermietung / 1.2.2 Anfrage bei einer Auskunftei

Die Aufsichtsbehörden haben allgemein anerkannt, dass der Vermieter Bonitätsauskünfte über einen Mietinteressenten einholen darf. Da der Abfrage wie bei jeder Datenerhebung die schutzwürdigen Belange des Mietinteressenten gegenüberstehen, sind beim Einholen der Auskunft Vorgaben zu beachten, um deren Zulässigkeit zu gewährleisten:

  • Zeitpunkt der Abfrage
  • Umfang und Art der übermittelten Daten

Generell sollte der Vermieter erst dann eine Abfrage starten, wenn der Abschluss des Mietvertrags nur noch vom positiven Ergebnis einer Bonitätsprüfung abhängt. Diese Sichtweise geht aus dem Beschluss der Aufsichtsbehörden für den Datenschutz im nicht-öffentlichen Bereich vom 22.10.2009 ("Düsseldorfer Kreis") hervor. Die Bonitätsprüfung stellt nach dieser Verlautbarung ein Ausschluss- und kein Auswahlkriterium dar. Diese Sichtweise ist aber umstritten. Den mit der Auswahl betrauten Personen wird sich immer die Frage stellen, nach welchen Kriterien die Auswahl erfolgen soll.

Den Umfang der Daten betreffend, dürfen seitens der Auskunfteien lediglich Bonitätsdaten an den Vermieter übermittelt werden, die eindeutig Rückschlüsse auf Mietausfallrisiken zulassen. So lassen beispielsweise unpünktliche oder nicht bezahlte Kleinstbeträge nicht zwangsläufig einen Rückschluss auf die Zahlungsmoral im Mietverhältnis zu. Aus diesem Grund dürfen ausschließlich nachstehende Datenkategorien übermittelt werden:

  • Die beauskunfteten Daten sind öffentlichen Schuldner- und Insolvenzverzeichnissen entnommen oder
  • es handelt sich um sonstige Daten über negatives Zahlungsverhalten, bei denen die dem jeweiligen Eintrag zugrunde liegende Forderung noch offen ist oder
  • sofern sie sich zwischenzeitlich erledigt hat, die Erledigung nicht länger als 1 Jahr zurückliegt und
  • die Forderung im Fall einer Forderung aus dem Bereich der Kreditwirtschaft (A-Vertrag) einen Betrag in Höhe von 200 EUR oder im Fall einer Forderung aus dem Bereich Handel und Dienstleistung (kein A-Vertrag) einen Betrag in Höhe von 100 EUR übersteigt.

SCHUFA

Die SCHUFA hat ihr Auskunftsverfahren für Vermieter in Abstimmung mit der Hessischen Aufsichtsbehörde entsprechend angepasst. Die Auskunft an Wohnungsunternehmen enthält ausschließlich Daten, die den genannten Vorgaben entsprechen und damit ist der Umfang der Datenerhebung als zulässig zu betrachten.

In der Praxis hat sich folgende Vorgehensweise bewährt: Das Wohnungsunternehmen unterrichtet zu Beginn des Bewerbungsverfahrens (beispielsweise im Rahmen der Wohnungsbesichtigung) den Mietinteressenten darüber, dass vor Abschluss des Mietvertrags eine SCHUFA-Auskunft eingeholt wird. Nur im Fall eines negativen Eintrags erfolgt dann das Einholen einer weiteren Auskunft für den zweitplatzierten Bewerber.

Einen davon abweichenden aber auch vertretbaren Auswahlprozess gibt es bei Wohnungsunternehmen, bei denen auf der letzten Stufe des Auswahlprozesses ein Gremium die endgültige Entscheidung trifft (z. B. Auswahlausschuss des Aufsichtsrats, Auswahlgremium mit unterschiedlicher Zusammensetzung, d. h. Personen des Wohnungsunternehmens, der Stadt und sozialer Einrichtungen). Hier wird es aufgrund praktischer Erfordernisse nötig sein, für alle auf dieser Stufe angelangten Wohnungsbewerber (max. 5 Bewerber) eine Wirtschaftsauskunft einzuholen, weil sich das Gremium sonst für einen Bewerber entscheiden könnte, der unter dem Gesichtspunkt der Bonität als möglicher Mieter ausscheiden würde.

SCHUFA-Hinweise für Vermieter

Die SCHUFA hat mit Schreiben vom 16.11.2017 "DSGVO Sonderausgabe Immobilienwirtschaft – Die neue Hinweislösung" ihren Kunden Informationen zur Verfügung gestellt, die den Besonderheiten beim Datenaustausch mit der SCHUFA im Vermietungsbereich Rechnung tragen sollen. Mit diesem Schreiben stellt die SCHUFA einen branchenspezifischen SCHUFA-Hinweis für Mietanträge zur Verfügung.

Der SCHUFA-Hinweis vom 16.11.2017 ist als "SCHUFA-Hinweis im Nichtbankenbereich" und "Datenübermittlung an die SCHUFA" bezeichnet worden. Als Rechtsgrundlage ist Art. 6 Abs. 1b) DSGVO ("Verarbeitung ist für die Erfüllung eines Vertrags oder zur Durchführung vorvertraglicher Maßnahmen") und Art. 6 Abs. 1f) DSGVO ("Wahrung der berechtigten Interessen des Verantwortlichen") genannt worden.

Im Februar 2018 ist mit einem 2. Schreiben "DSGVO Sonderausgabe Immobilienwirtschaft" den Unternehmen der Wohnungs- und Immobilienwirtschaft eine SCHUFA-Mustergestaltungshilfe als Anlage bzw. zur Integration in den Mietinteressentenbögen zur Verfügung gestellt worden.

Der als "SCHUFA-Hinweislösung" bezeichnete Vorgang besteht aus dem SCHUFA-Hinweis sowie einem Informationsblatt. Aller Wahrscheinlichkeit nach werden SCHUFA-Anfragen aufgrund von Einwilligungen ("unterzeichnete SCHUFA-Klausel") nach der Einführung der DSGVO nicht mehr zulässig sein.

Zeitpunkt der Bonitätsabfrage

Im Anschreiben zur 2. DSGVO Sonderausgabe Immobilienwirtschaft rät die SCHUFA, den Zeitpunkt, zu dem die Bonitätsabfrage durchgeführt wird, zu konkretisieren. SCHUFA-Hinweis und das Informationsblatt sollten den Wohn...

Das ist nur ein Ausschnitt aus dem Produkt VerwalterPraxis. Sie wollen mehr? Dann testen Sie hier live & unverbindlich VerwalterPraxis 30 Minuten lang und lesen Sie den gesamten Artikel.


Meistgelesene beiträge