Darlehen im Wohnungseigentum / 2.1 Grundsätze

Im Hinblick auf den Problembereich Kredit- bzw. Darlehensaufnahme muss man sich stets vor Augen halten, dass eine Kreditaufnahme mit zusätzlichen Kosten verbunden ist. Nicht nur die Kosten beispielsweise einer Sanierungsmaßnahme selbst schlagen zu Buche, sondern darüber hinaus die Kosten der Kreditaufnahme und die Kreditzinsen. Kreditaufnahme ist also immer kostspieliger als ein Zugriff auf die Instandhaltungsrücklage oder die Erhebung einer Sonderumlage. Hinzu kommt die bereits erwähnte unmittelbare Teilhaftung der Wohnungseigentümer gemäß § 10 Abs. 8 WEG zusätzlich auch gegenüber dem finanzierenden Kreditinstitut. In diesem Gesamtzusammenhang ist auch zu berücksichtigen, dass ggf. einzelne Wohnungseigentümer über ausreichende finanzielle Mittel verfügen, um auf sie entfallende Beiträge auch ohne Kreditaufnahme begleichen zu können. Vereinzelt haben Wohnungseigentümer auch die Möglichkeit, günstiger als die Gemeinschaft an Fremdkapital zum Ausgleich ihrer Beitragszahlungsverpflichtung zu kommen.

 

Hinweis

Über Haftungsrisiken muss beweisbar aufgeklärt worden sein

Gerade bei einer längerfristigen Darlehensaufnahme müssen die besonderen Haftungsrisiken berücksichtigt werden, die für die Wohnungseigentümer mit einer Kreditaufnahme durch die Wohnungseigentümergemeinschaft verbunden sind. Im (Außen-)Verhältnis zur kreditgewährenden Bank haftet der einzelne Wohnungseigentümer gemäß § 10 Abs. 8 WEG zwar nur nach dem Verhältnis seines Miteigentumsanteils. Im Innenverhältnis zur Wohnungseigentümergemeinschaft droht dagegen eine Nachschusspflicht bei Zahlungsausfällen von Wohnungseigentümern. Da ein Insolvenzverfahren über das Verwaltungsvermögen der Gemeinschaft nicht stattfindet, ist die Nachschusspflicht theoretisch unbegrenzt und trifft auch die Wohnungseigentümer, die den nach dem Verhältnis ihres Miteigentumsanteils zu zahlenden Teil des Darlehens bereits erbracht haben. Hierauf muss der Verwalter im Vorfeld der Beschlussfassung hingewiesen haben. Der Verwalter hat die entsprechende Aufklärung unbedingt im Protokoll der Eigentümerversammlung zu vermerken.

Unproblematisch ist jedenfalls eine Kreditaufnahme in einer Gesamthöhe von 3 monatlichen Hausgeldbeträgen sämtlicher Wohnungseigentümer zur Überbrückung kurzfristiger Liquiditätsengpässe. Einer Kreditaufnahme im Hinblick auf die Finanzierung von Maßnahmen der Instandhaltung und Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums stand die erstinstanzliche Rechtsprechung daher immer noch ablehnend gegenüber.

Selbstverständlich wurde die Ordnungsmäßigkeit stets im individuellen Einzelfall verneint oder aber pauschal eine solche "in aller Regel" verneint. Im individuellen Einzelfall wiederum aber kann eine Kreditaufnahme durch die Gemeinschaft auch den Grundsätzen ordnungsmäßiger Verwaltung entsprechen. Jedenfalls wurde eine solche unter bestimmten Voraussetzungen auch als ordnungsmäßig angesehen. Da sich insbesondere die zinsgünstigen KfW-Darlehen ausdrücklich auch an Wohnungseigentümergemeinschaften richten, dürfte im Einzelfall dann die Aufnahme eines derartigen Darlehens ordnungsmäßiger Verwaltung entsprechen, wenn aufgrund einer Kosten-Nutzen-Analyse gute Argumente hierfür sprechen.

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