Das Besichtigungsrecht des Vermieters

Zusammenfassung

 

Begriff

Dem Vermieter steht grundsätzlich das Recht zu, die Mietwohnung oder die vermieteten Geschäftsräume zu besichtigen. Die konkrete Ausübung dieses Rechts führt in der Praxis allerdings häufig zu Meinungsverschiedenheiten. Dabei geht es in erster Linie um die Zeiten, zu denen der Vermieter die Räumlichkeiten betreten und besichtigen will oder soll sowie um Grund und Anlass des Besichtigungswunsches. Gesetzlich ist das Besichtigungsrecht des Vermieters nicht geregelt. Deshalb hat die Rechtsprechung Grundsätze entwickelt, nach denen das Besichtigungsrecht auszuüben ist.

1 Kein allgemeines Besichtigungsrecht

In der Rechtsprechung wurde bislang zum Teil vertreten, dass dem Vermieter ein periodisches, etwa alle 2 Jahre zu gewährendes Besichtigungsrecht zustehe, um den Zustand der Wohnung ohne besonderen Anlass heraus zu kontrollieren. Eine Gegenmeinung gestand dem Vermieter ohne bestimmte Gründe kein Besichtigungsrecht zu. Denn grundsätzlich hat der Mieter das Recht, "in seiner Wohnung in Ruhe gelassen zu werden" (Art. 13 Abs. 1 GG).

Die bislang umstrittene Frage, ob der Vermieter "einfach mal nachsehen darf, ob alles in Ordnung ist", hat der BGH im Urteil vom 4.6.2014 (VIII ZR 289/13) verneint: Nur wenn der Vermieter einen sachlichen Grund für eine Wohnungsbesichtigung hat und diesen dem Mieter rechtzeitig mit der Ankündigung der beabsichtigten Besichtigung mitteilt, kann sich der Vermieter die Räume ansehen.

 

Praxis-Beispiel

Sachlicher Grund

Als Grund nennt der BGH eine ordnungsgemäße Bewirtschaftung des Mietobjekts (s. Abschn. 2).

Der BGH schließt sich hier u. a. dem LG München II (Beschluss v. 21.7.2008, 12 S 1118/08) und dem LG Hamburg (Urteil v. 23.2.2006, 49 C 513/05, NZM 2007 S. 211: besondere Gründe der Bewirtschaftung sind erforderlich) an, wonach Routinekontrollen auch vertraglich nicht wirksam vereinbart werden können.

2 Besichtigungsrecht aus konkretem Anlass

Hat der Vermieter einen nachvollziehbaren konkreten Grund für die Besichtigung der gemieteten Räume, muss er dies im Regelfall ebenfalls angemessene Zeit zuvor ankündigen. Die Gerichte gehen hier von mindestens 24 Stunden aus (AG Köln, Urteil v. 30.1.1986, 208 C 790/85, WuM 1986 S. 86).

 

Wichtig

Keine Ankündigung in Eilfällen

In eilbedürftigen Fällen kann die Einhaltung einer Ankündigungsfrist entfallen.

Konkrete Gründe für eine Besichtigung der Wohn- oder Gewerberäume sind:

  • Prüfung des Zustands der Mietsache (AG Neuss, Urteil v. 2.11.1988, 30 C 508/88, WuM 1989 S. 364);
  • Verkauf der Mietsache. Dem Vermieter steht das Recht zur Seite, die Wohnung oder die Gewerberäume bei beabsichtigter Veräußerung zusammen mit Kaufinteressenten zu besichtigen. Namen und Anschriften der Interessenten müssen dem Mieter zuvor nicht bekannt gegeben werden (LG Stuttgart, Urteil v. 24.4.1991, 13 S 130/91, WuM 1991 S. 578). Deshalb ist der Mieter auch nicht berechtigt, das Betreten der Räume hiervon abhängig zu machen. Die Kaufinteressenten sollen aber nicht berechtigt sein, die Räume mehrfach zu besichtigen (LG Kiel, Urteil v. 1.6.1992, 1 S 26/91, WuM 1993 S. 52).
  • Weitervermietung. Dieselben Grundsätze wie beim Verkauf gelten auch bei der Mietvertragsbeendigung mit vorgesehener Anschlussvermietung.
  • Feststellung von Mängeln der Räumlichkeiten;
  • geplante Modernisierungsmaßnahme, z. B. Einbau von Rauchmeldern;
  • Feststellung, ob Renovierungsmaßnahmen seitens des Vermieters erforderlich sind oder ob der Mieter zwischenzeitlich fällige Renovierungen erledigt hat;
  • Überprüfung der Räume nach unzulässiger Tierhaltung (AG Rheine, Urteil v. 4.3.2003, 4 C 668/02, WuM 2004 S. 315);
  • Feststellung von Einrichtungsgegenständen, um das Vermieterpfandrecht geltend zu machen.
 

Achtung

Keine Fotos oder Videos fürs Internet

Nicht erlaubt ist es dem Vermieter, die Wohnung zu fotografieren oder dort Videoaufnahmen vorzunehmen, um sie zum Zweck des Verkaufs der Wohnung oder zu deren Weitervermietung ins Internet zu stellen (LG Frankenthal/Pf., Urteil v. 30.9.2009, 2 S 218/09, WuM 2012 S. 141). Denn der Mieter hat sich die Wohnung so eingerichtet, wie er es gerne möchte, und fotografische oder sonstige Aufnahmen würden seine grundrechtlich geschützte Privatsphäre verletzen.

Für zulässig wird es lediglich gehalten, dass die Wohnung zur Beweissicherung für vorhandene Schäden aufgenommen wird (LG Frankenthal/Pf., Urteil v. 30.9.2009, 2 S 218/09, WuM 2012 S. 141). Aber hierbei wird zur Vorsicht geraten. Sich auf ein einzelnes Urteil zu berufen, birgt stets Gefahren in sich.

Neben dem konkreten Besichtigungsgrund ist erforderlich, dass der Mieter von der geplanten Besichtigung rechtzeitig erfährt.

 

Praxis-Tipp

Konkreten Besichtigungstermin mit Mieter vereinbaren

In der Praxis empfiehlt es sich, mit dem Mieter einen bestimmten Termin oder auch mehrere Termine zu vereinbaren, je nachdem, welcher konkrete Besichtigungsgrund gegeben ist. Bewährt hat es sich, dem Mieter beispielsweise 3 Termine schriftlich zu nennen, von denen er einen bestätigen soll, auch wenn man ihn hierzu nicht zwingen kann. Aber in den meisten Fällen klappt dies (s. Abschn. 7).

Hiervon zu unterscheiden ist die einseitige Ank...

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